Garage – Welche Regeln sind zu beachten?

Viele Mieter benötigen zwingend einen Stellplatz. Oft kann man zusätzlich zur Wohnung eine Garage oder einen Tiefgaragenplatz mieten, entweder als Teil des Wohnungsmietvertrags oder separat. Welche Regeln sind bei der Garagennutzung zu beachten, und wie sind die Kündigungsfristen bei Garagen?

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Garage und Wohnung werden zusammen vermietet
• Separater Mietvertrag für die Garage
• Betriebskosten – ausdrückliche Vereinbarung erforderlich
• Welche Regeln sind bei der Garagennutzung zu beachten?
• Wie sind die Kündigungsfristen bei Garagen?

Sind Garage und Wohnung Teil desselben Mietvertrages, ist eine separate Kündigung oder Mieterhöhung der Garage unzulässig. Das Amtsgericht Koblenz betont, dass es nur eine „Miete für die Wohnung mit Stellplatz“ gibt, auch wenn die Miete separat ausgewiesen wird. Garage und Wohnung müssen zusammen gekündigt werden, mit denselben Kündigungsschutzbestimmungen wie für Wohnraum. Der Vermieter braucht einen gesetzlichen Grund wie Eigenbedarf. Für Mieter ist ein gemeinsamer Mietvertrag vorteilhafter.

Ein eigenständiger Mietvertrag für Garagen oder Stellplätze fällt nicht unter die strikten Regelungen des Wohnraummietrechts. Das ermöglicht es Vermietern und Mietern, den Mietvertrag jederzeit gemäß gesetzlicher Vorgaben oder vertraglichen Absprachen zu kündigen, ohne einen Grund angeben zu müssen. Auch Mieterhöhungen sind bei solchen separaten Verträgen jederzeit durchführbar. Der Vermieter kann hierfür eine Änderungskündigung einleiten. In einem solchen Fall wird der bestehende Vertrag gekündigt und dem Mieter ein neuer Vertrag mit veränderten Bedingungen, meist einer höheren Miete, vorgelegt. Der Mieter hat dann die Wahl, diesen neuen Vertrag zu akzeptieren oder abzulehnen. Im Gegensatz zu Wohnraummietverhältnissen bietet ein separater Garagenmietvertrag keinen erweiterten Mieterschutz.

Für eine Garage oder einen Stellplatz fallen naturgemäß nur geringe Betriebskosten an, da beispielsweise keine Heizung oder Wasserversorgung benötigt wird. Grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten, wie zum Beispiel Winterdienst, können nur dann vom Mieter verlangt werden, wenn eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag getroffen wurde. Möchte der Vermieter also zusätzlich zur Miete Betriebskosten abrechnen, muss er dies explizit im Vertrag festlegen oder korrekt auf die Betriebskostenverordnung verweisen.

Garagen sind zum Abstellen von Kraftfahrzeugen bestimmt. Das bedeutet, dass jemand, der eine Baugenehmigung für den Bau einer Garage erhält, diese auch nur als Garage nutzen darf. Eine Nutzung als Büro oder Lagerraum ist in der Regel nicht zulässig. Diese Nutzungsbeschränkung geht bei einer Vermietung auf den Mieter über. Grundsätzlich dürfen aber Sachen gelagert werden, die zum Fahrzeug gehören. Dazu zählen unter anderem:

• Wagenheber
• Reifen
• Dachgepäckträger und Dachboxen
• Betriebsstoffe wie Öl und Frostschutzmittel – zumindest in unerheblichen Mengen

Da Garagen und Stellplätze bei separater Vermietung keine Wohnräume darstellen, ist das Wohnraummietrecht größtenteils nicht anwendbar. Dies hat vor allem bedeutende Auswirkungen auf den Kündigungsschutz für Mieter. Während das Wohnraummietrecht einen starken sozialen Mieterschutz bietet und Vermietern das Kündigen von Wohnungen erschwert, bestehen bei der Vermietung von Garagen keine vergleichbaren Einschränkungen für die Kündigung des Mietverhältnisses. Fehlen spezifische Regelungen zur Kündigung im Mietvertrag, kann das Mietverhältnis jederzeit ohne Angabe von Gründen beendet werden. Daher ist es wichtig, die Kündigungsmodalitäten im Vertrag für eine Garage oder einen Stellplatz explizit zu klären, wobei die Kündigungsfristen flexibler gestaltet werden können als bei Wohnmietverträgen.