Modernisierung und Erhaltung – Welche Kosten müssen Mieter tragen?

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In diesem Ratgeber:

• Definition: Erhaltung
• Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen
• Definition: Modernisierung
• Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
• Folgen von Modernisierungsmaßnahmen
• Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters

In den Medien überschlagen sich die Meldungen über Mieterhöhungen wegen Modernisierung. Maßnahmen, die Mietern zwar einerseits zu Gute kommen, katapultieren andererseits die Mietpreise nach oben. Viele Mieter fürchten sich davor, dass auch ihr Vermieter Umbauten im Haus ankündigt, weil sie damit rechnen, dass auch ihre Miete dadurch unbezahlbar wird. Dabei müssen Mieter nach Baumaßnahmen nicht automatisch mehr bezahlen. Im Ratgeber erklären wir den Unterschied zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen, unter welchen Umständen sie möglich sind und welche Folgen Mieter zu erwarten haben.

Das Mietrecht unterscheidet zwischen Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen. Diese Unterscheidung ist wichtig, denn von ihr hängt ab, ob der Vermieter die Kosten seiner Maßnahmen auf die Miete umlegen kann oder nicht. Kosten für Erhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen muss der Vermieter tragen. Kosten für Modernisierungsmaßnahmen kann er sich jedoch durch Mieterhöhung vom Mieter zurückholen.

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Definition: Erhaltung

Erhaltungsmaßnahmen gem. § 555 a BGB sind die Maßnahmen, die erforderlich sind zur Instandhaltung oder Instandsetzung der Mietsache. Die Pflicht des Vermieters hierzu ergibt sich aus § 535 BGB, wonach der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat.

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Duldungspflicht bei Erhaltungsmaßnahmen

Den Mieter trifft grundsätzlich eine uneingeschränkte Duldungspflicht, da der Vermieter zu der Erhaltung der Mietsache ebenfalls uneingeschränkt verpflichtet ist. Dies kann in Ausnahmefällen auch eine vorübergehende Räumung für den Mieter bedeuten. In jedem Fall aber ist der Mieter verpflichtet, dem Vermieter und Handwerkern etc. für Planung und Ausführung der Arbeit Zugang zu der Mietsache zu gewähren und diese nicht zu behindern. Der Mieter hat Arbeiten jedoch nur dann hinzunehmen, wenn sie nicht zur Unzeit stattfinden.

Der Vermieter hat eine Erhaltungsmaßnahme in der Regel rechtzeitig anzukündigen und Art und Umfang sowie Beginn und Dauer der Maßnahme anzugeben. Unterlässt der Vermieter die Ankündigung, so kann die Duldungspflicht des Mieters entfallen.

Der Mieter kann Aufwendungen, die infolge der Duldung von Erhaltungsmaßnahmen entstanden sind, u.U. vom Vermieter ersetzt verlangen. So zum Beispiel Hotelkosten oder die Reinigung der Mieträume. Der Vermieter hat auf Verlangen einen Vorschuss zu leisten. Insbesondere bei mehrtägigen Maßnahmen mit notwendigem Hotelaufenthalt ist eine Vorschusszahlung für viele Mieter eine unerlässliche Entlastung.

Regelungen im Mietvertrag, die auf das Ankündigen von Erhaltungsmaßnahmen verzichten oder die Übernahme von Aufwendungen ausschließen, sind nach § 555a BGB Abs. 4 BGB unwirksam.

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Definition: Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen gem. § 555 b BGB sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)(z.B. durch Einbau besserer Fenster oder Wärmedämmung des Wohngebäudes),
2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt (z.B. durch Umstellung auf Fernwärme oder Installation einer Photovoltaikanlage),
3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird (z.B. durch Einbau von Wassermengereglern oder kleineren Spülkästen),
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (z.B. durch Verbesserungen von Sanitäreinrichtungen oder der Einbruchssicherheit),
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden (z.B. durch Einrichtung von Parkplätzen oder eines Kinderspielplatzes),
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind (hier sind Maßnahmen gemeint, zu denen der Vermieter durch Gesetzesbeschlüsse oder behördliche Anordnung verpflichtet wird), oder
7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird (z.B. durch Ausbau des Dachgeschosses).

