Änderungen beim Heizungsgesetz – was erwartet Mieter?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG), umgangssprachlich Heizungsgesetz genannt, sorgt seit Jahren für intensive Diskussionen. Ende Februar 2026 gaben die Fraktionsspitzen nun auf einer Pressekonferenz bekannt, dass sie sich auf Eckpunkte für eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes verständigt haben. Unter anderem soll die bisherige Vorgabe entfallen, wonach neu eingebaute Heizungsanlagen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien betrieben werden müssen. Viele Mieter fragen sich nun, welche Auswirkungen diese Änderungen auf sie haben und was die geplante Reform konkret bedeutet.
In diesem Ratgeber werfen wir einen Blick auf den aktuellen Stand und zeigen, welche Folgen die Reform des Heizungsgesetzes für Mieter haben kann.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Gebäudeenergiegesetz – was heute schon gilt
Nicht jede Debatte über neue Heizungen führt sofort zu Pflichten in den eigenen vier Wänden. Im Alltag zählt zunächst das geltende Recht – also das bestehende GEG plus die mietrechtlichen Regeln im BGB.
Bestehende Heizungen müssen nicht sofort raus
Die wichtigste Entwarnung vorweg: Eine funktionierende Heizung im Mietshaus muss aufgrund des aktuellen Heizungsgesetzes grundsätzlich nicht zwangsweise ausgetauscht werden. Einen generellen Austauschzwang gibt es also nicht. Die derzeit geltende Fassung des Gebäudeenergiegesetzes sieht die sogenannte 65-Prozent-Regel in erster Linie bei Neubauten vor.
Für Bestandsgebäude gilt die 65-Prozent-Regel üblicherweise erst dann, wenn eine neue Heizung installiert wird. Die Übergangsfristen sind an die kommunale Wärmeplanung gekoppelt. In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern greift die Pflicht grundsätzlich spätestens nach dem 30. Juni 2026, in kleineren Kommunen spätestens nach dem 30. Juni 2028 – es sei denn, die Kommune weist schon früher ein Gebiet für ein Wärmenetz oder einen Wasserstoffnetzausbau aus. Wichtig: Allein ein Wärmeplan löst diese Pflicht noch nicht aus.
In Mehrfamilienhäusern mit Gasetagenheizung gelten Sonderregeln. Hier sieht das geltende Recht teils deutlich längere Übergangsfristen von bis zu 13 Jahren vor.
Über die Heizung entscheidet meist der Vermieter – die Kostenfrage betrifft aber den Mieter
Mieter entscheiden in der Regel nicht selbst, ob im Haus künftig eine Wärmepumpe, Fernwärme oder weiter eine Gasheizung läuft. Diese Entscheidung trifft meist der Vermieter oder die Eigentümergemeinschaft. Trotzdem spüren Mieter die Folgen. Zum einen über die laufenden Heizkosten, zum anderen über mögliche Mieterhöhungen nach einer Modernisierung.
Ein gewisser Schutz besteht bereits durch das CO2-Kostenaufteilungsgesetz: Seit dem Abrechnungsjahr 2023 werden die CO2-Kosten bei Gas, Öl und vielfach auch bei Fernwärme zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt. Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher kann der Anteil des Vermieters sein. In besonders schlechten Gebäuden kann er bis zu 95 Prozent tragen. Das ist kein vollständiger Schutz vor steigenden Energiekosten, aber es verhindert zumindest, dass Vermieter die CO2-Belastung immer komplett weiterreichen.
Was sich beim Heizungsgesetz 2026 ändern soll
Die Koalitionsfraktionen haben Eckpunkte für eine Reform des Gebäudeenergiegesetzes vorgestellt, die voraussichtlich zu neuen Regelungen führen. Ziel ist es, den Heizungstausch flexibler zu gestalten. Zwar liegen bereits konkrete Vorschläge vor, ein endgültig beschlossenes Gesetz gibt es derzeit jedoch noch nicht. Für Mieter bedeutet das: Es ist sinnvoll, die geplante Richtung zu kennen – die Reformpläne sollten aber nicht als verbindliches Endergebnis angesehen werden.
