Neues Heizungsgesetz ab 2024 – das sollten Mieter wissen
In diesem Ratgeber:
- Was regelt das Heizungsgesetz 2024?
- Heizungsaustausch – grundsätzlich sind Vermieter verantwortlich
- Neue Heizung – mit diesen Kosten haben Mieter zu rechnen
- Modernisierungsmieterhöhung bei Wärmepumpen – besondere Schutzvorschrift
Der Bundestag hat das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG), auch als Heizungsgesetz bekannt, verabschiedet, das ab dem 1. Januar 2024 in Kraft tritt. Ein wichtiger Aspekt, der in bisherigen Debatten wenig Beachtung fand, betrifft die Lage der Mieter. Im Speziellen besteht die Möglichkeit für Eigentümer, einen Teil der Aufwendungen für eine neue Heizungsanlage auf die Mieter umzulegen.
Was Sie über das neue Heizungsgesetz 2024 und mögliche Auswirkungen auf Ihr Mietverhältnis wissen sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.
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Was regelt das Heizungsgesetz 2024?
Gemäß dem Gesetz für Erneuerbares Heizen – dem Gebäudeenergiegesetz (GEG) – wird ab dem 1. Januar 2024 der Einsatz erneuerbarer Energien beim Einbau neuer Heizsysteme obligatorisch. Das langfristige Ziel ist es, bis spätestens 2045 die Nutzung fossiler Brennstoffe im Gebäudesektor vollständig einzustellen, sodass alle Heizungen ausschließlich mit erneuerbaren Energien betrieben werden.
Von 2024 an ist vorgeschrieben, dass jede neu installierte Heizung mindestens zu 65 % auf erneuerbaren Energien basieren muss. Diese Regelung tritt in Neubaugebieten sofort am 1. Januar 2024 in Kraft. Für bestehende Gebäude sowie Neubauten außerhalb dieser Gebiete gelten längere Übergangszeiträume. In Großstädten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird der Einsatz klimafreundlicher Energien bei Heizungserneuerungen spätestens ab dem 30. Juni 2026 verbindlich. In kleineren Städten gilt diese Regelung ab dem 30. Juni 2028. Sollten Kommunen bereits im Vorfeld Entscheidungen treffen, die zum Beispiel die Ausweisung von Gebieten für ein Wärmenetz unter Berücksichtigung eines kommunalen Wärmeplans vorsehen, können sich frühere Fristen ergeben.
Bei Bestandsgebäuden besteht keine unmittelbare Austauschverpflichtung für funktionstüchtige Gas- oder Ölheizungen. Reparaturen an defekten Heizungen sind weiterhin zulässig. Installierte jemand im Jahr 2023 eine neue Öl- oder Gasheizung, so darf diese bis längstens 2045 in Betrieb bleiben. Wer ab dem 1. Januar 2024 eine Gasheizung einbaut, ist verpflichtet, diese ab 2029 zu mindestens 15 % mit klimaneutralem Gas, beispielsweise aus Biomasse oder Wasserstoff, zu betreiben. Diese Quote erhöht sich im Jahr 2035 auf 30 % und erreicht im Jahr 2040 einen Anteil von 60 %.
Heizungsaustausch – grundsätzlich sind Vermieter verantwortlich
Gemäß § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter sowohl im Gewerbe- als auch im Wohnraummietrecht grundsätzlich zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache verpflichtet und trägt die Verantwortung für Modernisierungsmaßnahmen. Diese Verpflichtung bleibt auch nach der GEG-Novelle 2024 bestehen. Bei einem Ausfall der bestehenden Heizung und dem notwendigen Einbau einer neuen ist es in der Regel Aufgabe des Vermieters, eine funktionstüchtige Heizungsanlage bereitzustellen. Der Vermieter ist nach dem geltenden Mietrecht verpflichtet, dem Mieter die Beheizung der Mieträume auf eine bestimmte Mindesttemperatur zu ermöglichen. Erfüllt der Vermieter diese Pflicht nicht, hat der Wohnungsmieter das Recht, die Miete zu mindern.
Auch bei Neubauten in Neubaugebieten ist der Eigentümer (Vermieter) dazu verpflichtet, die Anforderungen der GEG-Novelle 2024 umzusetzen. Die Auswahl der Heizungsart obliegt dabei grundsätzlich ihm (§ 71 Abs. 2 GEG). Möglichkeiten umfassen beispielsweise den Anschluss an ein Wärmenetz, den Einbau einer elektrischen Wärmepumpe, einer Stromdirektheizung, einer Wärmepumpen- oder Solarthermie-Hybridheizung oder einer auf Solarthermie basierenden Heizung. Zusätzlich kann es förderlich oder sogar notwendig sein, das Gebäude neben dem Einbau einer neuen Heizungsanlage energetisch zu sanieren, um die 65 %-Vorgabe zu erfüllen.
