Brandgefahr in der Wohnung – das sagt das Mietrecht
In diesem Ratgeber:
- Was sind die häufigsten Brandursachen?
- Schadensregulierung – wer übernimmt die Wiederherstellungskosten?
- Welche Versicherung übernimmt nach einem Wohnungsbrand welchen Schaden?
- Wohngebäudeversicherung – darf der Vermieter die Kosten umlegen?
- Mietwohnung nach Brand unbewohnbar – das ist zu beachten
Übermäßig genutzte Steckdosen, falsch positionierte elektronische Geräte und kaputte Batterien stellen in jedem Haushalt mögliche Brandquellen dar. Das damit verbundene Risiko wird oft nicht ernst genug genommen. Kommt es zu einem Wohnungsbrand, stellt sich schnell die Frage nach der Haftung und welche Ansprüche die Mietvertragsparteien haben.
Dieser Ratgeber informiert Sie darüber, wer die Kosten trägt und welche Bestimmungen das Mietrecht im Falle eines Wohnungsbrandes vorsieht.
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Was sind die häufigsten Brandursachen?
Elektrische Geräte sind laut den Statistiken des Instituts für Schadenverhütung und -forschung der öffentlichen Versicherer (IFS) die Hauptursache für die meisten Wohnungsbrände. Besonders Geräte wie Wäschetrockner, Kühlschränke, Geschirrspüler und Waschmaschinen, die unter „weiße Ware“ fallen, führen die Liste der Brandverursacher an, da sie unter hoher Belastung laufen und fast ständig in Gebrauch sind.
Geräte, die mit Lithium-Ionen-Akkus betrieben werden, sind ebenfalls zunehmend für Brände verantwortlich. Diese kompakten und leistungsfähigen Akkus finden sich in einer Vielzahl moderner Geräte, von Smartphones über Staubsaugerroboter bis hin zu E-Bikes, und sind nahezu überall präsent. Beschädigungen dieser Akkus können schnell zu Bränden führen.
Nach elektrischen Geräten ist menschliches Fehlverhalten eine weitere häufige Brandursache. Ein verbreitetes Beispiel ist die Nutzung des Küchenherdes als Ablagefläche. Binnen Minuten kann ein unbeabsichtigt eingeschaltetes Kochfeld einen Brand auslösen, wenn es mit den richtigen Brandbeschleunigern wie Küchenhandtüchern in Verbindung kommt. Jeder fünfte Wohnungsbrand soll auf das Konto von verlassenen Küchenherden gehen.
Schadensregulierung – wer übernimmt die Wiederherstellungskosten?
Gemäß § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) muss der Vermieter die Mietwohnung instand halten. Das bedeutet, dass nach einem Brand der Vermieter verpflichtet ist, die entstandenen Schäden zu reparieren und die Wohnung wieder bewohnbar zu machen. Sollte der Vermieter diese Instandsetzung unterlassen, obwohl sie zu seinen Pflichten gehört, ist der Mieter berechtigt, die Miete zu mindern. Allerdings entfällt diese Pflicht zur Wiederherstellung, wenn die Wohnung durch den Brand vollständig zerstört wurde.
Verursacht der Mieter den Brand selbst, ist der Vermieter nicht verpflichtet, die Schäden zu beheben. In diesem Fall muss der Mieter für die Instandsetzung aufkommen. Eine Ausnahme besteht jedoch, wenn im Mietvertrag festgelegt ist, dass die Kosten für die Wohngebäudeversicherung auf den Mieter übertragen werden. Dann greift die Wohngebäudeversicherung des Vermieters auch bei vom Mieter verursachten Schäden ein, laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. November 2014 (BGH, VIII ZR 191/13).
Grob fahrlässiges Handeln liegt vor, wenn Mieter offene Feuerquellen wie Kamine oder Kerzen unbeaufsichtigt oder den Herd eingeschaltet lassen. Das gleiche gilt, wenn Kinder unbeaufsichtigt sind und etwa Kerzen am Weihnachtsbaum entzünden.
Für Maßnahmen, die lediglich den ursprünglichen Zustand der Wohnung wiederherstellen, wie nach einem Brand, darf keine Mieterhöhung erfolgen. Der Vermieter darf den Mietzins nur dann erhöhen, wenn er wertsteigernde Verbesserungen vornimmt.
Welche Versicherung übernimmt nach einem Wohnungsbrand welchen Schaden?
Ein Wohnungsbrand kann erhebliche Schäden verursachen, die durch verschiedene Versicherungen abgedeckt werden.
Die Hausratversicherung des Mieters deckt Schäden an beweglichen Gegenständen wie Möbeln, Teppichen, Computern, Kleidung und Sportausrüstung ab. Sie umfasst auch Bargeld und Schmuck bis zu einer bestimmten Grenze. Neben dem Ersatz beschädigter Einrichtungsgegenstände übernimmt diese Versicherung auch die Kosten für Aufräumarbeiten und unter Umständen auch für Hotelunterkünfte, abhängig vom Umfang des Schadens.