Die 65-Prozent-Pflicht soll weg – neue Gas- und Ölheizungen bleiben möglich
Nach den Ende Februar 2026 vorgestellten Eckpunkten soll die bisherige starre 65-Prozent-Vorgabe für neu eingebaute Heizungen entfallen. Künftig sollen Eigentümer weiterhin auch neue Öl- und Gasheizungen einbauen dürfen.
Gleichzeitig ist vorgesehen, dass neue Gas- und Ölheizungen ab 2029 schrittweise mit einem wachsenden Anteil klimafreundlicher Brennstoffe betrieben werden müssen. In den Presseberichten ist von einer „Bio-Treppe“ die Rede, die 2029 mit mindestens 10 Prozent beginnen soll. Parallel dazu heißt es in den Eckpunkten, dass die Bundesförderung für effiziente Gebäude mindestens bis 2029 gesichert bleiben soll.
Für Mieter sind die Reformpläne deshalb relevant, weil die Technik im Haus künftig offener gewählt werden könnte als nach der heutigen 65-Prozent-Logik.
Das größte Mieterrisiko liegt eher bei den Nebenkosten als bei der Technik selbst
Ob Mieter von dieser Reform profitieren, ist offen. Das eigentliche Risiko liegt nicht unbedingt darin, welche Heizung eingebaut wird, sondern wie teuer ihr Betrieb ist. Mehrere Berichte weisen darauf hin, dass Gas oder Öl mit beigemischten klimafreundlichen Brennstoffen teurer sein kann als rein fossile Varianten. Genau deshalb wird in der aktuellen öffentlichen Diskussion betont, dass der Mieterschutz gegen „überhöhte Nebenkosten“ noch ausgestaltet werden muss.
Wann eine neue Heizung die Miete erhöhen darf
Viele Mieter fürchten vor allem die Kaltmiete nach dem Heizungstausch. Diese Sorge ist berechtigt, aber der Vermieter darf die Kosten nicht beliebig umlegen. Das Mietrecht setzt mehrere Grenzen.
Es gibt feste Obergrenzen für die Modernisierungsumlage
Nach § 559 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) darf der Vermieter die jährliche Miete grundsätzlich um 8 Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten erhöhen. Beim Heizungstausch gibt es seit 2024 zusätzlich § 559e BGB: Wenn die neue Heizung die gesetzlichen Anforderungen erfüllt, die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse dem Grunde nach vorliegen und der Vermieter Fördermittel nutzt, darf er die jährliche Miete um 10 Prozent der aufgewendeten Kosten nach Abzug der in Anspruch genommenen Drittmittel und eines pauschalen Abzugs von 15 Prozent für ersparte Erhaltungsaufwendungen erhöhen.
Gleichzeitig gilt eine wichtige Schutzgrenze: Für den Einbau oder die Aufstellung einer Heizungsanlage darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren nicht um mehr als 0,50 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
Daneben bleibt die allgemeine Kappungsgrenze bestehen: Modernisierungsbedingte Erhöhungen dürfen insgesamt innerhalb von sechs Jahren grundsätzlich höchstens 3 Euro pro Quadratmeter betragen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter nur 2 Euro. Das heißt: Ein Heizungstausch kann die Miete erhöhen, aber nicht grenzenlos.
Fördergelder müssen berücksichtigt werden – und der Vermieter muss sauber rechnen
Für Mieter ist ein Punkt besonders wichtig: Fördergelder dürfen nicht unter den Tisch fallen. Schon das Gesetz verlangt, dass in Anspruch genommene Drittmittel angerechnet werden. Der Bundesgerichtshof hat das zusätzlich gestärkt. Hat ein Vermieter Fördermittel genutzt – oder in der Modernisierungsankündigung angekündigt, solche Mittel beantragen zu wollen –, muss die spätere Mieterhöhung nachvollziehbar erklären, ob und in welchem Umfang solche Mittel eingeflossen sind. Fehlt diese Information, kann die Erhöhung formell unwirksam sein (BGH, Urteil vom 19.7.2023, VIII ZR 416/21).
