Garage als Mietobjekt – das sagt das Mietrecht
In diesem Ratgeber:
- Garage und Wohnung werden zusammen vermietet – oft besser für Mieter
- Separater Mietvertrag für die Garage – kein besonderer Mieterschutz
- Was muss in einem Mietvertrag für eine Garage stehen?
- Welche Regeln sind bei der Garagennutzung zu beachten?
- Betriebskosten – ausdrückliche Vereinbarung erforderlich
- Welche Regeln sind bei der Garagennutzung zu beachten?
- Wie sind die Kündigungsfristen bei Garagen?
- Miethöhe bei Garagen – das sollten Mieter wissen
Für zahlreiche Mieter ist ein Stellplatz für das Fahrzeug unverzichtbar. Oft besteht die Möglichkeit, zusätzlich zur Wohnung eine Garage oder einen Tiefgaragenplatz zu mieten. Hier gibt zwei denkbare Szenarien: Die Garage kann entweder als Teil des Wohnungsmietvertrags oder über einen eigenständigen Mietvertrag angemietet werden. Wir erläutern die Unterschiede dieser beiden Varianten und die daraus resultierenden rechtlichen Konsequenzen. Auch gehen wir auf die Frage ein, welche Besonderheiten bei einem separaten Garagenmietvertrag zu beachten sind.
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Garage und Wohnung werden zusammen vermietet – oft besser für Mieter
Sind die Garage und die Wohnung Teil desselben Mietvertrages, ist weder eine separate Kündigung der Garage noch eine eigenständige Mieterhöhung für die Garage zulässig. In einem Urteil vom 25. Januar 2024 (Az. 142 C 1732/23) stellt das Amtsgericht Koblenz klar, dass es keine getrennte „Miete für die Wohnung“ und „Miete für den Stellplatz“ gibt, sondern nur eine „Miete für die Wohnung mit Stellplatz“. Dies gelte nach den Richtern auch dann, wenn die Miete für den Stellplatz im Mietvertrag gesondert ausgewiesen wird.
Garage und Wohnung müssen zusammen gekündigt werden, und es gelten dieselben Kündigungsschutzbestimmungen wie für Wohnraum. Demnach benötigt der Vermieter einen gesetzlichen Grund für eine Kündigung, wie beispielsweise Eigenbedarf. Für Mieter ist es daher meist vorteilhafter, Wohnung und Garage in einem gemeinsamen Mietvertrag zu führen.
Separater Mietvertrag für die Garage – kein besonderer Mieterschutz
Ein eigenständiger Mietvertrag für Garagen oder Stellplätze fällt nicht unter die strikten Regelungen des Wohnraummietrechts. Das ermöglicht es Vermietern und Mietern, den Mietvertrag jederzeit gemäß gesetzlicher Vorgaben oder vertraglichen Absprachen zu kündigen, ohne einen Grund angeben zu müssen.
Auch Mieterhöhungen sind bei solchen separaten Verträgen jederzeit durchführbar. Der Vermieter kann hierfür eine Änderungskündigung einleiten. In einem solchen Fall wird der bestehende Vertrag gekündigt und dem Mieter ein neuer Vertrag mit veränderten Bedingungen, meist einer höheren Miete, vorgelegt. Der Mieter hat dann die Wahl, diesen neuen Vertrag zu akzeptieren oder abzulehnen. Im Gegensatz zu Wohnraummietverhältnissen bietet ein separater Garagenmietvertrag keinen erweiterten Mieterschutz.
Was muss in einem Mietvertrag für eine Garage stehen?
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält für reine Garagenmietverträge, bei denen das Wohnraummietrecht nicht gilt, nur wenige spezifische Vorschriften. Die umfangreichen Mieterschutzbestimmungen des Wohnraummietrechts finden hier keine Anwendung. Daher besteht bei der Gestaltung von Mietverträgen für Garagen oder Stellplätze eine größere Vertragsfreiheit. Ein Mietvertrag für eine Garage kann grundsätzlich auch formlos, also mündlich, abgeschlossen werden. Dennoch ist es ratsam, den Mietvertrag über eine Garage immer schriftlich zu fixieren. Dies bietet sowohl für Mieter als auch für Vermieter mehr Sicherheit und Klarheit über die vereinbarten Konditionen.
Diese Bestandteile sollte der Garagenmietvertrag enthalten:
- Bezeichnung der Vertragsparteien (Name, Anschrift etc.)
