Diskriminierung auf dem Wohnungsmarkt: Typische Fälle und Ihre Ansprüche
Auf einem angespannten Wohnungsmarkt fühlen sich viele schon vor der Besichtigung „aussortiert“. Manchmal steckt dahinter schlicht Zeitdruck oder eine harte Auswahl nach Einkommen und Bonität. Manchmal liegt aber Diskriminierung vor – und die ist rechtlich verboten.
Dieser Ratgeber erklärt Ihnen verständlich, wann Benachteiligung rechtlich relevant wird, welche Ausnahmen es gibt, wie Gerichte typische Fälle bewerten und wie Sie Ihre Rechte praktisch durchsetzen können.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Der rechtliche Rahmen: was beim Zugang zu Wohnraum geschützt ist
Bevor Sie einzelne Situationen bewerten, lohnt ein Blick auf die Grundlogik: Das Gesetz schützt nicht vor jeder unfairen Entscheidung, aber vor Benachteiligungen wegen bestimmter persönlicher Merkmale. Dieser Schutz greift teils sehr weit – teils nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Geschützte Merkmale: Nicht jede Ungerechtigkeit ist „Diskriminierung“
Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz (AGG) nennt Merkmale, wegen derer niemand benachteiligt werden darf. Dazu gehören insbesondere (zugeschriebene) ethnische Herkunft, Geschlecht, Religion/Weltanschauung, Behinderung, Alter und sexuelle Identität. Wichtig ist: „Diskriminierung“ im rechtlichen Sinn meint nicht „jemand war unhöflich“, sondern: Eine Entscheidung fällt (auch) wegen eines solchen Merkmals zu Ihrem Nachteil aus.
Der Schutz beginnt nicht erst mit dem unterschriebenen Mietvertrag: Er kann bereits bei der Anzeige, der Kontaktaufnahme, der Terminvergabe und der Auswahl greifen – und sogar im bestehenden Mietverhältnis.
Wann das AGG beim Vermieten greift – und wo Ausnahmen liegen
Beim Wohnen ist der Anwendungsbereich etwas „verschachtelt“. Besonders weitgehend ist der Schutz gegen Benachteiligung wegen (zugeschriebener) ethnischer Herkunft: Hier greift das zivilrechtliche Benachteiligungsverbot typischerweise unabhängig davon, ob ein großer oder kleiner Vermieter vermietet. Für andere Merkmale (z. B. Alter oder Religion) spielt dagegen häufig eine Rolle, ob es sich praktisch um ein „Massengeschäft“ handelt – vereinfacht gesagt: ob in größerem Umfang vermietet wird. Als Faustregel wird hier „in der Regel mehr als 50 Wohnungen“ genannt.
Außerdem kennt das Gesetz Ausnahmen, etwa wenn ein besonderes Nähe- oder Vertrauensverhältnis besteht (zum Beispiel, weil der Vermieter auf demselben Grundstück wohnt) oder wenn bestimmte positive Maßnahmen zur Förderung sozial stabiler Strukturen gemeint sind – das ist aber kein Freibrief für willkürliche Ablehnungen.
Direkte und indirekte Benachteiligung: der Unterschied entscheidet oft
Direkte Diskriminierung ist der klare Fall: „Wir vermieten nicht an …“ oder „Nur deutsche Mieter“ – solche Aussagen zielen unmittelbar auf ein geschütztes Merkmal. Häufiger kommt indirekte Diskriminierung vor. Dabei wirkt eine Regel manchmal auf den ersten Blick neutral. In der Praxis benachteiligt sie jedoch bestimmte Gruppen besonders stark. Das zeigt sich zum Beispiel an Formulierungen wie „nur Deutsch als Muttersprache“, „keine Ausländer“ oder „nur Bewerber mit ‚deutsch klingendem‘ Namen“. Auch wenn Menschen mit bestimmten Namen systematisch keine Termine erhalten, ist das eine Form indirekter Diskriminierung.
Juristisch zählt dann, ob die Regel sachlich gerechtfertigt ist und ob es mildere Mittel gibt. Auch „vorgeschobene Gründe“ sind typisch: „Schon vergeben“, „keine Termine mehr“, „Sie passen nicht ins Haus“ – das kann wahr sein, muss es aber nicht. Gerade deshalb kommt es in der Praxis stark auf Indizien an, also auf Umstände, die Diskriminierung wahrscheinlich machen.
