Hitze in der Wohnung – wann muss der Vermieter handeln?

Temperaturen von weit über 30 °C gehören in vielen Regionen Deutschlands längst nicht mehr zu Ausnahmen, sondern zum sommerlichen Alltag. Gerade Dachgeschoss- und Südwest-Wohnungen heizen sich dabei so stark auf, dass an erholsamen Schlaf oder konzentriertes Arbeiten kaum noch zu denken ist. Doch Hitze bedeutet nicht automatisch, dass Sie die Miete mindern dürfen.

Dieser Ratgeber erklärt, ab wann Gerichte tatsächlich von einem Mietmangel ausgehen, welche Pflichten den Vermieter treffen und welche Schritte Sie als Mieter einleiten können, um Ihre Wohnung wieder auf ein erträgliches Temperaturniveau zu bringen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Wann liegt ein Mietmangel vor?
• Pflichten des Vermieters im Überblick
• Praktische Tipps für das Mietverhältnis
• Hitzevorsorge – was Mieter tun können

Selbst in Rekordsommern ist eine warme Wohnung zunächst ein „allgemeines Lebensrisiko“. Erst wenn Hitze zum Dauerzustand wird und bauliche Defizite zugrunde liegen, sprechen Gerichte von einem Mangel.

Rechtliche Grenzwerte in der Praxis

Für Wohnräume existiert weder ein Gesetz noch eine Verordnung, die eine feste Höchsttemperatur festlegt – anders als im Arbeitsstättenrecht, das mit seiner 26-Grad-Richtgröße lediglich Büros und Werkhallen betrifft. Dennoch orientieren sich viele Richter genau an diesem Wert. Steigt die Innentemperatur mehrere Tage deutlich über 26 °C und bleibt sie nachts über 24 °C, obwohl Sie nachts lüften und tagsüber verdunkeln, kann ein Sachmangel vorliegen. 

Liegt eine fehlende Dämmung oder ein unzureichender Sonnenschutz vor, kommt ein Baumangel in Betracht, der unter bestimmten Voraussetzungen eine Mietminderung rechtfertigt. Allerdings sind die Hürden hierfür hoch. Ein Gespräch mit einem Fachanwalt für Mietrecht schafft Klarheit und Rechtssicherheit.

Wichtige Gerichtsentscheidungen

Die Rechtsprechung ist uneinheitlich, doch einige Urteile geben Orientierung:

• AG Hamburg, Urteil vom 10. 5. 2006, 46 C 108/04 – 20 % Mietminderung; Neubau-Dachgeschoss, tagsüber 30 °C, nachts 25 °C.
• AG Leipzig, Urteil vom 6. 9. 2004, 164 C 6049/04 – kein Mangel; Dachgeschoss, 30 °C „typisch für die Lage“.
• AG Frankfurt/Main, Urteil vom 15. 8. 2022, 33 C 1355/21 – 30 % Mietminderung bei dauerhaft 40 °C in einer hochpreisigen Smart-Home-Wohnung.
• OLG Hamm, Urteil vom 28. 2. 2007, 30 U 131/06 – Die Innentemperatur sollte mindestens 6 °C unter der Außentemperatur bleiben.
• VerfGH Berlin, Beschluss vom 20. 3. 2007, VerfGH 40/06 – Fristlose Kündigung rechtmäßig, wenn sich Räume auf 46 °C aufheizen.

Grundsätzlich gilt: Je höher und länger die Überhitzung andauert, desto eher erkennen Gerichte einen Mangel an – insbesondere, wenn der Wärmeschutz bei der Errichtung unzureichend war. 

Ob Altbau oder Penthouse: Ihr Vermieter muss gewährleisten, dass die Wohnung den allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht.

Baulicher Wärmeschutz als Vermieterpflicht

Erfüllt die Dämmung nicht einmal die Vorgaben, die zum Bauzeitpunkt galten, oder ist das Dach undicht, liegt ein Baumangel vor. Dann sind Dämmarbeiten oder der Einbau moderner Sonnenschutzfenster geschuldet. Bei Neubauten und hochpreisigen Objekten legen Gerichte die Latte höher: Bewohner dürfen erwarten, dass die Innentemperatur die Außentemperatur nicht übersteigt.

Sonnenschutz und Beschattung

Außenjalousien, Rollläden, reflektierende Markisen oder Sonnenschutzglas verringern den Wärmeeintrag nachweislich. Wie der Vermieter die Überhitzung beseitigt, darf er selbst wählen, muss aber wirksam handeln. Möchten Sie eine Markise oder ein Sonnensegel montieren, brauchen Sie seine Zustimmung. Klemmjalousien gelten meist als vertragsgemäßer Gebrauch; Sonnenschutzfolien auf der Scheibe können wegen Wärmespannungen zu Glasschäden führen und erfordern daher in aller Regel die vorherige Zustimmung des Vermieters.

