Indexmietvertrag – eine Vertragsform mit Risiken

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Intro

In diesem Ratgeber:

• Was ist ein Indexmietvertrag?
• Wann und wie oft erhöht sich eine Indexmiete?
• Wie wird die Erhöhung bei einer Indexmiete berechnet?
• Deflation – gibt es ein Recht auf Mietsenkung?
• Mietpreisbremse – gilt bei Indexmieten nur bedingt
• Indexmietvertrag – die Vor- und Nachteile in der Übersicht

In der Regel wird bei der Vermietung einer Wohnung ein Mietpreis vereinbart, der sich nach der Fläche der Wohnung pro Quadratmeter richtet. Dies ist dann die Nettokaltmiete. Der Mietzins ist fest, eine Erhöhung ist nur unter bestimmten Umständen möglich. Eine andere Form des Mietvertrages ist der Indexmietvertrag, der in Deutschland immer häufiger abgeschlossen wird. Dabei wird die Miete an die Lebenshaltungskosten gekoppelt, die – wie die Vergangenheit gezeigt hat – stark ansteigen und für die Verbraucher zu einer Herausforderung werden können. Was Indexmietverträge auszeichnet, welche Vor- und Nachteile sie für Mieter haben und wie die Indexmiete berechnet wird, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

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Was ist ein Indexmietvertrag?

In einem Indexmietvertrag vereinbaren Vermieter und Mieter nach § 557b Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), dass sich die Miete nach den Lebenshaltungskosten richtet. Steigen die Lebenshaltungskosten nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten und veröffentlichten Verbraucherpreisindex (VPI), so steigt auch die Miete im gleichen Verhältnis. Im Falle eines Anstiegs der Inflationsrate wird also das Risiko einer Mieterhöhung für die Mieter größer. Eine Mietzinsanpassung findet höchstens einmal pro Jahr statt, ist aber nicht zwingend.

Die Vereinbarung einer Indexmiete bedarf der Schriftform (§ 126 BGB). Dies kann bei Abschluss des Mietvertrages geschehen, aber auch während eines bestehenden Mietverhältnisses als Nachtrag zum Mietvertrag. Im Mietvertrag muss genau geregelt sein, nach welchem Preisindex sich die Mieterhöhungen richten sollen und zu welchem Zeitpunkt der Vermieter berechtigt ist, die Miete zu erhöhen.

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Wann und wie oft erhöht sich eine Indexmiete?

Bei einem Indexmietvertrag erfolgen Mieterhöhungen oder -senkungen nicht automatisch. Zum einen muss sich bei den Lebenshaltungskosten eine Änderung ergeben haben, zum anderen muss sich der Vermieter schriftlich auf die Indexklausel im Mietvertrag berufen und dabei nähere Angaben zur Erhöhung tätigen. Auf Änderungen des Preisindexes müssen Mieter und Vermieter aber nicht zwingend reagieren. Der Vermieter kann die Miete auch erst später erhöhen oder von einer Erhöhung ganz absehen (BGH, 26.05.2021, Az. VIII ZR 42/20). Im Mietvertrag kann auch eine Mieterhöhung bei Erreichen eines bestimmten Prozentsatzes des Indexwertes vereinbart werden.

Eine Indexmiete darf höchstens einmal in zwölf Monaten erhöht werden – und zwar erst ab dem übernächsten Monat, nachdem der Vermieter die Erhöhung angekündigt hat. Mindestens ein Jahr lang bleibt die Miete also unverändert. Es ist ausreichend, wenn der Vermieter eine E-Mail mit der Angabe der eingetretenen Änderung des Preisindexes und der Erhöhung des Geldbetrages versendet. Die notwendige Textform ist damit gewahrt. Der Vermieter muss bei seiner Mitteilung den bisherigen Betrag, die Änderung und den künftig zu zahlenden Betrag transparent auflisten.

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Wie wird die Erhöhung bei einer Indexmiete berechnet?

Eine Erhöhung der Lebenshaltungskosten um beispielsweise fünf Prozentpunkte im vergangenen Jahr heißt nicht, dass der Vermieter die Miete um fünf Prozent erhöhen kann. Vielmehr ist die Mietzinsänderung an die prozentuale Veränderung der Lebenshaltungskosten gebunden.

Die Berechnungsformel lautet wie folgt:
(Neuer Indexstand : alter Indexstand) x 100] – 100 = Prozentsatz der Änderung

Die Indexstände nach Punkten können auf der Internetseite des Statistischen Bundesamtes abgerufen werden. Als Ausgangsmonat gilt entweder der Monat, in dem das Mietverhältnis begonnen hat, oder der Monat, auf dessen Indexstand sich die letzte Mietanpassung bezog. Maßgeblich ist der Wortlaut des Mietvertrages.