Typische Situationen: woran Diskriminierung bei der Auswahl erkennbar wird
Diskriminierung passiert selten mit offener Ansage. Häufig zeigt sie sich in Mustern: Wer bekommt Rückrufe, wer wird vertröstet, wer darf überhaupt besichtigen? Gerade in der ersten Phase (Anfrage und Terminvergabe) fallen viele Entscheidungen.
Wenn der Name entscheidet: Absage bei „Waseem“, Zusage bei „Schneider“
Ein besonders anschauliches Beispiel liefert der Bundesgerichtshof: Eine Frau bekam auf ihre Anfragen mit pakistanischem Namen wiederholt Absagen („keine Termine“). Mit ansonsten identischen Angaben stellte sie weitere Anfragen unter typisch deutschen Namen – und erhielt Besichtigungstermine. Das Verfahren ging durch mehrere Instanzen und endete mit einem Grundsatzurteil: Auch der Makler kann selbst nach dem AGG haften, wenn er im Auftrag des Vermieters Besichtigungstermine vergibt oder eine Vorauswahl trifft (BGH, Urteil vom 29.01.2026, I ZR 129/25; Vorinstanzen u. a. LG Darmstadt, Urteil vom 11.04.2025, 24 S 92/23; AG Groß-Gerau, Urteil vom 17.10.2023, 61 C 57/23). Die Klägerin erhielt 3.000 € Entschädigung (immaterieller Schaden) plus vorgerichtliche Anwaltskosten.
„Testing“ als Indiz – so arbeiten Gerichte mit Vergleichsfällen
Viele Wohnungssuchende fragen sich: „Wie soll ich das beweisen, wenn mir niemand den wahren Grund sagt?“ Genau hier kommt das sogenannte Testing ins Spiel. Dabei werden zwei (oder mehrere) Anfragen gestellt, die sich nur in einem diskriminierungsrelevanten Merkmal unterscheiden – etwa im Namen oder im Geschlecht –, während Einkommen, Haushaltsgröße und andere Eckdaten gleich bleiben. Der BGH hat im genannten Fall akzeptiert, dass die Klägerin Indizien auch dadurch gewonnen hat, dass sie Pseudonyme nutzte oder Hilfspersonen Anfragen stellten – solange sie ernsthaft eine Wohnung suchte und nicht nur „auf Entschädigung aus“ war (BGH, Urteil vom 29.01.2026, I ZR 129/25).
Das passt zur Praxisempfehlung der Antidiskriminierungsstelle: Wer Indizien darlegt, löst eine Beweislastverschiebung aus – dann muss die Gegenseite erklären, warum es nicht diskriminierend war.
Diskriminierung passiert nicht nur vor dem Einzug: Beispiel Behinderung
Benachteiligung kann auch im laufenden Mietverhältnis relevant werden – etwa bei Zugänglichkeit und angemessenen Anpassungen. Ein Beispiel: In Berlin stritt ein Mieter im Rollstuhl über längere Zeit um eine Rampe bzw. Zugangslösung, um die Wohnung mit Hilfsmitteln/Behinderung nutzen zu können. Das Landgericht Berlin II sprach dem Mieter eine Entschädigung von 11.000 € zu (LG Berlin II, Urteil vom 30.09.2024, 66 S 24/24).
Solche Entscheidungen zeigen: Es geht nicht nur um „gute Sitten“ im Haus, sondern um konkrete Rechte – und um die Frage, ob Vermieter oder Verwaltung Menschen wegen einer Behinderung schlechter stellen, statt praktikable Lösungen zu ermöglichen.
Was Vermieter und Makler dürfen – und wo es kritisch wird
Nicht jede Ablehnung ist automatisch verboten. Vermieter dürfen auswählen, weil sie wirtschaftliche Risiken tragen und eine Wohnung nur einmal vergeben können. Entscheidend ist, welche Kriterien sie nutzen und ob diese Kriterien gleichmäßig angewandt werden.
Legitime Kriterien: Bonität, Einkommen, Haushaltsgröße – wenn es sachlich bleibt
Vermieter dürfen in der Regel nach Zahlungsfähigkeit auswählen: regelmäßiges Einkommen, Schufa-/Bonitätsauskunft (mit Ihrer Einwilligung), Nachweise zur Beschäftigung, Mietschuldenfreiheit – all das kann zulässig sein. Auch die Haushaltsgröße darf eine Rolle spielen, etwa wenn eine 1-Zimmer-Wohnung objektiv nicht für fünf Personen geeignet ist.
