Hausstrom in der Nebenkostenabrechnung – so erkennen Mieter unzulässigen Allgemeinstrom

Viele Mieter entdecken in ihrer Nebenkostenabrechnung eine Position wie „Hausstrom“, „Allgemeinstrom“ oder „Strom allgemein“. Auf den ersten Blick wirkt das harmlos, denn Licht im Treppenhaus kostet nun einmal Geld. Trotzdem lohnt sich ein genauer Blick. Vermieter dürfen nicht jeden Stromverbrauch des Hauses einfach auf alle Mieter verteilen. Entscheidend ist, ob die Abrechnung klar zeigt, welche Stromkosten gemeint sind und ob diese Kosten überhaupt zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

In diesem Ratgeber fassen wir die wichtigsten Informationen zum Thema Hausstrom/Allgemeinstrom in der Nebenkostenabrechnung zusammen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Was Vermieter beim Hausstrom abrechnen dürfen
• Typische Warnzeichen in Ihrer Abrechnung
• So gehen Mieter bei Verdacht auf unzulässigen Hausstrom vor
• FAQ: Hausstrom in der Nebenkostenabrechnung

Der Begriff Hausstrom klingt eindeutig, ist es aber nicht. Für Mieter zählt nicht die Überschrift in der Abrechnung, sondern die konkrete Kostenart dahinter.

Umlagefähig ist vor allem Strom für die Beleuchtung

Vermieter können Betriebskosten nur dann auf Mieter umlegen, wenn der Mietvertrag das vorsieht. § 556 BGB erlaubt solche Vereinbarungen und verweist für die einzelnen Betriebskostenarten auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Bei Strom ist besonders § 2 Nr. 11 BetrKV wichtig. Danach gehören zu den Kosten der Beleuchtung die Stromkosten für die Außenbeleuchtung und für gemeinsam genutzte Gebäudeteile, etwa Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume oder Waschküchen. 

Für Mieter bedeutet das: Das Licht im Treppenhaus, im Hausflur, im gemeinschaftlichen Keller oder am Hauseingang kann grundsätzlich in der Nebenkostenabrechnung auftauchen. Nicht automatisch erfasst sind aber alle Geräte, Anlagen oder Steckdosen, die irgendwo im Gebäude Strom verbrauchen. Genau an dieser Grenze entstehen viele Streitfälle, weil der Begriff Allgemeinstrom im Alltag weiter klingt als die Betriebskostenverordnung.

Warum „Hausstrom“ oft zu ungenau ist

Eine Nebenkostenabrechnung muss für Mieter nachvollziehbar sein. Sie sollen ohne Spezialwissen erkennen können, welche Kosten der Vermieter abrechnet, welcher Gesamtbetrag entstanden ist, welcher Verteilerschlüssel gilt und welcher Anteil auf die eigene Wohnung entfällt. Die bloße Position „Hausstrom“ hilft dabei oft nicht. Darunter kann Beleuchtungsstrom fallen, aber auch Strom für eine Heizungspumpe, eine Lüftungsanlage, eine Hebeanlage, eine Garage, einen Hausmeisterraum oder Reinigungsgeräte. Sobald unterschiedliche Kostenarten in einer Sammelposition stecken, können Mieter kaum prüfen, ob alles umlagefähig ist. Gerichte sprechen dann häufig von einer intransparenten Mischposition. 

Praktisch heißt das: Nicht jede Stromrechnung des Hauses ist falsch. Angreifbar ist aber eine unklare Zusammenfassung, wenn sie nicht erkennen lässt, ob nur umlagefähiger Beleuchtungsstrom oder auch andere Stromverbräuche enthalten sind.

Das neuere Urteil des Amtsgerichts Pankow (Az. 2 C 434/25)

Das Amtsgericht Pankow hat diese mieterfreundliche Sichtweise im Jahr 2026 bestätigt. In dem Verfahren ging es um die Position „Hausstrom“ beziehungsweise „Allgemeinstrom“ in einer Betriebskostenabrechnung. Das Gericht verneinte die Umlagefähigkeit dieser Kostenposition und wies die Klage des Vermieters insoweit ab (AG Pankow, Urteil vom 04.03.2026, Az. 2 C 434/25). Damit fügt sich die Entscheidung in eine Reihe früherer Urteile ein, die pauschale Strompositionen in Betriebskostenabrechnungen kritisch bewerten.

Wichtig für Mieter: Das Urteil bedeutet nicht, dass nie Stromkosten abgerechnet werden dürfen. Es stärkt aber das Argument, dass Vermieter die Kosten sauber bezeichnen und den tatsächlichen Zweck des Stromverbrauchs erkennbar machen müssen. Gerade die Überschrift „Allgemeinstrom“ genügt regelmäßig nicht, wenn offen bleibt, welche Verbrauchsstellen sich dahinter verbergen.

Mieter müssen keine Juristen sein, um erste Auffälligkeiten zu erkennen. Meist genügt ein Vergleich der Positionen, der Beträge und der beigefügten Erläuterungen.