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Deflation – gibt es ein Recht auf Mietsenkung?

Wenn der Verbraucherpreisindex nicht nur kurzfristig, sondern über ein Jahr oder länger sinkt und statt Inflation Deflation herrscht, sinkt die Miete auf Verlangen des Mieters genauso, wie sie auf Verlangen des Vermieters bei steigenden Lebenshaltungskosten steigt. Analog zur Erhöhung der Miete aufgrund gestiegener Lebenshaltungskosten muss sich der Mieter bei seiner Mitteilung an den Vermieter auf die Indexklausel im Mietvertrag beziehen. Ferner sind der bisherige Betrag, die Änderung sowie der künftig zu zahlende Betrag aufzulisten.

Wenn es Fragen zur Berechnung der Mietminderung infolge einer Deflation gibt oder wenn Hilfe bei der Formulierung benötigt wird, kann es sinnvoll sein, die Unterstützung eines Rechtsanwalts in Anspruch zu nehmen.

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Mietpreisbremse – gilt bei Indexmieten nur bedingt

Die Mietpreisbremse ist eine Regelung zur maximal zulässigen Höhe der Miete in Abhängigkeit von der ortsüblichen Vergleichsmiete. In sogenannten „angespannten Wohnungsmärkten“ darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 Prozent übersteigen (§ 556d Abs. 1 BGB). Verordnungen zur Mietpreisbremse gibt es derzeit in 12 von 16 Bundesländern. Voraussetzung für eine Berufung auf die Mietpreisbremse ist, dass sie in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde anwendbar ist.

Die Mietpreisbremse gilt auch für Indexmieten – allerdings nur in Bezug auf die Ausgangsmiete. Auch bei einem Indexmietvertrag darf die anfängliche Miete höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Einzelne Mieterhöhungen einer Indexmiete sind von der Mietpreisbremse aber nicht erfasst. Damit entfalten auch die Kappungsgrenzen von 20 oder 15 Prozent, die einen raschen Anstieg von Mieten verhindern sollen und damit dem Schutz der Mieter dienen, keine Wirkung.

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Indexmietvertrag – die Vor- und Nachteile in der Übersicht

Indexmietverträge sind in der Regel komplexer als herkömmliche Mietverträge und erfordern ein besseres Verständnis der Rechtslage und der Indexierungsgrundlage. Es besteht die Gefahr, dass vorschnell ein Mietvertrag unterschrieben wird, der bei näherer Betrachtung finanzielle Nachteile für den Mieter mit sich bringt. Um dies auszuschließen, sollte sicherheitshalber eine anwaltliche Beratung in Anspruch genommen werden.

Bei realistischer Betrachtung hat der Indexmietvertrag vor allem für den Vermieter Vorteile. Denn auch nach den neuen Regelungen der Mietpreisbremse ab 2015 kann der Vermieter die Miete selbst dann erhöhen, wenn sie bereits auf oder über dem ortsüblichen Niveau liegt. Grund dafür ist die Abkopplung des Verbraucherpreisindex von den jeweiligen Mietspiegeln. Dies hat zur Folge, dass eine Indexmiete deutlich höher sein kann, als eine konventionelle Miete, die sich am Mietspiegel orientiert. Theoretisch kann dies aber auch ein Nachteil für den Vermieter sein, wenn durch die vertragliche Bindung an die Indexregelung Preissteigerungen, die durch die Lage der Wohnung bedingt sind, nicht durchsetzbar sind.

Der Wegfall plötzlicher und drastischer Mieterhöhungen könnte als Vorteil für den Mieter angesehen werden. Auf der anderen Seite steigen die Lebenshaltungskosten immer weiter an und damit zwangsläufig auch die Mieten. Wirtschaftsexperten halten es für eher unwahrscheinlich, dass die Lebenshaltungskosten in naher Zukunft sinken werden. Eine gewisse Sicherheit für die Vertragspartner von Indexmietverträgen bietet die gesetzliche Regelung gegen Mietwucher. Liegt die Miete mehr als 50 Prozent über dem ortsüblichen Niveau nach dem aktuellen Mietspiegel, ist der Tatbestand des Mietwuchers erfüllt. Mieter, die von überhöhten Mietforderungen betroffen sind, sollten idealerweise einen Rechtsanwalt konsultieren, um das weitere Vorgehen abzustimmen.

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