Eigenbedarf bei Untermiete: Welche Rechte Untermieter wirklich haben

Wer zur Untermiete wohnt, fühlt sich oft weniger geschützt als ein „normaler“ Mieter. Wird dann wegen Eigenbedarf gekündigt, ist die Verunsicherung groß: Muss ich wirklich ausziehen, nur weil der Hauptmieter die Wohnung selbst nutzen oder Angehörigen überlassen möchte?

Die Antwort lautet: nicht automatisch. Eine Eigenbedarfskündigung kann zwar auch bei einem Untermietverhältnis in Betracht kommen. Der Untervermieter muss dafür jedoch nachvollziehbare und gewichtige Gründe darlegen. Außerdem sind auch die Interessen des Untermieters zu berücksichtigen.

In diesem Ratgeber werfen wir einen näheren Blick auf das aktuelle Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte vom 15.01.2026 (122 C 36/25) und erklären, was Untermieter in einer solchen Situation wissen sollten.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Eigenbedarf ist auch bei Untermiete möglich – aber nicht grenzenlos
• Was Untermieter bei einer Eigenbedarfskündigung prüfen sollten
• Ihre stärkste Verteidigung: Widerspruch und Härtefall
• Was das Urteil für Mieter und Untermieter bedeutet

Viele Untermieter glauben, Eigenbedarf könne nur der Eigentümer geltend machen. Das stimmt so nicht. Entscheidend ist im Verhältnis zum Untermieter, wer Vermieter ist. Das kann auch der Hauptmieter sein, der die Wohnung ganz oder teilweise untervermietet.

Der Hauptmieter kann rechtlich Vermieter sein

Wenn Sie einen Untermietvertrag mit dem Hauptmieter geschlossen haben, ist dieser Hauptmieter Ihr Vermieter. Deshalb kann er sich grundsätzlich auch auf Eigenbedarf berufen. Das hat das AG Berlin-Mitte in einem aktuellen Fall ausdrücklich bestätigt: Eine Eigenbedarfskündigung ist auch im Verhältnis eines Mieters zum Untermieter möglich; der Kündigende muss nicht Eigentümer der Wohnung sein (AG Berlin-Mitte, Urteil vom 15.01.2026, 122 C 36/25).

Das bedeutet aber nicht, dass jede Eigenbedarfskündigung automatisch wirksam ist. Der Untervermieter braucht ein berechtigtes Interesse.

Ein bloßer Wunsch reicht nicht

Eigenbedarf bedeutet nicht: „Ich hätte die Wohnung gern zurück.“ Der Nutzungswunsch muss ernsthaft, nachvollziehbar und vernünftig begründet sein. Letztlich muss der Untervermieter erklären, wer einziehen soll und warum gerade diese Wohnung benötigt wird.

Im Berliner Fall wollte die Hauptmieterin die untervermietete Wohnung für ihr volljähriges Kind zurückerhalten. Dieses sollte nach ihrer Darstellung wegen einer Ausbildung und des passenden Umfelds in ein Berliner Künstlerviertel ziehen. Das Gericht hielt diese Gründe jedoch nicht für ausreichend. Ein Wunsch nach einem besseren, bunteren oder vermeintlich passenderen Wohnumfeld genügte aus Sicht des Gerichts nicht, um den Untermieter zum Auszug zu verpflichten. 

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf sollten Sie nie ungeprüft hinnehmen. Gerade bei Untermietverhältnissen lohnt sich der genaue Blick: Ist der Bedarf konkret? Ist die Begründung vollständig? Droht Ihnen eine besondere Härte? Und handelt es sich überhaupt um ein Untermietverhältnis, für das der volle Kündigungsschutz gilt, oder um einen Sonderfall wie ein möbliertes Zimmer in der selbst bewohnten Wohnung des Untervermieters?

Steht genau drin, wer einziehen soll?

In der Kündigung muss der Untervermieter den Eigenbedarf nachvollziehbar erklären. Es genügt nicht, pauschal zu schreiben, man brauche die Wohnung „für die Familie“ oder „für später“. Sie müssen erkennen können, welche Person einziehen soll und warum. Wichtig ist auch der Zeitpunkt: Ein Eigenbedarf darf nicht nur eine vage Idee für irgendwann sein. Wenn der angebliche Einzug von unklaren künftigen Ereignissen abhängt, kann es sich um eine unzulässige Vorratskündigung handeln. 

Im Berliner Fall spielte eine geplante Ausbildung eine Rolle. Allerdings hatte das Kind auch längere Zeit nach der Kündigung noch nicht mit dieser Ausbildung begonnen. Das schwächte den Eigenbedarf erheblich.

Gibt es nur Komfortgründe?

Nicht jeder nachvollziehbare Wunsch wiegt gleich schwer. Ein besser passender Stadtteil, ein kürzerer Arbeitsweg oder ein angenehmeres Umfeld können zwar Gründe sein. Ausreichen müssen sie aber nicht immer – besonders dann nicht, wenn auf der anderen Seite der Verlust der Wohnung steht.

Für Mieter ist dieser Punkt wichtig: Gerichte betrachten nicht nur den Wunsch des Untervermieters. Entscheidend ist auch, welche Folgen die Kündigung für Sie hat. Möchte Ihr Untervermieter lediglich seine Wohnsituation verbessern, während Sie Ihre einzige Wohnung verlieren würden, spricht viel dafür, dass Ihre Interessen erheblich ins Gewicht fallen.

Wurden Ihnen nur Wohnungsanzeigen geschickt?