Warnzeichen 1: Die Abrechnung enthält nur eine Sammelposition

Steht in der Abrechnung nur „Hausstrom“, „Allgemeinstrom Haus“, „Strom allgemein“ oder ein ähnlich pauschaler Begriff, sollten Sie genauer hinsehen. Die Rechtsprechung verlangt bei Betriebskosten eine nachvollziehbare Aufgliederung nach Kostenarten. Das Amtsgericht Hamburg entschied etwa, dass die Position „Hausstrom“ formell unwirksam sein kann, weil nach § 2 Nr. 11 BetrKV nur Beleuchtungsstrom umlagefähig ist und der Begriff auch andere Verbrauchsstellen umfassen kann (AG Hamburg, Urteil vom 03.03.2022, 48 C 320/20). Auch das Landgericht Hamburg sah die Position „Allgemeinstrom Haus“ kritisch, weil die Bezeichnung nicht erkennen lässt, ob wirklich nur umlagefähige Beleuchtungskosten enthalten sind (LG Hamburg, Urteil vom 28.05.2013, 316 S 90/12). 

Für Sie heißt das: Fragen Sie nach, was genau in der Position steckt. Eine verständliche Antwort kann viel klären, eine ausweichende Antwort eher nicht.

Warnzeichen 2: Strom für Heizung oder Lüftung steckt im Allgemeinstrom

Besonders problematisch wird es, wenn der allgemeine Stromzähler auch Strom für technische Anlagen erfasst. Der Betriebsstrom einer zentralen Heizungsanlage gehört nicht einfach in die Position Allgemeinstrom. Der Bundesgerichtshof hat für eine Wohnungseigentumsanlage entschieden, dass Heizungsbetriebsstrom den Heizkosten zuzuordnen ist und nicht pauschal als Allgemeinstrom verteilt werden darf (BGH, Urteil vom 03.06.2016, V ZR 166/15). In der Praxis betrifft das etwa Pumpen, Brenner, Regeltechnik oder andere Bestandteile der Heizungsanlage. 

Ähnlich aufmerksam sollten Mieter bei Lüftungsanlagen, Entlüftungen, Aufzügen, Garagentoren oder elektrischen Anlagen in Nebenräumen sein. Manche dieser Kosten können unter bestimmten Voraussetzungen umlagefähig sein, aber nicht beliebig unter einer unklaren Stromposition. Entscheidend ist die richtige Kostenart, der passende Verteilerschlüssel und eine prüfbare Darstellung.

Warnzeichen 3: Der Betrag steigt stark oder passt nicht zum Haus

Ein weiterer Hinweis kann die Höhe der Kosten sein. Beleuchtung in Flur, Treppenhaus und Keller verursacht meist laufende, aber überschaubare Kosten. Fällt die Position plötzlich deutlich höher aus als im Vorjahr, sollten Sie die Veränderung prüfen. Ein starker Anstieg kann harmlose Gründe haben, etwa gestiegene Strompreise, neue Außenleuchten oder längere Beleuchtungszeiten. Er kann aber auch zeigen, dass weitere Verbraucher über denselben Zähler laufen. Das Amtsgericht Brühl verlangte bereits bei sehr stark gestiegenen Stromkosten einer Tiefgarage eine Erläuterung, weil extreme Schwankungen bei Beleuchtung und sonstigem Strom nicht ohne Weiteres plausibel sind (AG Brühl, Urteil vom 05.12.1989, 2 a C 473/89). 

Vergleichen Sie deshalb den Betrag mit dem Vorjahr, mit der Hausgröße und mit der Anzahl der gemeinschaftlich beleuchteten Bereiche. Je weniger Erklärung die Abrechnung liefert, desto eher lohnt sich eine Nachfrage.

Ein Verdacht allein ersetzt keine Prüfung. Trotzdem sollten Mieter rechtzeitig handeln, weil Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung fristgebunden sind.

Schritt 1: Belegeinsicht verlangen und Verbrauchsstellen klären

Bitten Sie den Vermieter schriftlich um Einsicht in die Stromrechnung, die Zählerunterlagen und eine Erläuterung der abgerechneten Verbrauchsstellen. Eine einfache Frage reicht oft als Einstieg: Welche Leuchten, Anlagen oder Geräte laufen über den abgerechneten Zähler? Achten Sie darauf, ob es einen separaten Zähler für die Beleuchtung gibt oder ob ein gemeinsamer Zähler mehrere technische Einrichtungen erfasst. Falls der Vermieter nur den Stromliefervertrag oder eine Gesamtrechnung vorlegt, wissen Sie noch nicht, welcher Verbrauch wohin gehört. Hilfreich sind Zählernummern, Ablesewerte, Lage des Zählers, Rechnungszeitraum und eine Zuordnung zu bestimmten Bereichen des Hauses. 

Notieren Sie bei der Einsicht, welche Unterlagen fehlen oder unklar bleiben. So können Sie später konkret begründen, warum Sie die Position nicht akzeptieren.