- Beschreibung der Mietsache (unter anderem Standort)
- Höhe der Miete sowie eventueller Betriebskosten
- Laufzeit des Mietvertrages
- Regelungen zu Kleinreparaturen oder Schönheitsreparaturen
- Datum und Unterschrift der Vertragsparteien
Betriebskosten – ausdrückliche Vereinbarung erforderlich
Für eine Garage oder einen Stellplatz fallen naturgemäß nur geringe Betriebskosten an, da beispielsweise keine Heizung oder Wasserversorgung benötigt wird. Grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten, wie zum Beispiel Winterdienst, können nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Möchte der Vermieter also zusätzlich zur Miete Betriebskosten abrechnen, muss er dies explizit im Vertrag festlegen oder korrekt auf die Betriebskostenverordnung verweisen.
Welche Regeln sind bei der Garagennutzung zu beachten?
Garagen sind zum Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt. Das bedeutet, dass jemand, der eine Baugenehmigung für den Bau einer Garage erhält, diese auch nur als Garage nutzen darf. Eine Nutzung als Büro oder Lagerraum ist in der Regel nicht zulässig. Diese Nutzungsbeschränkung geht bei einer Vermietung auf den Mieter über.
Grundsätzlich dürfen aber Sachen gelagert werden, die zum Fahrzeug gehören. Dazu zählen unter anderem:
- Wagenheber
- Reifen
- Dachgepäckträger und Dachboxen
- Betriebsstoffe wie Öl und Frostschutzmittel – zumindest in unerheblichen Mengen
Wie sind die Kündigungsfristen bei Garagen?
Da Garagen und Stellplätze bei separater Vermietung keine Wohnräume darstellen, ist das Wohnraummietrecht größtenteils nicht anwendbar. Dies hat vor allem bedeutende Auswirkungen auf den Kündigungsschutz für Mieter. Während das Wohnraummietrecht einen starken sozialen Mieterschutz bietet und Vermietern das Kündigen von Wohnungen erschwert, bestehen bei der Vermietung von Garagen keine vergleichbaren Einschränkungen für die Kündigung des Mietverhältnisses.
Fehlen spezifische Regelungen zur Kündigung im Mietvertrag, kann das Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen beendet werden. Daher ist es wichtig, die Kündigungsmodalitäten im Vertrag für eine Garage oder einen Stellplatz explizit zu klären, wobei die Kündigungsfristen flexibler gestaltet werden können als bei Wohnmietverträgen.
Miethöhe bei Garagen – das sollten Mieter wissen
Regelungen wie die Mietpreisbremse oder andere Beschränkungen, die für Wohnraummieten gelten, sind bei einem separaten Garagenmietvertrag nicht anwendbar. Eigentümer haben somit grundsätzlich die Freiheit, die Miete bis an die Grenze des Wuchers festzulegen. Wucher, wie in § 138 BGB definiert, liegt vor, wenn ein Geschäft sittenwidrig ist und typischerweise eine schwächere Verhandlungsposition des Mieters ausgenutzt wird. Da die Wuchergrenze selten erreicht wird, haben Vermieter bei der Preisgestaltung für Garagen oder Stellplätze erheblichen Spielraum.
Ein wichtiger Faktor für die Miethöhe ist die Lage der Garage: In hochpreisigen Innenstadtlagen sind die Mieten in der Regel deutlich höher als in ländlichen Gegenden.
MieterEngel – Ihre zuverlässige Anlaufstelle bei Mietrechtsfragen
Wenn Sie eine Garage benötigen, sollten Sie einen kombinierten Mietvertrag abschließen, der neben dem Wohnraum auch den Stellplatz zum Gegenstand hat. So kann die Garage nicht separat gekündigt werden. Bietet der Vermieter kein Kombimietverhältnis an, versuchen Sie, Vertragsklauseln auszuhandeln, die Ihnen einen erhöhten Kündigungsschutz oder zumindest längere Kündigungsfristen einräumen.
Bei Fragen oder Problemen im Bereich des Mietrechts stehen Ihnen unsere spezialisierten Partneranwälte gerne zur Seite. Ob Fragen zur Mietminderung, zu Garagen und Stellplätzen, zur Vertragsgestaltung oder bei Konflikten mit dem Vermieter – mit MieterEngel erhalten Sie schnellen, einfachen und zuverlässigen digitalen Mieterschutz.