Glasfaser in Mietwohnungen – die Rechte von Mietern

Glasfaser-Internet wird immer wichtiger. Viele Menschen nutzen das Netz intensiv für Streaming, Videokonferenzen oder Online-Gaming. Wer in einer Mietwohnung lebt, fragt sich oft: „Habe ich ein Recht auf Glasfaser? Darf ich einen eigenen Anschluss legen lassen? Und was, wenn mein Vermieter keinen Glasfaserausbau will?“ 

Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen verständlichen Überblick über die geltenden Regeln. Dabei erfahren Sie, welche Rechte und Pflichten Sie als Mieter haben, wie Sie Ihren Vermieter überzeugen können und welche finanziellen Aspekte bei einem Glasfaseranschluss auf Sie zukommen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Wer darf über den Glasfaseranschluss entscheiden?
• Gesetzliche Änderungen seit 2021 – was Mieter wissen sollten
• Überzeugende Argumente für Ihren Vermieter
• Kosten und Umlage: Was kommt auf Sie zu?
• Wenn Sie selbst einen Glasfaseranschluss organisieren wollen
• Können Sie Glasfaser als Mieter ablehnen? 
• Kein automatischer Rechtsanspruch auf Höchstgeschwindigkeit
• Fazit: Glasfaser schreitet voran und Mieter haben eine gute Ausgangsposition

Bei einem Glasfaseranschluss in einer Mietwohnung müssen Mietrecht und Telekommunikationsrecht zusammen betrachtet werden. Die Arbeiten sollten stets zwischen Netzbetreiber, Vermieter beziehungsweise Hausverwaltung und Mieter abgestimmt werden. Der Eigentümer hat jedoch kein uneingeschränktes Vetorecht.

Schließt ein Mieter einen Vertrag über Glasfaserdienste ab, besteht nach der aktuellen Rechtslage grundsätzlich eine gesetzliche Duldungspflicht des Eigentümers für die Anschlussarbeiten bis in die Räume des Endnutzers, wenn eine vorhandene Hausinfrastruktur nicht ohne spürbare Qualitätseinbußen genutzt werden kann. Voraussetzung ist insbesondere, dass der Mieter dem Netzabschluss zustimmt und Eingriffe in fremde Eigentumsrechte so geringfügig wie möglich bleiben (§ 145 Absatz 1 Telekommunikationsgesetz). Nutzbare vorhandene Leitungswege und Netzinfrastrukturen haben Vorrang vor einer Doppelverkabelung.

Für den Anschluss des Grundstücks und des Gebäudes enthält § 134 Telekommunikationsgesetz (TKG) weitere Duldungsregeln. Der Eigentümer kann den Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität insbesondere dann nicht verbieten, wenn das Grundstück und das Gebäude dadurch nicht unzumutbar beeinträchtigt werden. Der Netzbetreiber muss Schäden fachgerecht beseitigen. Bei Beeinträchtigungen über das zumutbare Maß hinaus können Ausgleichsansprüche bestehen. Allein die Lage in einem sogenannten Ausbaugebiet ist dagegen weder die alleinige Voraussetzung noch ein pauschaler Freibrief für Bauarbeiten.

Mieter sollten deshalb keine Leitungen eigenmächtig verlegen oder Bohrungen beauftragen. In der Praxis übernimmt der Glasfaseranbieter die technische Planung und die Abstimmung mit dem Eigentümer.

Mit dem Telekommunikationsmodernisierungsgesetz, das im Wesentlichen am 1. Dezember 2021 in Kraft getreten ist, wurden die Regeln für Grundstücks-, Gebäude- und Wohnungsanschlüsse neu gefasst. Entscheidend ist nicht lediglich, ob eine Adresse in einem Ausbaugebiet liegt, sondern ob ein konkreter Anschluss hergestellt werden soll und die jeweiligen gesetzlichen Voraussetzungen – insbesondere der §§ 134 und 145 TKG – erfüllt sind.

Seit dem 12. November 2025 gilt zusätzlich die Verordnung (EU) 2024/1309 (Gigabit-Infrastrukturverordnung), einzelne Vorschriften seit Februar beziehungsweise Mai 2026. Sie enthält insbesondere Vorgaben zum Zugang von Netzbetreibern zu physischer Infrastruktur sowie zur glasfaserfähigen Ausstattung neuer und umfassend renovierter Gebäude. Sie begründet jedoch keinen pauschalen Anspruch eines einzelnen Mieters auf einen kostenlosen FTTH-Anschluss. Die deutsche TKG-Novelle 2026, die das nationale Recht weiter anpassen soll, ist derzeit noch nicht in Kraft.

