Bankbürgschaft – neue BGH-Entscheidung zum Mieterverzug
Viele Mietverträge gestatten anstelle einer Barkaution die Hinterlegung einer Bankbürgschaft. Was aber passiert, wenn die Bürgschaft nicht rechtzeitig vorliegt? Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 14. Mai 2025 entschieden, dass Vermieter ein Mietverhältnis nicht mehr ohne Weiteres fristlos kündigen dürfen, wenn Sie als Mieter mit der Bankbürgschaft in Rückstand geraten (BGH, Urteil vom 14. 05. 2025, VIII ZR 256/23). Dieses Urteil verschiebt die Kräfteverhältnisse zugunsten der Mieter – befreit Sie jedoch nicht von der Pflicht, eine Sicherheit zu stellen.
Im Folgenden lesen Sie, was das Urteil besagt, warum es wichtig ist und welche praktischen Schritte Sie nun gehen sollten.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Die Entscheidung des BGH im Überblick
Der BGH musste klären, ob eine fehlende Bankbürgschaft den gleichen Kündigungsdruck erzeugt wie eine nicht gezahlte Barkaution. Das Gericht stellte klar, dass § 569 Abs. 2a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) nur Geldkautionen erfasst. Eine Bankbürgschaft ist keine Geldleistung; deshalb greift der besondere „Zwei-Monatsregel“-Kündigungsgrund nicht.
Was war passiert?
Ein Frankfurter Vermieter verlangte im Mietvertrag eine unbefristete, selbstschuldnerische Bankbürgschaft von 4.400 €. Der Mieter zog ein, lieferte die Bürgschaft aber nicht. Rund vier Monate nach der Wohnungsübergabe (Übergabe: Januar 2020, Kündigung: 11. Mai 2020) erklärte der Vermieter die außerordentliche, fristlose Kündigung und klagte später auf Räumung. Amts- und Landgericht gaben ihm Recht. Erst der BGH stoppte diese Linie (BGH, Urteil vom 14.05.2025, VIII ZR 256/23).
Die Richter betonten: § 569 Abs. 2a BGB soll Vermieter nur dann schnell schützen, wenn „Nichtzahlung“ einer Geldkaution droht. Bei einer Bürgschaft kann der Vermieter die Wohnungsübergabe verweigern und ist so ausreichend gesichert.
Das Urteil in Klartext
Fehlt die Bankbürgschaft, darf Ihr Vermieter Sie nicht allein nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos vor die Tür setzen. Will er gleichwohl kündigen, muss er die strengeren allgemeinen Kündigungstatbestände erfüllen – zum Beispiel eine vorherige Abmahnung (§ 543 Abs. 3 BGB) oder eine ordentliche Kündigung aus wichtigem Grund (§ 573 BGB). Das Urteil stärkt also Ihre Position, wenn es allein um die Bürgschaft geht.
Wichtig: Zahlen Sie die Miete verspätet oder gar nicht, bleibt die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB) weiterhin möglich.
Welche Bedeutung hat das Urteil für Mieter?
Die Entscheidung wirkt sich sofort auf laufende und künftige Mietverhältnisse aus. Sie nimmt Vermietern ein scharfes Schwert, wenn nur die Bürgschaft fehlt, und gibt Mietern Zeit, Nachweise zu beschaffen.
Kein fristloser Rauswurf wegen fehlender Bürgschaft
Viele Mieter scheitern nicht aus böser Absicht, sondern weil Banken länger brauchen oder hohe Gebühren verlangen. Dank des BGH-Urteils können Vermieter nun nicht mehr über Nacht mit dem Räumungsbescheid drohen. Stattdessen müssen sie zunächst mahnen oder – falls sie weiterhin kündigen wollen – detailliert darlegen, warum das fehlende Papier ihre Interessen schwer beeinträchtigt. Das verschafft Ihnen Verhandlungsspielraum. Nutzen Sie ihn, um Fristen nachzuverhandeln oder auf eine Raten-Barkaution umzusteigen.
Aber Achtung: andere Kündigungsgründe bleiben
Die Entscheidung ist kein Freibrief. Zahlt ein Mieter keine Miete oder zahlt sie wiederholt zu spät, greift weiterhin § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB. Auch eine ordentliche Kündigung wegen „schuldhafter Vertragsverletzung“ bleibt denkbar. Und: Wenn Ihr Vertrag die Bürgschaft sauber und als Individualabrede vereinbart, verletzen Sie weiterhin Ihre Pflichten, solange die Bürgschaft fehlt.