Manche Vermieter schicken gekündigten Mietern Wohnungsanzeigen und meinen, damit sei das Problem gelöst. So einfach ist es nicht. Eine Anzeige bedeutet noch lange nicht, dass Sie diese Wohnung auch bekommen. Gerade in angespannten Wohnungsmärkten bewerben sich oft viele Menschen auf dieselbe Wohnung.

Im Berliner Verfahren hatte die Untervermieterin dem Untermieter mehrere Wohnungsangebote übermittelt. Das Gericht sah darin kein ausreichendes Fundament für eine wirksame Kündigung. Es war nicht ersichtlich, dass der Untermieter diese Wohnungen tatsächlich sicher hätte anmieten können. Außerdem stellte sich die Frage, warum nicht die Bedarfsperson selbst eine der Alternativen nutzen sollte.

Auch wenn eine Eigenbedarfskündigung zunächst plausibel klingt, können Untermieter sich wehren. Besonders wichtig ist der Widerspruch wegen unzumutbarer Härte nach § 574 BGB. Danach kann ein Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder Haushaltsangehörige eine Härte bedeuten würde, die auch unter Berücksichtigung der Vermieterinteressen nicht zu rechtfertigen ist.

Drohender Wohnungsverlust zählt schwer

Wenn Sie durch die Kündigung Ihre Wohnung verlieren und keine realistische Ersatzwohnung finden, kann das ein starkes Argument sein. Das gilt besonders bei geringem Einkommen, Krankheit, hohem Alter, langer Wohndauer, familiärer Belastung oder einem angespannten Wohnungsmarkt.

Im Fall des AG Berlin-Mitte lebte der Untermieter in angespannten finanziellen Verhältnissen. Ihm war Prozesskostenhilfe bewilligt worden. Das Gericht berücksichtigte, dass ihm eine massive Verschlechterung seiner Wohnsituation bis hin zum Verlust des Obdachs drohen konnte. Demgegenüber wollte die Bedarfsperson vor allem eine bessere Wohnsituation erreichen. Diese Abwägung fiel zugunsten des Untermieters aus.

Der Widerspruch muss rechtzeitig kommen

Ein Härtefall hilft Ihnen nur, wenn Sie ihn geltend machen. In der Praxis sollten Sie einer Eigenbedarfskündigung schriftlich widersprechen und Ihre Gründe möglichst konkret schildern. Dazu gehören zum Beispiel Ihre finanzielle Situation, erfolglose Wohnungssuche, gesundheitliche Belastungen, familiäre Umstände oder die Dauer Ihres bisherigen Wohnens.

Wichtig ist die Frist: Der Widerspruch muss grundsätzlich spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses beim Vermieter eingehen. Hat der Vermieter Sie nicht ordnungsgemäß auf Widerspruch, Form und Frist hingewiesen, kann ein späterer Widerspruch noch möglich sein. Trotzdem sollten Sie nicht warten. Je früher Sie reagieren, desto besser können Sie Ihre Rechte sichern. 

Nutzen Sie die Expertise von einem Fachanwalt für Mietrecht, um auf der sicheren Seite zu sein.

Das Berliner Urteil ist kein Freibrief für jeden Untermieter. Aber es zeigt klar: Wer zur Untermiete wohnt, ist nicht rechtlos. Der Untervermieter muss seinen Eigenbedarf sauber begründen, und das Gericht muss Ihre Interessen ernsthaft prüfen.

Untermieter sollten nicht vorschnell ausziehen

Viele Untermieter ziehen nach einer Kündigung aus Angst aus, obwohl die Kündigung angreifbar sein könnte. Das ist riskant. Wer auszieht, verliert oft wichtige Verhandlungspositionen. Prüfen Sie daher zuerst, ob die Kündigung formal korrekt ist, ob der Eigenbedarf konkret begründet wurde und ob Sie Härtegründe geltend machen können.

Besonders aufmerksam sollten Sie sein, wenn der Untervermieter nur allgemeine Gründe nennt: „Die Wohnung passt besser“, „mein Kind möchte selbstständig wohnen“, „ich brauche mehr Raum“ oder „die Lage ist ideal“. Solche Gründe können im Einzelfall genügen, müssen aber konkret und nachvollziehbar sein. Je schwächer der Bedarf und je härter die Folgen für Sie, desto größer sind Ihre Chancen, sich erfolgreich zu wehren.

Holen Sie sich im Idealfall die Unterstützung von einem Rechtsanwalt für Mietrecht.

Untermiete ist kein Mietrecht zweiter Klasse

Der wichtigste Punkt für Mieter lautet: Auch Untermieter haben Besitzschutz. Die Wohnung ist Ihr Lebensmittelpunkt. Deshalb darf man Sie nicht allein mit einem pauschalen Eigenbedarfswunsch verdrängen.

Zugleich bleibt die Lage komplizierter als bei einem normalen Mietvertrag mit dem Eigentümer. Ihr Vertrag besteht mit dem Hauptmieter, nicht mit dem Eigentümer. Endet das Hauptmietverhältnis, können besondere Probleme entstehen. Auch bei bestimmten Formen der Untermiete, etwa bei möblierten Zimmern in der selbst bewohnten Wohnung des Untervermieters, gelten abweichende Regeln. Geht es aber um eine Kündigung Ihres Untervermieters wegen Eigenbedarf, gelten die mietrechtlichen Schutzmechanismen grundsätzlich auch für Sie. Genau deshalb lohnt es sich, jede Kündigung prüfen zu lassen und nicht vorschnell aufzugeben.