Sowohl Modernisierungsmaßnahmen, mit denen Primärenergien eingespart werden sollen (2), als auch Umbauten, mit denen neuer Wohnraum geschaffen werden soll (7) berechtigen den Vermieter nicht, nach Abschluss der Arbeiten die Miete zu erhöhen.

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Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen

Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens drei Monate vor ihrem Beginn in Textform mitzuteilen. Das bedeutet, dass der Vermieter die Ankündigung nicht eigenhändig unterschreiben muss. Er kann die Modernisierung also sowohl per Brief als auch per Fax oder E-Mail übermitteln. Eine mündliche Ankündigung ist nicht möglich. Auch ein allgemeiner Aushang am schwarzen Brett reicht nicht aus. Diese Mitteilung muss dabei Angaben enthalten über:

1. die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen
2. den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahme
3. den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung, sofern eine Erhöhung nach § 559 verlangt werden soll, sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten.

Die Pflicht zur Ankündigung der Modernisierungsmaßnahme dient dazu, dem Mieter die Information zu verschaffen, ob er zur Duldung verpflichtet ist und ob er ggf. seine Rechte wie den Härteeinwand nach § 555 d Abs. 3 BGB oder die Kündigung nach § 555 e BGB geltend machen will. In der Regel müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden, wenn sie eine wirksame Ankündigung erhalten haben. Stellt die Maßnahme jedoch für den Mieter oder ein anderes Mitglied des Haushaltes eine nicht zu rechtfertigende Härte dar, kann er die Modernisierung ablehnen. Der Vermieter muss in seinem Ankündigungsschreiben insbesondere auf die Möglichkeit des Härteeinwandes hinweisen.

Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung hat der Mieter bis zum Ende des Folgemonats Zeit, seine Härtegründe schriftlich mitzuteilen. Härtegründe können zum Beispiel die Bauarbeiten an sich, bauliche Folgen der Maßnahmen oder die zu erwartende Mieterhöhung sein. Möchte der Vermieter mitten im Winter eine neue Heizungsanlage installieren oder die Fenster auswechseln, kann eine besondere Härte vorliegen. Im Streitfall muss ein Gericht entscheiden, ob die Härtegründe des Mieters, das berechtigte Interesse des Vermieters, Belange der Hausgemeinschaft, des Klimaschutzes oder der Energieeinsparung schwerer wiegen. Wer auf die Ankündigung nicht reagiert und die Handwerker in die Wohnung lässt, erklärt durch schlüssiges Verhalten sein Einverständnis zu den angezeigten Maßnahmen und kann im Regelfall berechtigte Härtegründe nicht mehr geltend machen.

Die Ankündigungspflicht trifft den Vermieter nicht, wenn es sich lediglich um Bagatellmaßnahmen, wie das Auswechseln eines Heizungsventils, handelt. Liegt eine ordnungsgemäße Ankündigung vor, so muss der Mieter die Maßnahmen auch dulden.

Eine Regelung im Mietvertrag, durch die der Vermieter von seiner Ankündigungspflicht entbunden wird, ist unwirksam.

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Folgen von Modernisierungsmaßnahmen

Aufwendungsersatz

Entstehen dem Mieter durch die Modernisierungstätigkeiten des Vermieters Kosten, muss er diese vom Vermieter in angemessenem Umfang ersetzt bekommen. Wird die Wohnung durch die Baumaßnahmen zum Beispiel stark verschmutzt, muss der Vermieter Reinigungskosten bezahlen. Ist der Mieter durch die Modernisierung gezwungen in einem Hotel zu übernachten oder warme Mahlzeiten stets außer Haus einzunehmen, hat der Vermieter auch diese Ausgaben angemessen zu ersetzten.

Mietminderung

Wird die Wohnqualität einer Wohnung durch Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters erheblich herabgesetzt, hat der Mieter das Recht seine Miete zu mindern. Zur Mietminderung ist er auch dann berechtigt, wenn er den Baumaßnahmen duldend zugestimmt hat. Eine Ausnahme bilden bauliche Veränderungen, die zum Zwecke einer energetischen Modernisierung durchgeführt werden. In diesem Fall dürfen Mieter während der ersten drei Monate nicht mindern.