Der Vermieter kann Schadensersatz fordern – zum Beispiel Kosten für anwaltliche Mahnungen. Werden Sie also aktiv, statt die neue Rechtslage auszureizen.
Barkaution vs. Bankbürgschaft
Die Urteilsgründe lassen tief blicken: Gesetzgeber und Gerichte behandeln Bargeld-Kaution und Bankbürgschaft unterschiedlich. Das sollten Sie kennen, um bewusst zu entscheiden.
So funktioniert die Barkaution
Die klassische Barkaution ist eine Geldsumme bis höchstens drei Netto-Kaltmieten (§ 551 Abs. 1 BGB). Sie dürfen sie in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Das entlastet Ihren Geldbeutel zu Vertragsbeginn. Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen und zu marktüblichen Zinsen anlegen. Solange eine Rate aussteht, könnte er theoretisch kündigen, wenn der Rückstand zwei Monatsmieten überschreitet.
Doch dank des BGH-Urteils wissen wir: Diese „Zwei-Monatsregel“ gilt nur für Geld, nicht für Bürgschaften. Das schafft Planungssicherheit, falls Sie die Kaution in Raten ansparen.
Bankbürgschaft – so ist die Funktionsweise
Die Bankbürgschaft ist ein Zahlungsversprechen Ihrer Bank. Sie bleibt Eigentum der Bank, kostet jährlich Gebühren und wird in der Regel als Einmalurkunde ausgestellt. Ratenzahlung ist hier nicht vorgesehen, weil der Bürge seine Haftung nur komplett oder gar nicht übernimmt. Das Urteil betont, dass der Vermieter bei Nichtvorlage die Schlüssel verweigern kann. Einmal eingezogen, kann er aber nicht automatisch fristlos kündigen. Sie behalten also die Wohnung, müssen aber mit Abmahnungen rechnen und riskieren eine ordentliche Kündigung, falls Sie die Bürgschaft dauerhaft schuldig bleiben.
Praktische Tipps für Ihren Mietalltag
Das Urteil sorgt für mehr Fairness, ersetzt aber nicht sorgfältige Vorbereitung. Mit diesen Hinweisen vermeiden Sie Streit und schützen Ihr Zuhause.
Checkliste vor Vertragsunterzeichnung
- Sicherheitsart wählen: Prüfen Sie, ob Barkaution oder Bürgschaft besser zu Ihrer Liquidität passt. Barkaution erlaubt Raten, Bürgschaft kostet Gebühren.
- Fälligkeit klären: Achten Sie darauf, dass der Vertrag keine überzogenen Fristen setzt. Formulierungen wie „spätestens bei Übergabe“ sind üblich, aber Sie können längere Fristen aushandeln.
- AGB prüfen: Viele Mietverträge nutzen Standardklauseln. Enthält der Bürgschaftstext problematische Formulierungen (z. B. unbegrenzte Laufzeit), können Sie sie als unangemessen verhandeln oder streichen lassen.
- Rücktrittsstrategie: Halten Sie schriftlich fest, was passiert, wenn die Bank nicht rechtzeitig liefert. Eine Alternative kann die zeitweilige Hinterlegung einer Barkaution sein.
Was tun, wenn der Vermieter kündigt?
Erhalten Sie eine Kündigung wegen fehlender Bürgschaft, bleiben Sie ruhig. Fordern Sie den Vermieter schriftlich auf, die Kündigung zurückzunehmen – mit Hinweis auf das BGH-Urteil vom 14. 05. 2025 (VIII ZR 256/23). Bieten Sie je nach Einzelfall und Liquidität als Ausgleich eine Barkaution an. Reagiert der Vermieter nicht, holen Sie rechtlichen Rat ein und prüfen Sie, ob die Kündigung wirksam ist. Oft fehlt eine vorherige Abmahnung oder es gibt formelle Fehler.
Wichtig: Zahlen Sie Miete weiterhin pünktlich, um keinen echten Zahlungsverzug aufzubauen. Halten Sie Korrespondenz in Kopie, denn Dokumentation ist Ihre beste Verteidigung.