Kritisch wird es, wenn solche Kriterien nur als Vorwand dienen oder unterschiedlich streng geprüft werden: Wenn „Bonität“ nur bei bestimmten Namen „plötzlich“ wichtig wird oder wenn Familien pauschal keine Chance bekommen, obwohl die Wohnung passt.
Merken Sie sich: Sachliche Kriterien dürfen nicht zum Deckmantel werden, um geschützte Merkmale auszusortieren. Gerade bei wiederkehrenden Mustern (immer gleiche Ausreden) sollten Sie aufmerksam werden und dokumentieren.
Kritische Fragen und „weiche“ Ablehnungsgründe: hier lohnt Gegenwehr
Viele Formulare enthalten Fragen, die zwar verbreitet sind, aber rechtlich heikel werden können – etwa nach Religion, Herkunft, Familienplanung, Gesundheit oder der sexuellen Orientierung. Manchmal passiert Diskriminierung auch über Codes: „passt nicht zur Hausgemeinschaft“, „wollen ruhiges Haus“, „nur für Singles“ oder „keine ausländischen Mitbewohner“ (direkt oder indirekt).
Wenn Ihnen solche Aussagen begegnen, hilft ein kühler Blick: Geht es um ein objektives Wohnkriterium (z. B. zulässige Belegung), oder wird ein geschütztes Merkmal angesprochen? Und: Wird Ihnen etwas abverlangt, was anderen nicht abverlangt wird? Gerade im Lichte der BGH-Entscheidung zur Terminvergabe kann bereits die Vorauswahl diskriminierend sein, nicht erst die endgültige Vergabe.
Wenn Sie Diskriminierung vermuten: Vorgehen, Beweise, Fristen
Wenn Sie nur „ein Bauchgefühl“ haben, ist das verständlich – reicht allein aber selten. Mit einem strukturierten Vorgehen verbessern Sie Ihre Chancen deutlich. Wichtig ist dabei Tempo: Im AGG laufen Fristen schnell.
Beweise sichern: Dokumentation und (ggf.) Testing sauber aufsetzen
Starten Sie pragmatisch: Speichern Sie die Anzeige, machen Sie Screenshots, heben Sie E-Mails auf und notieren Sie Telefonate (Datum, Uhrzeit, Gesprächspartner, Inhalt). Wenn Sie eine Absage erhalten, fragen Sie sachlich nach: „Können Sie mir bitte die Auswahlkriterien nennen?“ – manchmal kommt dann eine verwertbare Antwort.
Wenn Sie Testing erwägen, planen Sie es sauber: gleiche Eckdaten, gleiche Anfragemethode, nur ein Merkmal anders. Die Antidiskriminierungsstelle beschreibt Testing ausdrücklich als Möglichkeit, Indizien zu gewinnen. Gerichte erkennen solche Indizien zunehmend an. Im BGH-Fall war es zudem rechtlich unbedenklich, dass Pseudonyme/Hilfspersonen genutzt wurden, solange echtes Mietinteresse vorlag (BGH, Urteil vom 29.01.2026, I ZR 129/25). Holen Sie sich bei Unsicherheit Unterstützung, damit das Testing nicht „unsauber“ wird.
Ansprüche und Fristen: zwei Monate können schnell vorbei sein
Wenn Diskriminierung vorliegt, kommen Ansprüche auf Entschädigung (immaterieller Schaden, also Kränkung/Herabsetzung) und ggf. Schadensersatz (materielle Schäden, z. B. zusätzliche Umzugskosten) in Betracht. Im BGH-Fall wurden 3.000 € als immaterielle Entschädigung bestätigt (BGH, Urteil vom 29.01.2026, I ZR 129/25).
Wichtig: Ansprüche nach dem AGG müssen in der Regel innerhalb von zwei Monaten nach der Benachteiligung geltend gemacht werden. Erfahren Sie ohne eigenes Verschulden erst später von den maßgeblichen Umständen, beginnt die Frist ausnahmsweise erst mit Ihrer Kenntnis. Warten Sie jedoch zu lange, verlieren Sie Ihre Rechte – selbst bei eindeutiger Diskriminierung. Deshalb gilt: Lassen Sie sich frühzeitig beraten und handeln Sie fristwahrend. Sonst ist es am Ende „zu spät“.