Kurzfristige Hilfen bei Extremhitze

Bis bauliche Maßnahmen umgesetzt sind, kann der Vermieter mobile Klimageräte stellen, Ventilatoren finanzieren oder kurzfristig Sonnenschutzfolien aufbringen lassen. Nur wenn ein erheblicher Mangel vorliegt, der Vermieter fruchtlos abgemahnt wurde und Verzug eingetreten ist, dürfen Sie nach § 536a BGB selbst Maßnahmen beauftragen und die Kosten mit der Miete verrechnen. Lassen Sie sich dabei unbedingt anwaltlich beraten.

Ein kooperativer Stil zahlt sich oft schneller aus als ein langer Rechtsstreit.

Kooperative Lösungen mit dem Vermieter

Weisen Sie darauf hin, dass baulicher Sonnenschutz den Gebäudewert steigert, Mietminderungen vermeidet und Energie spart. Häufig lässt sich ein gemeinsamer Fahrplan aufstellen: kurzfristig Ventilatoren, mittelfristig Rollläden, langfristig Dämmung. Ein höfliches Gespräch oder ein Runder Tisch mit der Hausverwaltung verhindert verhärtete Fronten.

Fördermittel und steuerliche Vorteile

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), das BAFA sowie viele Kommunen bezuschussen Sonnen- und Wärmeschutz. Programme wie „Zukunft Altbau“ oder der co2online-Fördermittel-Check liefern einen schnellen Überblick. Seit 2024 ist sommerlicher Wärmeschutz zudem als BEG-Einzelmaßnahme förderfähig; Vermieter können die Kosten zusätzlich steuerlich absetzen. Verweisen Sie in Ihrer Anfrage auf diese Vorteile – das erleichtert eine rasche Zustimmung.

Die Klimamodelle des Umweltbundesamts prognostizieren, dass bis zum Jahr 2050 die Zahl der „Sommertage“ mit mindestens 25 °C um rund 40 % steigen wird. Noch dramatischer ist die Prognose für die Zahl der Hitzetage ab 30 °C: Sie könnte sich sogar verdoppeln. Gleichzeitig häufen sich Tropennächte, in denen die Temperatur nicht unter 20 °C sinkt. Dadurch kühlt Ihre Wohnung nachts kaum noch aus. Mieter sollten mehrere Aspekte berücksichtigen, um der Hitze zu trotzen.

Hitze erst gar nicht hereinlassen

Außenliegender Sonnenschutz ist das wirkungsvollste Mittel, weil er bis zu 90 % der Sonnenstrahlung stoppt. Rollläden, Raffstores oder Markisen sollten Sie schließen, sobald die Sonne auf die Scheibe trifft – morgens bei Ost-, mittags bei Süd- und nachmittags bei Westfenstern. Denken Sie außerdem an helle Fensterbänke, reflektierende Folien und luftige Vorhänge – alles, was Licht zurückwirft, reduziert die Hitze.

Richtig lüften und kühlen – ohne Klimaanlage

Halten Sie tagsüber Fenster und Balkontüren geschlossen, damit keine warme Luft eindringt. Querlüften Sie erst, wenn die Außentemperatur spürbar unter der Innentemperatur liegt – meist spät abends oder vor Sonnenaufgang. Öffnen Sie dann weit gegenüberliegende Fenster und Innentüren für 10 – 20 Minuten; die Durchzugsströmung spült aufgeheizte Luft effektiv heraus.

Ventilatoren verstärken den Kühleffekt der verdunstenden Hautfeuchte und benötigen dabei 20 – 50-mal weniger Strom als ein kleines Klimagerät. Platzieren Sie Tisch- oder Standventilatoren so, dass der Luftstrom an Ihnen vorbeizieht; ein feuchtes Tuch vor dem Ventilator kühlt zusätzlich, sollte aber wegen der Luftfeuchte nur kurz eingesetzt werden.

Mobile Klimageräte – wenn es ohne nicht geht

Ist die Wohnung trotz nächtlicher Durchlüftung noch über 28 °C warm, kann ein mobiles Klimagerät kurzfristig helfen. Prüfen Sie zuerst ein Splitgerät: Es kühlt effizienter als ein Monoblock, weil die warme Abluft nicht durch denselben Fensterspalt wieder hereingesogen wird. Der Außenschallpegel sollte unter 55 dB(A) liegen, damit Nachbarn nachts nicht gestört werden. Besonders wichtig ist das Kältemittel: Geräte mit natürlichem Propan (R-290) tragen den Blauen Engel und haben ein Treibhauspotenzial nahe null. Für Splitanlagen brauchen Sie jedoch eine fachgerechte Montage sowie die Zustimmung des Vermieters, weil die Außeneinheit die Fassade verändert.

Monoblocks erfordern keine Genehmigung, sind aber Stromfresser und nur als Übergangslösung sinnvoll. Stellen Sie die höchste noch behagliche Soll-Temperatur ein (27 – 28 °C genügen meist) und schalten Sie das Gerät aus, sobald die Hitzeperiode endet – Ihr Stromzähler und das Klima danken es Ihnen.