Eigene Wallbox – das sollten Mieter wissen

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In diesem Ratgeber:

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Eine steigende Anzahl von Menschen erwägt den Kauf eines Elektroautos. Am komfortabelsten und häufig auch am preiswertesten ist das Aufladen eines solchen Fahrzeugs mittels einer privaten Wallbox. Hausbesitzer haben hierbei in der Regel weniger Aufwand: Einfach einen Elektriker beauftragen, die Kabel verlegen lassen und den Anschluss beim Energieversorger registrieren – und schon ist alles erledigt. Schwieriger gestaltet sich die Situation jedoch für Mieter in Mehrfamilienhäusern.

Wann Sie einen Anspruch auf eine Wallbox haben, ob Sie die Zustimmung des Vermieters benötigen und viele weitere Aspekte behandeln wir in diesem Ratgeber.


Haben Mieter Anspruch auf eine Wallbox?

Seit dem 01.12.2020 ist das Gesetz zur Modernisierung des Wohneigentums (WEMoG) in Kraft. Dieses Gesetz hat das Mietrecht dahingehend geändert, dass sowohl Mieter als auch Wohnungseigentümer die Genehmigung zur Installation einer Ladestation beantragen können. Während das WEMoG für Wohnungseigentümer gilt, finden Mieter ihren Anspruch im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Mieter können nach § 554 Absatz 1 BGB vom Vermieter bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden von Elektrofahrzeugen dienen.

Für den Einbau einer privaten Ladestation benötigen sowohl Mieter als auch Wohnungseigentümer die Zustimmung des Vermieters oder der Eigentümergemeinschaft. Die Ladestation darf zudem nur auf den zugehörigen Parkplätzen oder in Garagen installiert werden.


Wallbox – Zustimmung des Vermieters grundsätzlich erforderlich

§ 554 BGB basiert auf dem Grundsatz, dass bauliche Veränderungen in einer Mietwohnung nur mit Zustimmung des Vermieters vorgenommen werden dürfen. Diese Regelung gibt dem Mieter unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Zustimmung zu solchen Veränderungen. Der Mieter muss die Erlaubnis vor Beginn der Maßnahmen einholen. Planung und fachgerechte Ausführung der Maßnahmen liegen in der Verantwortung des Mieters. Ebenso ist das Einholen eventuell notwendiger behördlicher Genehmigungen Aufgabe des Mieters. Der Vermieter ist verpflichtet, mitzuwirken, sofern ein Zustimmungsanspruch besteht.

Das Tatbestandsmerkmal ist bewusst weit gefasst und umfasst alle baulichen Veränderungen, die es dem Mieter ermöglichen, Strom in Fahrzeuge ein- oder auszuspeisen. Neben der Installation des eigentlichen Ladepunktes, wie etwa einer Wallbox, umfasst der Genehmigungsanspruch auch die Verlegung der notwendigen Strom- und Datenleitungen.


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Wann darf der Vermieter die Zustimmung verweigern?

Nach § 554 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) besteht kein Anspruch des Mieters auf Zustimmung zum Einbau einer Einrichtung, wenn die damit verbundene bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Berücksichtigung der Mieterinteressen nicht zugemutet werden kann. Die konkrete Feststellung, unter welchen Umständen einem Vermieter der Einbau nicht zugemutet werden kann, ist im Gesetz nicht pauschal geregelt und muss daher im Rahmen einer individuellen Einzelfallprüfung entschieden werden.

Dies bedeutet, dass die Umstände des Einzelfalls, wie die Art der baulichen Veränderung, die Kosten und die Auswirkungen auf die Immobilie und die anderen Mieter, sorgfältig gegeneinander abgewogen werden müssen, um zu einer gerechten Entscheidung zu gelangen.


Wallbox mit 11 kW-Ladeleistung – das ist zu beachten

Bei der Auswahl einer geeigneten Wallbox sind die Ladeleistung, Sicherheitsaspekte und zusätzliche Funktionen entscheidend. Viele private Anwender bevorzugen eine Wallbox mit einer Ladeleistung von 11 kW, da diese für die meisten häuslichen Ladeanforderungen völlig ausreichend ist. Ein weiterer Vorteil einer solchen Wallbox ist, dass sie lediglich beim Netzbetreiber angemeldet werden muss und keine explizite Genehmigung benötigt. Wallboxen mit einer Ladeleistung von mehr als 11 kW erfordern hingegen eine Genehmigung vom Netzbetreiber. Bei dieser Prüfung wird unter anderem sichergestellt, dass die Stromversorgung für die hohe Ladeleistung geeignet ist.