Ohne ordentliche Ankündigung wird es für den Vermieter schwieriger
Bevor überhaupt gebaut wird, muss der Vermieter die Modernisierung rechtzeitig ankündigen. § 555c BGB verlangt grundsätzlich eine Modernisierungsankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform. Sie muss die Maßnahme in ihren Grundzügen beschreiben, den voraussichtlichen Beginn und die Dauer nennen und – wenn später eine Mieterhöhung verlangt werden soll – auch die zu erwartende Erhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten angeben.
Für Mieter ist das wichtig, weil erst mit einer ordentlichen Ankündigung klar wird, was konkret geplant ist. Ein bloßer Aushang im Treppenhaus oder eine mündliche Information reicht in der Regel nicht. Wer ein ungenaues Schreiben erhält, sollte nicht vorschnell davon ausgehen, dass alles schon wirksam vorbereitet ist. Form und Inhalt der Ankündigung sind keine Nebensache, sondern Teil des Mieterschutzes.
Heizungsgesetz 2026 – die wichtigsten Fragen und Antworten (FAQ)
Nachfolgend fassen wir die wichtigsten Fragen und Antworten zum Thema in einem FAQ zusammen.
Was ist mit dem „Heizungsgesetz“ gemeint?
Damit ist das Gebäudeenergiegesetz (GEG) gemeint. Es regelt unter anderem, welche Anforderungen für Heizungen in Gebäuden gelten. Umgangssprachlich wird es oft Heizungsgesetz genannt. Ende Februar 2026 wurden Eckpunkte für eine Reform vorgestellt.
Gilt die Reform des Heizungsgesetzes schon jetzt?
Nein, bisher gibt es nur Eckpunkte für eine Reform. Ein endgültig beschlossenes neues Gesetz liegt noch nicht vor. Für Mieter ist deshalb weiterhin vor allem das aktuell geltende Recht maßgeblich. Die Pläne zeigen nur die voraussichtliche Richtung.
Müssen bestehende Heizungen im Mietshaus sofort ausgetauscht werden?
Nein, eine funktionierende Heizung muss nicht automatisch ersetzt werden. Einen generellen Austauschzwang gibt es also nicht. Ausnahmen gelten aber für bestimmte sehr alte Heizkessel, für die das GEG eigene Austauschpflichten vorsieht. Das aktuelle GEG verpflichtet vor allem beim Einbau neuer Heizungen. Für Bestandsgebäude gelten Übergangsfristen.
Was bedeutet die bisherige 65-Prozent-Regel?
Die 65-Prozent-Regel im aktuellen Heizungsgesetz besagt, dass neu eingebaute Heizungen künftig so betrieben werden müssen, dass mindestens 65 Prozent der erzeugten Wärme aus erneuerbaren Energien stammen. Gemeint ist also nicht, dass jede bestehende Heizung sofort ausgetauscht werden muss. Bereits vorhandene Öl- und Gasheizungen dürfen grundsätzlich weiter genutzt und auch repariert werden. Die Regelung betrifft vor allem den Fall, dass eine neue Heizung eingebaut wird. Nach den Reformplänen sollen die starren Vorgaben künftig deutlich flexibler werden.
Was soll sich 2026 beim Heizungsgesetz ändern?
Nach den vorgestellten Eckpunkten soll die starre 65-Prozent-Pflicht wegfallen. Eigentümer sollen weiterhin auch neue Öl- und Gasheizungen einbauen dürfen. Der Heizungstausch soll insgesamt flexibler werden. Für Mieter bedeutet das, dass künftig mehr technische Lösungen möglich sein könnten.
Wichtig ist aber: Bislang handelt es sich nur um Eckpunkte – das geltende Recht ändert sich erst, wenn ein neues Gesetz tatsächlich beschlossen wird.