Mieterhöhung

Nicht jede Modernisierungsmaßnahme berechtigt den Vermieter anschließen die Miete anzuheben. Mieterhöhungen sind nur nach Modernisierungen erlaubt, die der Vermieter auf Grund von Gesetzesbeschlüssen oder behördliche Anordnungen durchführen muss. Höhere Mieten sind auch nach Modernisierungen erlaubt, durch die

1. Endenergie nachhaltig eingespart werden kann,
2. der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert werden kann,
3. der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
4. die Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden.

Nach Abschluss der baulichen Veränderungen hat der Vermieter in diesen Fällen das Recht, die Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben, oder sie jährlich um bis zu 11 Prozent der Modernisierungskosten zu erhöhen. Für Mieterhöhungen, die nach dem 01.01.2019 angekündigt werden, kann die Miete um maximal 8 Prozent erhöht werden. Ab 2019 gilt zusätzlich eine Kappungsgrenze: Innerhalb von 6 Jahren darf die Miete höchstens um 3 Euro je Quadratmeter erhöht werden. Bei Mietpreisen von unter 7 Euro je Quadratmeter liegt die Kappungsgrenze bei 2 Euro.

Während der Vermieter bei einer regulären Mieterhöhung die ausdrückliche Zustimmung des Mieters einholen muss, ist dies bei einer Modernisierungserhöhung grundsätzlich nicht erforderlich. Für Vermieter sind Modernisierungserhöhungen deshalb leichter durchzusetzen als Mieterhöhungen nach dem Mietspiegel.

Die Mieterhöhung tritt ab dem dritten Monat nach Erhalt des Erhöhungsschreibens in Kraft. Zu den Kosten, die mittels Mieterhöhung auf die Mieter umgelegt werden dürfen, zählen Kosten für Handwerker, Material und mögliche Eigenleistungen. Kreditzinsen dürfen hingegen nicht abgewälzt werden.

Wurde im Mietvertrag eine Staffelmiete vereinbart, darf die Miete nach der Modernisierung nicht erhöht werden. Besteht die Vereinbarung zu einer Indexmiete, darf der Vermieter nur dann die Miete anheben, wenn er zu den Modernisierungsmaßnahmen verpflichtet wurde.

Eine Mieterhöhung ist auch dann ausgeschlossen, wenn der Vermieter den Mieter nicht über sein Modernisierungsvorhaben informiert hat.

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Außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters

Hebt der Vermieter die Miete nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten an, besteht für den Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht. Das Recht vorzeitig aus dem Mietvertrag auszuscheiden gilt in diesem Fall auch für Zeitmietverträge. Die Kündigungsfrist gestaltet sich folgendermaßen: Der Mieter kann bis zum Ende des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens zum Ende des übernächsten Monates kündigen. Erhält der Mieter das Schreiben zum Beispiel Mitte Januar, so hat er bis zum 31. März Zeit, seine Kündigung zum 31. Mai auszusprechen.

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Abzug von Instandhaltungskosten bei Modernisierung – das ist zu beachten

Stellt der Vermieter Ihnen die Kosten der Modernisierungsmaßnahme in Rechnung, ist er verpflichtet, die ersparten Instandsetzungskosten abzuziehen (§ 559 Abs. 2 BGB). Können Sie aus der Abrechnung nicht erkennen, welche Kosten für die Instandhaltung und welche für die Modernisierung angefallen sind, reicht das für eine Mieterhöhung nicht aus. Auch wenn Ihr Vermieter von den Gesamtkosten einfach den seiner Meinung nach instandsetzungsbedingten Anteil abzieht, ist das nicht zulässig. Er ist verpflichtet, die Kosten als Betrag oder in Form einer Quote anzugeben (BGH, Urteil vom 17. Dezember 2014, Az. VIII ZR 88/13).

Ersetzt der Vermieter beispielsweise die 60 Jahre alte, noch funktionstüchtige Haustür durch eine neue, höherwertige, darf er diese Kosten nicht vollständig als Modernisierungskosten auf den Mieter umlegen. Er muss einen Teil für ersparte Instandhaltungskosten abziehen (BGH, Urteil vom 17. Juni 2020, Az. VIII ZR 81/19). Eine finanzielle Entlastung für zahlreiche Mieter.

In vielen Fällen ist es sinnvoll, eine Mieterhöhung wegen einer Modernisierung von einem Experten prüfen zu lassen. Denn nicht immer wird von Vermietern alles richtig gemacht. Hilfe gibt es bei den Partneranwälten von MieterEngel.

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