Für Schäden am Gebäude selbst tritt die Gebäudeversicherung des Eigentümers ein. Diese Versicherung übernimmt die Reparaturkosten für die beschädigte Immobilie, einschließlich Fenster und Rohrleitungen. Sie erstattet den Neuwert oder Wiederbeschaffungswert der beschädigten Elemente, was bedeutet, dass die Kosten für die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, beispielsweise für die Reparatur oder den Ersatz von Fenstern, gedeckt sind.
Sollte das Feuer auch benachbarte Gebäude beschädigen, kommt die Privathaftpflichtversicherung des verursachenden Eigentümers oder Mieters zum Einsatz. Diese Versicherung deckt Schäden ab, die durch Unachtsamkeit, Fahrlässigkeit oder technische Defekte verursacht wurden und erstreckt sich auf die Schäden an angrenzenden Wohnungen oder Häusern.
Wohngebäudeversicherung – darf der Vermieter die Kosten umlegen?
Es gibt oft Auseinandersetzungen darüber, welche Kosten Vermieter an ihre Mieter weitergeben dürfen. Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) gibt in diesem Bereich eine gewisse Klarheit. Laut § 2 Nr. 13 der Verordnung dürfen Kosten für Versicherungen des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und andere Elementarschäden auf die Mieter umgelegt werden. Diese Kosten zählen zu den Nebenkosten und sind damit umlagefähig.
Zu den weiteren umlagefähigen Versicherungen gehören die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht-, die Öltank- und die Glasversicherung. Allerdings ist die Aufzählung im Gesetz nicht abschließend, was bedeutet, dass zusätzliche Sach- und Haftpflichtversicherungen ebenfalls auf die Mieter umgelegt werden können, sofern sie notwendig sind und explizit im Mietvertrag als Nebenkosten vereinbart wurden.
Mieter sind jedoch nicht verpflichtet, alle Versicherungen zu tragen, die der Vermieter für das Gebäude abschließt. Kosten für Mietausfall-, private Haftpflicht-, Reparatur- und Rechtsschutzversicherungen des Vermieters sind beispielsweise nicht umlagefähig. Falls diese Bestandteil eines Zusatzpakets der Gebäudeversicherung sind, müssen sie bei der Nebenkostenabrechnung von den umlagefähigen Kosten separiert werden.
Mietwohnung nach Brand unbewohnbar – das ist zu beachten
Wenn eine Mietwohnung nach einem Brand unbewohnbar wird, ist der Vermieter laut einem Urteil des Landgerichts Düsseldorf aus dem Jahr 1996 nicht dazu verpflichtet, dem Mieter eine Ersatzwohnung bereitzustellen. Der Mieter hat auch nicht die Pflicht, ein eventuelles Angebot einer Ersatzwohnung anzunehmen. Wenn der Mieter nach einem Brandfall keine Möglichkeit hat, bei Freunden oder Verwandten unterzukommen und keine andere passende Unterkunft verfügbar ist, kann er übergangsweise in einem Hotel oder einer Pension residieren.
Der Mieter hat das Recht, Schadenersatz zu fordern, wenn der Mangel in der Wohnung durch Verschulden des Vermieters entstanden ist (§ 536a BGB). Wenn also der Vermieter den Brand durch fahrlässiges Handeln, wie beispielsweise durch das Unterlassen der Erneuerung einer veralteten Elektrik, obwohl ihm der Mangel bekannt war, zu verantworten hat, muss er die entstehenden Kosten, wie etwa für die Hotelunterbringung, tragen. Wenn der Vermieter über eine Gebäude- oder Feuerversicherung verfügt, können diese Kosten möglicherweise von der Versicherung übernommen werden.
MieterEngel – Ihre Feuerwehr bei mietrechtlichen Fragebränden
Im Zusammenhang mit Bränden in Mietwohnungen gibt es umfangreiche gesetzliche Regelungen, die festlegen, wer die Kosten trägt und wer bei schuldhaftem Verhalten haftet. Dennoch können gerade die feinen rechtlichen Unterschiede zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter führen. In solchen Fällen kann eine rechtliche Beratung hilfreich sein, um Unstimmigkeiten zu klären und eine Lösung zu finden.
Wenn Sie sich für eine MieterEngel-Mitgliedschaft entscheiden, stehen Ihnen erfahrene Fachanwälte für Mietrecht mit Rat und Tat zur Seite – natürlich nicht nur nach einem Wohnungsbrand. Unsere Partneranwälte unterstützen Sie bei mietrechtlichen Fragen der unterschiedlichsten Art.