Die wichtigsten Punkte für Mietwohnungen sind:

• Gebäudeanschluss: Der Eigentümer kann den Anschluss des Grundstücks und des Gebäudes an ein Netz mit sehr hoher Kapazität nicht beliebig verhindern. Maßgeblich sind die Voraussetzungen des § 134 TKG, insbesondere die Zumutbarkeit der Beeinträchtigung.
• Wohnungsanschluss: Bei einem konkreten Endnutzervertrag darf der Netzbetreiber sein Netz grundsätzlich bis in die Räume des Mieters abschließen. Eine neue Verkabelung ist nur zulässig, wenn vorhandene Infrastruktur nicht ohne spürbare Qualitätseinbußen mitgenutzt werden kann (§ 145 TKG).
• Schonende Ausführung: Leitungswege, Zugangstermine, Brandschutz und Wiederherstellung müssen fachgerecht geplant werden. Der Eigentümer darf hierzu sachgerechte Anforderungen stellen.
• Kein pauschales Blockaderecht: Eine unbegründete Ablehnung ist nicht automatisch wirksam. Umgekehrt ist nicht jede gewünschte Leitungsführung zulässig; technische, denkmalrechtliche oder sonstige erhebliche Einwände können im Einzelfall zu berücksichtigen sein.

Auch wenn gesetzliche Duldungspflichten bestehen können, ist eine frühzeitige und sachliche Abstimmung mit dem Eigentümer sinnvoll. Häufig betreffen Bedenken die Leitungsführung, den Brandschutz, die Haftung oder mögliche Folgekosten. Ein konkreter Ausbauplan des Anbieters ist überzeugender als eine nur allgemeine Anfrage.

Ein Glasfaseranschluss ist ein Zukunfts-Plus für jedes Gebäude. Viele Mietinteressenten achten heute auf eine schnelle und stabile Internetverbindung. Wer Glasfaser im Haus hat, ist für die kommenden Jahrzehnte gerüstet, ohne auf teure technische Nachrüstungen zurückgreifen zu müssen. Das steigert den Wert und die Attraktivität der Immobilie.

Viele Anbieter bieten den Haus- oder Wohnungsanschluss während einer Ausbauphase vergünstigt oder ohne gesondertes Anschlussentgelt an. Ein Anspruch auf einen kostenlosen Ausbau besteht jedoch nicht. Vermieter und Mieter sollten deshalb prüfen, welche Leistungen der Anbieter übernimmt, wem die Inhouse-Infrastruktur später gehört und welche Wartungs- oder Betriebspflichten verbleiben.

Techniken wie das klassische Kabelfernsehen oder DSL stoßen an ihre Grenzen, wenn viele Haushalte gleichzeitig hohe Bandbreiten nutzen. Glasfaser hingegen ist für große Datenmengen optimiert und ermöglicht deutlich höhere Geschwindigkeiten. Diese moderne Infrastruktur ist nachhaltig und reduziert Störungen. So muss in absehbarer Zeit nicht erneut gebaut werden.

Bei den Kosten ist zwischen dem individuellen Telekommunikationsvertrag, einem Glasfaserbereitstellungsentgelt und einer möglichen Modernisierungsmieterhöhung zu unterscheiden. Diese Kostenarten haben unterschiedliche Voraussetzungen und dürfen nicht miteinander vermischt werden.

Hier die wichtigsten Eckpunkte im Überblick:

• Individueller Tarif: Die monatlichen Entgelte für Internet, Telefon oder TV schuldet grundsätzlich nur, wer einen entsprechenden Vertrag abschließt. Ein Glasfaserausbau verpflichtet Mieter nicht zum Abschluss eines Nutzungsvertrags.
• Glasfaserbereitstellungsentgelt: Der Vermieter kann ein Bereitstellungsentgelt nach § 72 TKG nur dann als Betriebskosten an Mieter weitergeben, wenn die Betriebskostenumlage mietvertraglich vereinbart ist und die Voraussetzungen des § 2 Nummer 15 Buchstabe c BetrKV sowie des § 556 Absatz 3a BGB erfüllt sind. Erforderlich sind insbesondere eine erstmalig vollständig aus Glasfaserkomponenten bestehende gebäudeinterne Netzinfrastruktur, der Anschluss an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität und die freie Anbieterwahl über den Anschluss. 
• Höchstbeträge und Laufzeit: Das Entgelt darf höchstens 60 Euro pro Jahr und insgesamt höchstens 540 Euro je Wohneinheit betragen. Es darf grundsätzlich bis zu fünf Jahre, bei nicht ausreichender Refinanzierung höchstens neun Jahre erhoben werden. Übersteigen die Gesamtkosten 300 Euro je Wohneinheit, muss der Betreiber die aufwändige Maßnahme begründen. Mieter müssen diese Kosten nur tragen, wenn der Vermieter vor der Vereinbarung der Glasfaserbereitstellung – soweit möglich – drei Angebote eingeholt und das wirtschaftlichste ausgewählt hat (§ 556 Absatz 3a BGB). 
• Kostenberechnung: Berücksichtigt werden dürfen nur die gesetzlich vorgesehenen tatsächlichen Errichtungskosten zuzüglich angemessener Verzinsung. Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten und von Dritten übernommene Kosten sind abzuziehen. Das Modell gilt nach § 72 Absatz 7 TKG für Glasfaserinfrastrukturen, die spätestens am 31. Dezember 2027 errichtet werden.
• Modernisierungsmieterhöhung: Der erstmalige Glasfaseranschluss ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 4a BGB. Die jährliche Miete kann grundsätzlich um 8 Prozent der für die Wohnung umlagefähigen Kosten erhöht werden. Bei Glasfaser setzt dies freie Anbieterwahl voraus. Zudem darf der Vermieter für dieselbe Infrastruktur kein Glasfaserbereitstellungsentgelt als Betriebskosten umlegen oder umgelegt haben (§ 559 Absatz 1 BGB). Erhaltungsanteile, Zuschüsse und sonstige Drittmittel sind abzuziehen. Innerhalb von sechs Jahren gilt regelmäßig eine Kappung auf 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro je Quadratmeter auf 2 Euro; Härteregelungen bleiben anwendbar.

Eine doppelte Finanzierung derselben Glasfaserinfrastruktur über Glasfaserbereitstellungsentgelt und Modernisierungsmieterhöhung ist ausgeschlossen. Die Kosten des Betriebsstroms einer gebäudeinternen Verteilanlage können nur unter den Voraussetzungen des § 2 Nummer 15 Buchstabe c BetrKV und bei entsprechender Betriebskostenvereinbarung umlagefähig sein. Seit dem 1. Juli 2024 dürfen monatliche Grundentgelte für einen mietvertraglich bereitgestellten TV- oder Breitbandanschluss nicht mehr über die Betriebskostenabrechnung erhoben werden. Möglich bleibt eine gesonderte, freiwillige Einzelvereinbarung über Telekommunikationsdienste.

Prüftipp: Mieter können nach § 556 Absatz 4 BGB Einsicht in die Abrechnungsbelege verlangen. Beim Glasfaserbereitstellungsentgelt sollten insbesondere Höhe und Zeitraum des Entgelts, Gesamtkosten, Errichtungsdatum, Abzüge von Zuschüssen sowie bei einer aufwändigen Maßnahme Begründung und Angebotsvergleich nachvollziehbar sein.

Wer einen eigenen Glasfaservertrag abschließen möchte, sollte den Ausbau nicht selbst baulich durchführen, sondern den Netzbetreiber einschalten. Der Anbieter muss zunächst prüfen, ob vorhandene Leitungswege oder Netzinfrastrukturen genutzt werden können und welche Arbeiten tatsächlich erforderlich sind.

Folgende Vorgehensweise ist empfehlenswert:

• Verfügbarkeit und Vertrag prüfen: Klären Sie vor der Unterschrift, wann die Leistung voraussichtlich bereitgestellt wird, ob Anschlusskosten entstehen und welche Bedingungen gelten, falls der Ausbau technisch nicht realisiert wird.
• Vermieter frühzeitig informieren: Teilen Sie Vermieter oder Hausverwaltung das Angebot, den Ansprechpartner des Netzbetreibers und die geplante Leitungsführung mit. Beauftragen oder gestatten Sie keine Arbeiten an der Gebäudesubstanz, bevor Netzbetreiber und Eigentümer die technische und rechtliche Durchführung abgestimmt haben. 
• Bestehende Infrastruktur nutzen: Lassen Sie prüfen, ob Leerrohre, Kabelschächte oder bereits vorhandene Leitungen mitgenutzt werden können. Nach § 145 TKG ist eine neue Netzinfrastruktur nur zulässig, wenn die vorhandene Infrastruktur den Dienst nicht ohne spürbare Qualitätseinbußen bis zum Endnutzer ermöglicht. Ist eine Doppelung technisch unmöglich oder wirtschaftlich ineffizient, können zumutbare Mitnutzungsansprüche des Netzbetreibers zu fairen und diskriminierungsfreien Bedingungen bestehen.
• Fachgerechte Ausführung dokumentieren: Leitungsweg, Bohrungen, Brandschutz, Zutrittszeiten, Wiederherstellung und spätere Wartung sollten schriftlich festgehalten werden. Arbeiten an der Gebäudesubstanz gehören ausschließlich in die Hände des Netzbetreibers oder eines qualifizierten Fachbetriebs.
• Haftung und Schäden klären: Für Schäden haftet nicht automatisch der Mieter. Maßgeblich sind Verursachung und Vertragslage. Bei Maßnahmen nach § 134 TKG muss der Betreiber beziehungsweise Eigentümer des Leitungsnetzes verursachte Grundstücksschäden auf eigene Kosten beseitigen. Wer eigenmächtig unzulässige Arbeiten beauftragt, kann dagegen selbst verantwortlich werden.
• Eigentum und Rückbau regeln: Halten Sie fest, wem Leitungen und Anschlusskomponenten gehören, wer sie wartet und ob bei Auszug ein Rückbau verlangt werden kann. Ein pauschaler Rückbau ist nicht in jedem Fall sinnvoll oder geschuldet.

Lehnt der Vermieter den Anschluss ab, sollten Sie nicht eigenmächtig bauen lassen. Bitten Sie um eine schriftliche, auf die konkrete Planung bezogene Begründung und geben Sie diese an den Netzbetreiber weiter. Ob die Ablehnung nach §§ 134 und 145 TKG sowie gegebenenfalls nach der unmittelbar geltenden Gigabit-Infrastrukturverordnung Bestand hat, hängt von Leitungsweg, vorhandener Infrastruktur, Eigentumsverhältnissen und Zumutbarkeit ab und sollte bei fortbestehendem Streit rechtlich geprüft werden.

Sie müssen keinen Glasfasertarif buchen und dürfen die Nutzung eines neuen Anschlusses ablehnen. Das bedeutet jedoch nicht automatisch, dass Sie sämtliche Bauarbeiten verhindern können.

Für einen vom Vermieter veranlassten Ausbau gelten insbesondere folgende Regeln:

• Modernisierung: Der erstmalige Anschluss der Mietsache mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität ist eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 4a BGB. Mieter müssen eine solche Maßnahme grundsätzlich dulden (§ 555d BGB).
• Ankündigung: Der Vermieter muss die Modernisierung grundsätzlich spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen und unter anderem Art, Umfang, Beginn, Dauer sowie eine erwartete Mieterhöhung und künftige Betriebskosten mitteilen (§ 555c BGB). Für nur unerhebliche Maßnahmen gelten Ausnahmen.
• Härteeinwand: Eine Duldungspflicht besteht nicht, wenn die Maßnahme für den Mieter, seine Familie oder einen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Die erwartete Mieterhöhung und künftige Betriebskosten werden bei der Duldungsfrage nicht berücksichtigt, sondern erst im Rahmen der Mieterhöhung. Härtegründe sind grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang einer ordnungsgemäßen Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitzuteilen. Die Frist beginnt nur bei einer ordnungsgemäßen Ankündigung; bei fehlendem Hinweis oder unverschuldeter Verspätung gelten Ausnahmen (§ 555d BGB). 
• Keine Nutzungspflicht: Auch wenn Leitungen im Haus oder in Ihrer Wohnung verlegt werden, müssen Sie keinen Internet- oder TV-Vertrag über das Glasfasernetz abschließen. Zulässige Betriebskosten oder eine wirksame Modernisierungsmieterhöhung können dennoch unabhängig von der tatsächlichen Nutzung anfallen.
• Sonderkündigungsrecht: Nach Zugang der Modernisierungsankündigung kann der Mieter das Mietverhältnis nach § 555e BGB außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss grundsätzlich bis zum Ablauf des Monats erklärt werden, der auf den Zugang der Ankündigung folgt.
• Aufwendungsersatz: Angemessene Aufwendungen, die dem Mieter infolge der Modernisierungsmaßnahme entstehen, muss der Vermieter grundsätzlich ersetzen. Auf Verlangen ist Vorschuss zu leisten (§ 555d Absatz 6 in Verbindung mit § 555a Absatz 3 BGB).