Neue Heizung – mit diesen Kosten haben Mieter zu rechnen
In vielen Mietverhältnissen ist es üblich, dass Vermieter zumindest einen Teil ihrer Kosten auf die Wohnungsmieter übertragen. Der vorgeschriebene Heizungstausch verursacht schnell Kosten im fünfstelligen Bereich und mancher Mieter befürchtet eine saftige Mieterhöhung. Das Heizungsgesetz 2024 schützt jedoch durch verschiedene Regelungen vor übermäßigen Mieterhöhungen.
Vermieter können bis zu 10 % der Modernisierungskosten auf die Wohnungsmieter umlegen. Allerdings müssen sie dabei eine eventuell erhaltene staatliche Förderung von dieser Summe abziehen. Sollten Vermieter keine Fördermittel in Anspruch nehmen, ist die Umlage auf 8 % beschränkt. Zudem ist die Modernisierungsumlage auf maximal 50 Cent pro Monat und Quadratmeter begrenzt. Wer beispielsweise in einer 100 Quadratmeter großen Wohnung lebt, kann mit einer maximalen Mieterhöhung von 50 Euro pro Monat rechnen (100 Quadratmeter mal 0,50 Euro).
Für den Fall, dass der Eigentümer sich für den weiteren Betrieb einer Gasheizung entscheidet, hat der Gesetzgeber zusätzliche Regelungen getroffen. Hierbei tragen Wohnraummieter nur die Kosten für den verbrauchten Brennstoff, und zwar bis zur Höhe, die sich aus dem entsprechenden Energieverbrauch zum durchschnittlichen Strompreis ergibt, dividiert durch den Faktor 2,5. Diese Regelung soll Wohnungsmieter vor stark ansteigenden Gaspreisen schützen.
Grundsätzlich besteht die Möglichkeit, dass eine Erhöhung der Kaltmiete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen durch niedrigere Energiekosten ausgeglichen wird, was zu einer Reduzierung der Warmmiete führen kann.
Modernisierungsmieterhöhung bei Wärmepumpen – besondere Schutzvorschrift
Der § 71o Abs. 1 GEG enthält eine spezielle Schutzregelung für Wohnraummieter. Laut dieser Regelung darf der Vermieter bei der Installation einer Wärmepumpe eine Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB nur dann in vollem Umfang fordern, wenn er belegen kann, dass die Wärmepumpe eine Jahresarbeitszahl von über 2,5 aufweist. Die Jahresarbeitszahl ist ein Maß für die Effizienz der Wärmepumpe und wird durch das Verhältnis des Stromverbrauchs zur abgegebenen Heizwärme bestimmt.
Sollte der Vermieter diesen Nachweis nicht erbringen können, dürfen die anfallenden Kosten nur zur Hälfte für die Berechnung der Mieterhöhung herangezogen werden. Allerdings gibt es Ausnahmen, die berücksichtigt werden müssen. Hier kann eine rechtliche Beratung Klarheit schaffen.
MieterEngel – Ihre Anlaufstelle bei mietrechtlichen Fragen
Es ist üblich, dass Mietverträge über viele Jahre laufen, doch selten bleibt die Miete über diesen gesamten Zeitraum hinweg gleich. Häufig wird die Miete angepasst, sei es aufgrund von Modernisierungen der Wohnung oder der Veröffentlichung eines neuen Mietspiegels. Insbesondere bei Mieterhöhungen, die sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren oder die aufgrund von Modernisierungen erfolgen, tendieren manche Vermieter dazu, über das Ziel hinauszuschießen. Nicht selten sind solche Mietzinserhöhungen ganz oder teilweise unzulässig, beispielsweise aufgrund von Formfehlern, der Nutzung unzulässiger Vergleichsmieten, Missachtung der Mietpreisbremse oder mehrfachen Erhöhungen in kurzen Zeitabständen.
In Situationen, in denen eine Mieterhöhung bevorsteht, kann es hilfreich sein, juristische Beratung in Anspruch zu nehmen. MieterEngel bietet seinen Mitgliedern im Rahmen ihrer Mitgliedschaft die Möglichkeit, die Situation durch einen Partneranwalt prüfen zu lassen und Beratung zum weiteren Vorgehen zu erhalten.