Schritt 2: Einwendungen konkret und fristgerecht erheben

Mieter müssen Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung grundsätzlich spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitteilen, soweit sie eine verspätete Geltendmachung nicht ausnahmsweise entschuldigen können. Diese Frist ergibt sich aus § 556 Abs. 3 BGB. Warten Sie deshalb nicht bis kurz vor Schluss, wenn Ihnen eine Position unklar erscheint. 

Formulieren Sie möglichst konkret, welche Kostenposition Sie beanstanden. Statt nur „Die Abrechnung ist falsch“ zu schreiben, ist eine klare Einwendung besser: „Ich beanstande die Position Hausstrom, weil nicht erkennbar ist, ob darin nur Beleuchtungskosten nach § 2 Nr. 11 BetrKV enthalten sind oder auch Strom für technische Anlagen.“ Verlangen Sie zugleich eine Aufschlüsselung und behalten Sie sich eine Korrektur nach Belegeinsicht vor. So zeigen Sie, dass Sie nicht pauschal widersprechen, sondern einen prüfbaren Punkt benennen.

Schritt 3: Nicht vorschnell zahlen, aber Risiken vermeiden

Ob Sie eine Nachforderung zunächst zahlen sollten, hängt vom Einzelfall ab. Bei kleineren Beträgen entscheiden sich manche Mieter dafür, die Zahlung unter Vorbehalt zu leisten, um Mahnungen oder Streit über angebliche Rückstände zu vermeiden. Andere kürzen nur den zweifelhaften Anteil, sofern die betreffende Position klar abgrenzbar ist. Wichtig ist, dass Sie nicht kommentarlos zahlen, wenn Sie die Abrechnung später noch angreifen möchten. Formulieren Sie daher ausdrücklich, dass Sie die Zahlung ganz oder teilweise nur unter Vorbehalt leisten und die Position „Hausstrom“ weiterhin prüfen.

Gerade bei größeren Summen, wiederholten Abrechnungsfehlern oder einer drohenden Verrechnung mit der Kaution kann fachanwaltliche Beratung im Mietrecht sinnvoll sein. Die Rechtsprechung zum Hausstrom gibt Mietern gute Argumente an die Hand, ersetzt aber keine Prüfung der konkreten Betriebskostenabrechnung. Entscheidend bleibt, was Ihr Mietvertrag regelt, wie der Vermieter abrechnet und welche Stromverbraucher tatsächlich von der jeweiligen Kostenposition erfasst sind.

In dem nachfolgenden FAQ behandeln wir die wichtigsten Fragen zum Thema.

Was bedeutet Hausstrom in der Nebenkostenabrechnung?

Hausstrom bezeichnet in vielen Nebenkostenabrechnungen Stromkosten, die im gemeinschaftlich genutzten Bereich eines Hauses entstehen. Dazu können zum Beispiel Stromkosten für Licht im Treppenhaus, im Flur, im Keller oder am Hauseingang gehören. Der Begriff ist jedoch oft ungenau, weil darunter auch andere Stromverbräuche fallen können.

Dürfen Vermieter Hausstrom auf Mieter umlegen?

Ja, aber nicht uneingeschränkt. Umlagefähig sind grundsätzlich nur Betriebskosten, die im Mietvertrag vereinbart wurden und unter die Betriebskostenverordnung fallen. Bei Strom betrifft das vor allem Beleuchtungskosten für gemeinsam genutzte Gebäudeteile.

Welche Stromkosten dürfen als Beleuchtungskosten abgerechnet werden?

Abgerechnet werden dürfen insbesondere Stromkosten für Außenbeleuchtung sowie für gemeinsam genutzte Bereiche wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume oder Waschküchen. Entscheidend ist, dass es sich tatsächlich um Beleuchtungsstrom handelt.

Was ist eine unzulässige Mischposition?

Eine unzulässige Mischposition liegt vor, wenn verschiedene Stromkostenarten unter einer pauschalen Position zusammengefasst werden. Das kann zum Beispiel passieren, wenn Beleuchtungsstrom und Strom für Heizungspumpen oder Lüftungsanlagen gemeinsam als „Allgemeinstrom“ abgerechnet werden.

Bedeutet ein unklarer Hausstromposten automatisch, dass die Abrechnung falsch ist?

Nicht automatisch. Stromkosten für gemeinschaftliche Beleuchtung können grundsätzlich umlagefähig sein. Problematisch wird es, wenn der Vermieter nicht nachvollziehbar darstellt, welche Verbrauchsstellen abgerechnet werden und ob diese Kosten überhaupt auf Mieter umgelegt werden dürfen.

Darf Strom für die Heizungsanlage als Allgemeinstrom abgerechnet werden?

Nein, Heizungsbetriebsstrom gehört nicht pauschal in die Position Allgemeinstrom. Strom für Pumpen, Brenner oder Regeltechnik einer zentralen Heizungsanlage muss der richtigen Kostenart zugeordnet werden. Eine pauschale Verteilung als Allgemeinstrom kann unzulässig sein.