Arbeiten in Treppenhaus, Keller oder anderen Gemeinschaftsflächen können regelmäßig auch dann durchgeführt werden, wenn einzelne Mieter keinen Glasfaservertrag wünschen. Für den Zutritt zur Wohnung bedarf es jedoch einer rechtlichen Duldungsgrundlage und einer angemessenen Terminankündigung; ein eigenmächtiges Betreten ist nicht zulässig. Bei Eingriffen in die Wohnung sind die gesetzlichen Ankündigungs-, Duldungs-, Härte- und Aufwendungsersatzregeln sowie eine möglichst schonende Ausführung zu beachten.

Das Telekommunikationsgesetz gibt keinen allgemeinen Anspruch auf einen Glasfaseranschluss, eine bestimmte Höchstgeschwindigkeit oder einen bestimmten Anbieter. Das Recht auf Versorgung mit Telekommunikationsdiensten nach §§ 156 bis 161 TKG ist technologieneutral und wird in einem Verfahren über die Bundesnetzagentur durchgesetzt. Ein unmittelbarer Anspruch besteht erst gegenüber einem Unternehmen, das von der Bundesnetzagentur für das betroffene Gebiet zur Versorgung verpflichtet wurde.

Nach der seit Ende 2024 geltenden TK-Mindestversorgungsverordnung muss der Internetzugang regelmäßig mindestens 15,0 Mbit/s im Download und 5,0 Mbit/s im Upload erreichen. Die Latenz darf höchstens 150 Millisekunden betragen. Diese Mindestversorgung kann über Glasfaser, Kabel, DSL, Mobilfunk oder Satellit bereitgestellt werden. Sie ist deshalb kein Anspruch auf FTTH oder auf 1 Gbit/s.

Wer an seiner Hauptwohnung oder seinem Geschäftsort weder aktuell noch in absehbarer Zeit angemessen versorgt wird, kann sich an die Bundesnetzagentur wenden. Sie prüft die Unterversorgung und kann nach dem gesetzlich vorgesehenen Verfahren ein oder mehrere Unternehmen zur Abgabe eines Versorgungsangebots verpflichten. 

Mieter sind beim Glasfaserausbau nicht allein vom freien Ermessen des Vermieters abhängig. Für Grundstück und Gebäude können die Duldungstatbestände des § 134 TKG greifen. Für den Abschluss des Netzes in den Räumen des Endnutzers gilt § 145 TKG mit Zustimmung des Endnutzers, möglichst geringfügigem Eigentumseingriff und Vorrang nutzbarer bestehender Infrastruktur. Ergänzend ist seit 2025/2026 die Gigabit-Infrastrukturverordnung zu beachten. Ein automatischer Anspruch des Mieters auf einen kostenlosen Glasfaseranschluss folgt daraus nicht.

Gleichzeitig sollten Mieter keine baulichen Arbeiten eigenmächtig beauftragen. Der Netzbetreiber muss die Nutzung vorhandener Infrastruktur vorrangig prüfen und die Arbeiten möglichst schonend mit dem Eigentümer abstimmen. Nutzungsvertrag, Glasfaserbereitstellungsentgelt und Modernisierungsmieterhöhung sind voneinander zu trennen. Eine Umlage setzt jeweils die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen voraus; Bereitstellungsentgelt und Modernisierungsmieterhöhung dürfen nicht dieselbe Infrastruktur doppelt finanzieren.

Wer das Glasfasernetz nicht nutzen möchte, muss keinen Tarif abschließen. Einen ordnungsgemäß angekündigten und zumutbaren Modernisierungsausbau muss er grundsätzlich dulden. Härtefälle bleiben geschützt. Ein Anspruch auf eine bestimmte Glasfasertechnik oder Höchstgeschwindigkeit besteht nicht. Die gesetzliche Mindestversorgung liegt aktuell bei 15 Mbit/s im Download, 5 Mbit/s im Upload und höchstens 150 Millisekunden Latenz.