Klingel defekt – das könnte Ihnen Geld sparen
In diesem Ratgeber:
- Defekte Klingel – wer grundsätzlich verantwortlich ist
- Kann man die Miete mindern, wenn die Klingel nicht funktioniert?
- Mieter sind zu einer Mangelanzeige verpflichtet
- In welcher Höhe kann die Miete bei einer defekten Klingel gemindert werden?
- Muss eine Mietminderung angekündigt werden?
- Wie lange kann man Mietminderung rückwirkend geltend machen?
Es kann sehr ärgerlich sein, wenn die Klingel defekt ist, insbesondere wenn man auf ein wichtiges Paket wartet und dieses wegen des fehlenden Klingelsignals an den Absender zurückgeschickt wird. Auch Besucher können frustriert sein, wenn sie eine defekte Klingel vorfinden und erst anrufen müssen, um Zugang zu erhalten.
Doch wer ist für die Reparatur zuständig und wer muss die Kosten tragen? Handelt es sich um einen Mangel, der zu einer Mietminderung berechtigt? Diese und viele weitere Fragen werden in diesem Ratgeber beantwortet.
Defekte Klingel – wer grundsätzlich verantwortlich ist
Im Allgemeinen obliegt dem Vermieter die Verantwortung für die Instandhaltung der Wohnung. Im § 535 Abs. 1 BGB wird der Begriff des vertragsgemäßen Gebrauchs verwendet. Danach ist es die Aufgabe des Vermieters, die Mieträume während der Laufzeit des Mietvertrags in einem Zustand zu halten, der für den vertragsgemäßen Gebrauch geeignet ist und diesen Zustand während der Mietperiode beizubehalten.
Der Vermieter kann die Kosten für geringfügige Reparaturen und unerhebliche Schäden aber auf den Mieter übertragen. Dies ist allerdings nur dann möglich, wenn eine solche Regelung wirksam im Mietvertrag festgelegt wurde und wenn bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden. Die mietvertragliche Vereinbarung muss erkennen lassen, welche Teile der Mietsache der Kostentragungspflicht unterliegen und darf nur solche benennen, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind. Dazu gehören beispielsweise Steckdosen, Wasserhähne, Schalter und Duschköpfe. Um die Wirksamkeit der Klausel zu gewährleisten, muss neben der sachlichen Begrenzung auch eine Obergrenze für jede Einzelreparatur im Vertrag festgelegt werden.
Reparaturen an einer Klingel oder Klingelanlage werden nach gängiger Rechtsprechung noch als Kleinreparaturen eingestuft, deren Kosten prinzipiell auf den Mieter umgelegt werden können. Die Art der Klingelanlage ist aber von Bedeutung. Alle unter Putz liegenden Einrichtungen unterliegen nicht dem häufigen Zugriff des Mieters und können nur mit einem größeren Aufwand sowie Fachwissen repariert werden. In solchen Fällen ist regelmäßig der Vermieter verantwortlich – auch in Bezug auf die Kosten. Handelt es sich allerdings nur um einen Defekt am Schalter und nicht an der Klingelanlage als solcher, ist grundsätzlich der Mieter verpflichtet, den Schaden zu beheben.
Da eine Vielzahl von Faktoren zu berücksichtigen ist, kann es im Einzelfall sinnvoll sein, zur Klärung der Verantwortlichkeiten anwaltlichen Rat einzuholen.
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Kann man die Miete mindern, wenn die Klingel nicht funktioniert?
Eine Mietminderung aufgrund eines Mangels kann im Mietrecht dann in Betracht gezogen werden, wenn der betroffene Gegenstand durch den Mangel erheblich in seiner Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt ist. Von einer erheblichen Beeinträchtigung spricht man, wenn der tatsächliche Zustand der Wohnung stark vom angestrebten Zustand abweicht. Was als angestrebter Zustand der Wohnung gilt, ist in der Regel im Mietvertrag verankert. Selbst wenn ein solcher Mietmangel bejaht werden kann, muss die Mietminderung gemäß § 536 BGB angemessen sein.
Eine defekte Klingel stellt nur dann einen erheblichen Mangel dar, der eine Mietminderung rechtfertigt, wenn die Funktionsfähigkeit erheblich beeinträchtigt ist. Dies ist sicherlich der Fall, wenn die Klingel oder die Gegensprechanlage vollständig ausfällt. Eine Mietminderung kommt aber auch dann in Betracht, wenn die Klingel zwar noch funktioniert, die Besucher aber über die Gegensprechanlage nicht mehr deutlich zu verstehen sind. Wenn zusätzlich eine Schließanlage mit der Klingel oder Gegensprechanlage gekoppelt ist und diese ebenfalls nicht mehr funktioniert, kann dies ebenso zu einer Mietminderung führen.
Der Hauptzweck einer Mietzinsminderung besteht in der Regel darin, den Vermieter zu veranlassen, den bestehenden Mietmangel unverzüglich zu beheben. Konkret bedeutet dies, die defekte Klingel und eventuell betroffene Gegensprechanlagen so schnell wie möglich instand zu setzen.
Mieter sind zu einer Mangelanzeige verpflichtet
Der Mieter ist zur unverzüglichen Anzeige eines aufgetretenen Mangels gemäß § 536c BGB verpflichtet. Das bedeutet, dass der Mieter seiner Verpflichtung ohne schuldhaftes Zögern nachzukommen hat. Je gravierender die Gefahr, desto dringlicher die Meldung. Je nach Dringlichkeit kann eine sofortige telefonische Mitteilung an den Vermieter notwendig sein.