Eigene Ladesäule – Tipps für die richtige Vorgehensweise

Die folgenden 7 Schritte sind notwendig, um als Mieter zu einer eigenen Wallbox zu kommen:

1. Informieren Sie Ihren Vermieter über Ihr Vorhaben und suchen Sie Unterstützung bei anderen Mietern oder Eigentümern, um das Projekt einfacher umzusetzen und Kosten zu sparen.
2. Reichen Sie den erforderlichen Antrag bei Ihrem Vermieter ein. Berücksichtigen Sie bei einer Eigentümergemeinschaft alle relevanten Fristen für Eigentümerversammlungen.
3. Warten Sie auf die Genehmigung Ihres Vorhabens durch den Vermieter oder die Miteigentümer.
4. Melden Sie die geplante Wallbox beim zuständigen Netzbetreiber an, und beachten Sie dabei, dass Wallboxen mit einer Leistung über 11 kW genehmigungspflichtig sind.
5. Veranlassen Sie nach der Anmeldung die Einrichtung der Steuerbarkeit der Wallbox durch den Netzbetreiber, entsprechend §14a Energiewirtschaftsgesetz, was seit dem 1. Januar 2024 für alle neu in Betrieb genommenen Wallboxen erforderlich ist.
6. Entscheiden Sie sich für eine geeignete Ladelösung und lassen Sie sich von einem professionellen Anbieter bei der Planung unterstützen. Bestellen Sie Ihre Wallbox und beauftragen Sie die Installation.
7. Lehnen Sie sich zurück und überlassen Sie die professionelle Installation und Inbetriebnahme der Ladestation einer qualifizierten Elektrofachkraft.


Mieter oder Vermieter – wer muss die Wallbox bezahlen?

Wenn Sie eine Ladestation an Ihrem eigenen Parkplatz planen und realisieren, übernehmen Sie als Antragsteller die Kosten für die Installation und Bereitstellung. Als Antragsteller und Rechnungsempfänger sind Sie Eigentümer der Wallbox und können diese bei einem Auszug aus der Wohnung mitnehmen. Alternativ könnten Sie eine Übernahmevereinbarung mit dem nächsten Mieter oder dem Vermieter treffen, eventuell auch gegen eine Abstandszahlung, falls diese an der Wallbox interessiert sind. Sollte keine Übernahme gewünscht sein, ist der Wallboxanschluss bei Ihrem Auszug zurückzubauen.

Es ist ratsam, dass Sie sich mit Ihrem Vermieter oder den Miteigentümern über Ihr Vorhaben austauschen und sie davon überzeugen. Erkunden Sie auch, ob weiteres Interesse an einer Ladeinfrastruktur unter den anderen Mietern besteht. Durch die Bildung einer Interessengemeinschaft könnten Sie die Installations- und laufenden Kosten gemeinsam tragen.


Auswahl des Wallbox-Anbieters – das sagt die Rechtsprechung

Das Landgericht München I hat in seinem Urteil vom 23. Juni 2022 (Az.: 31 S 12015/21) entschieden, dass die Vermieterin verpflichtet ist, die Installation einer Elektroladestation für Elektro- oder Hybridfahrzeuge zu dulden, wenn die Mieter die Kosten tragen und eine von ihnen ausgewählte Firma mit der Installation beauftragen. Seitens des Gerichtes wurde festgestellt, dass die aktuelle Kapazität des Hausnetzes die Einrichtung der von den Mietern gewünschten Ladestation unterstützt, und somit kein Grund vorliegt, diese zu verwehren. Zusätzlich betonte das Gericht, dass die Möglichkeit zukünftiger Netzengpässe keinen ausreichenden Grund darstellt, um den Anspruch des Mieters auf eine Ladestation abzulehnen.

Diese Entscheidung hob ein vorheriges Urteil auf, das die gegenteilige Auffassung vertreten hatte. Der Fall betraf ein Mieter-Ehepaar, das in einem großen Wohnkomplex in München mit rund 200 Wohnungen und ebenso vielen Parkplätzen in einer Tiefgarage lebt, die durch zwei Hauptstromanschlüsse versorgt wird.

Das Recht eines Wohnungsmieters, die Installation einer E-Auto-Ladestation zu verlangen, beinhaltet somit auch die Freiheit, einen geeigneten Handwerker auszuwählen und die Details der Installation zu bestimmen.


MieterEngel – Ihre Adresse für mietrechtliche Gewissheit

Falls ein Mieter den Einbau einer E-Ladestation fordert und der Vermieter diese Forderung unbegründet ablehnt, hat der Mieter das Recht, gerichtlich auf Zustimmung zum Einbau zu klagen. Es ist jedoch dringend davon abzuraten, eine E-Ladestation ohne vorherige Erlaubnis eigenmächtig einzubauen. Ein solches Vorgehen kann neben haftungsrechtlichen Problemen auch schwerwiegende Folgen für das Mietverhältnis haben, wie etwa Abmahnungen oder sogar eine Kündigung.

In solchen Fällen ist eine Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt empfehlenswert. Durch eine Mitgliedschaft bei MieterEngel haben Sie Zugang zu versierten Anwälten, die mit den neuesten Urteilen und rechtlichen Rahmenbedingungen vertraut sind. Diese helfen nicht nur bei unzulässigen Vertragsklauseln oder Nutzungseinschränkungen, sondern auch bei Unklarheiten in der Nebenkostenabrechnung für das Mietshaus.