Diese Anzeigepflicht ermöglicht es dem Vermieter, seiner Instandhaltungspflicht nachzukommen. Bei der Anzeige von Mietmängeln empfiehlt es sich, eine konkrete Frist zur Behebung zu setzen. In der Regel gilt eine Frist von 14 Tagen für die Mängelbeseitigung durch den Vermieter als angemessen. Bei dringenden Problemen, wie zum Beispiel einem Rohrbruch oder einem Heizungsausfall im Winter, ist der Vermieter jedoch verpflichtet, sofort zu handeln. Aus Beweisgründen sollten Mietmängel schriftlich gemeldet werden.
In welcher Höhe kann die Miete bei einer defekten Klingel gemindert werden?
Um festzustellen, in welchem Umfang die Miete wegen einer defekten Klingel gemindert werden kann, kann eine Mietminderungstabelle hilfreich sein. Sie gibt Auskunft darüber, in welchen Fällen eine Mietminderung in welchem Umfang gerichtlich zugelassen wurde. Die Angaben dienen jedoch nur der Orientierung und sind nicht verbindlich.
So urteilte das Landgericht Dessau-Roßlau im Jahr 2012, dass bei einer defekten Klingel- und Gegensprechanlage im Dachgeschoss eine Mietminderung von fünf Prozent zulässig sei (Az. 1 T 16/12). In einem 2006 vor dem Landgericht Berlin verhandelten Fall wurde eine Mietminderung von drei Prozent bei einer defekten Klingelanlage als angemessen betrachtet (62 S 90/06). Das Amtsgericht Rostock entschied mit Urteil vom 30.09.1998, dass bei Ausfall der Gegensprech- und Klingelanlage eine Minderung der Miete um zehn Prozent gerechtfertigt sei (41 C 183/98).
In allen diesen Mietminderungsfällen aufgrund einer defekten Klingel wurde stets das Ausmaß der Beeinträchtigung in Relation zur spezifischen Minderungshöhe betrachtet. Daher muss dies von Fall zu Fall beurteilt werden. In der Regel liegen die Mietminderungsquoten zwischen zwei und fünf Prozent.
Muss eine Mietminderung angekündigt werden?
Es kommt oft vor, dass Vermieter eine Mietminderung ablehnen und dies damit begründen, dass der Mieter diese vorab ankündigen müsste. Dies ist jedoch nicht richtig. Das Gesetz sieht grundsätzlich vor, dass eine Mietminderung automatisch in Kraft tritt. Gemäß § 536 BGB ist der Mieter von der Mietzahlung befreit, sobald ein erheblicher Mangel auftritt, der die Nutzbarkeit stark beeinträchtigt. Der Mieter ist dann nur verpflichtet, eine angemessen reduzierte Miete zu zahlen. Es ist jedoch in vielen Fällen empfehlenswert, den Vermieter über eine beabsichtigte Mietminderung zu unterrichten, insbesondere wenn Unklarheit über den angemessenen Minderungsbetrag besteht. Eine zu hoch angesetzte Minderung trotz der Orientierung an einer Mietminderungstabelle kann Sie eventuell in Zahlungsverzug bringen. Dies kann je nach Einzelfall zu einer fristlosen Kündigung führen.
Wie lange kann man Mietminderung rückwirkend geltend machen?
Mieter können eine Mietminderung unter Umständen auch rückwirkend gegenüber ihrem Vermieter geltend machen. Grundsätzlich tritt das Recht zur Mietminderung in dem Moment in Kraft, in dem der Mangel auftritt. Die tatsächliche Minderung der Miete kann aber erst nach Mängelanzeige beim Vermieter erfolgen.
Es ist ratsam, bei gegebenen Voraussetzungen für eine Mietminderung, die Miete nicht in voller Höhe weiterzubezahlen. Ansonsten riskiert man eine rückwirkende Ausschließung der Mietminderung nach § 814 BGB, wie das Kammergericht Berlin am 21.12.2012 (Az. 8 U 286/11) feststellte. In einigen speziellen Situationen kann die Mietminderung sogar vollständig ausgeschlossen sein, wenn der Vermieter aufgrund der fortgesetzten Vollzahlung der Miete davon ausgehen konnte, dass keine Mietminderung zu erwarten ist.
Um dies zu vermeiden, sollte der Vermieter schriftlich darauf hingewiesen werden, dass die Miete unter Vorbehalt in voller Höhe gezahlt wird. In diesem Fall ist es möglich, die überzahlte Miete rückwirkend einzufordern. Dies ist besonders sinnvoll, da vor der Umsetzung der tatsächlichen Mietminderung geklärt werden muss, in welchem Ausmaß die Miete gekürzt werden darf. Wird hier eine zu hohe Quote angesetzt, droht eine Kündigung durch den Vermieter.
Defekte Klingel und Mietminderung – Rechtsberatung schafft Sicherheit
Wer wegen einer defekten Klingel die Miete mindern möchte, wird zum Teil mit einigen Besonderheiten des Mietrechts konfrontiert. Zum einen sind der Mangel und seine Auswirkungen näher zu beurteilen, zum anderen ist in der Regel eine Mängelanzeige erforderlich. Auch wenn die Voraussetzungen für eine Mietminderung vorliegen, ist auf eine angemessene Höhe zu achten. Wird die Miete unter Vorbehalt gezahlt, kann es später zu Auseinandersetzungen mit dem Vermieter kommen. Häufig ist die Unterstützung durch einen Rechtsanwalt erforderlich.
Die MieterEngel-Mitgliedschaft beinhaltet die Prüfung und Beratung zum weiteren Vorgehen durch einen Partneranwalt. Sie erhalten klare Handlungsempfehlungen für Ihren individuellen Fall. Auch bei anderen Problemen rund um Ihr Mietverhältnis erhalten Sie professionelle Hilfe.