Wartung der Gasheizung – eine Pflicht des Mieters?

Eine Gasheizung ist bequem, aber sie muss regelmäßig überprüft werden, damit sie sicher und zuverlässig läuft. Viele Mieter fragen sich: Wer ist eigentlich für die Wartung zuständig – der Vermieter oder ich selbst? Und was bedeutet „Wartung“ überhaupt rechtlich?

Weil bei einem Wartungstermin schnell einige Hundert Euro zusammenkommen, lohnt sich ein genauer Blick in Gesetz, Rechtsprechung und Mietvertrag. Dank dieses Ratgebers wissen Sie, wann Sie zahlen müssen, wann Ihr Vermieter in der Pflicht ist und wie Sie auf Forderungen richtig reagieren.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Rechtliche Grundlagen: Wer ist für die Wartung zuständig?
• Wartungspflicht des Mieters nur mit wirksamer Vertragsklausel
• Praktische Fragen aus Sicht von Mietern
• Sicherheit und sinnvolle Vorsorge

Bevor es um einzelne Klauseln im Mietvertrag geht, hilft ein Blick auf den Grundsatz: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt, wer die Mietsache instand halten muss. Von dort leiten Gerichte und Fachliteratur ab, wer die Gastherme warten lassen und wer die Kosten tragen soll.

Instandhaltung ist grundsätzlich Vermietersache

Das Gesetz sagt: Der Vermieter hat die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten (§ 535 BGB). Dazu gehört auch die Heizungsanlage. Instandhaltung und Instandsetzung – und damit grundsätzlich auch die regelmäßige Wartung der Gastherme – sind daher erst einmal Aufgabe des Vermieters.

Stellt der Vermieter die Gastherme, muss er also dafür sorgen, dass sie sicher betrieben werden kann, Wartungsfristen eingehalten werden und gesetzliche Vorgaben (etwa zum Immissionsschutz) beachtet werden. Sie als Mieter müssen lediglich zulassen, dass Fachleute in die Wohnung kommen, um Wartung oder Reparatur durchzuführen. Anders kann es aussehen, wenn Sie selbst eine Therme eingebaut haben. Dann liegt die Instandhaltung dieser Anlage in aller Regel in Ihrer eigenen Verantwortung.

Wartung, Kleinreparatur, Reparatur: Wo verlaufen die Grenzen?

Im Alltag wird gern alles „Reparatur“ genannt, sobald ein Monteur an der Heizung arbeitet. Rechtlich unterscheidet man aber:

• Wartung meint die regelmäßige Kontrolle, Reinigung, Einstellung und den Austausch kleiner Verschleißteile.
• Reparatur ist eine Maßnahme, die wegen eines Defekts notwendig wird, zum Beispiel der Tausch einer Pumpe oder Platine.
• Kleinreparaturen betreffen nur häufig genutzte, leicht zugängliche Teile der Wohnung (Griffe, Schalter, Armaturen). Heizgeräte fallen normalerweise nicht darunter.

Diese Unterscheidung ist wichtig, weil Wartungskosten typischerweise laufende Betriebskosten sein können, die – bei entsprechender Vereinbarung – auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Reparaturen und der Austausch größerer Teile sind dagegen klassische Instandsetzungskosten und bleiben grundsätzlich beim Vermieter. Wenn in der Nebenkostenabrechnung teure „Wartungsarbeiten“ auftauchen, lohnt sich deshalb ein genauer Blick in die Rechnung: Wurden wirklich nur Wartungsleistungen abgerechnet oder steckt eine Reparatur mit drin?

Dass der Vermieter grundsätzlich verantwortlich ist, heißt nicht, dass Mieter nie Wartungskosten zahlen müssen. Viele Mietverträge enthalten Klauseln zur „Thermenwartung“ oder zur Umlage von Heizungswartungskosten. Entscheidend ist, was genau geregelt wird – und ob diese Klausel nach AGB-Recht überhaupt wirksam ist.

Welche Wartungsklauseln im Mietvertrag zulässig sind

Die Rechtsprechung unterscheidet klar zwischen zwei Dingen:
Kostentragungspflicht – der Mieter muss Wartungskosten zahlen.
Vornahmepflicht – der Mieter muss Wartung selbst veranlassen oder einen Wartungsvertrag abschließen.

Zulässig ist eine Klausel, die dem Mieter die anteiligen Kosten der jährlichen Wartung einer Gastherme auferlegt, wenn die Therme der Versorgung der Wohnung dient und die Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden sollen. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat 2012 entschieden, dass eine formularvertragliche Klausel über die Umlage der jährlichen Wartungskosten auch ohne Obergrenze wirksam sein kann, weil es sich um typische, laufende Betriebskosten handelt (BGH, Urteil vom 7.11.2012, VIII ZR 119/12).

Wichtig bleibt aber: Im Mietvertrag muss die Umlage von Betriebskosten überhaupt vereinbart sein, und die Heizungswartung muss entweder ausdrücklich genannt oder über einen Verweis auf die Betriebskostenverordnung erfasst sein. Fehlt eine solche Vereinbarung, darf der Vermieter die Wartungskosten weder über die Nebenkostenabrechnung noch durch eine gesonderte Forderung nachträglich auf Sie abwälzen.

Unwirksame Klauseln: wenn Sie Wartung „auf eigene Faust“ übernehmen sollen
Deutlich kritischer sehen Gerichte sogenannte Vornahmeklauseln, also Formulierungen, mit denen der Mieter nicht nur zahlen, sondern die Wartung selbst in Auftrag geben soll. Eine ältere Entscheidung des BGH aus dem Jahr 1991 hat eine Klausel für unwirksam erklärt, nach der „Thermen auf Kosten des Mieters wenigstens einmal im Jahr von einem Fachmann zu warten“ waren. Unter anderem, weil keine Begrenzung der Kosten vorgesehen war (BGH, Urteil vom 15.5.1991, VIII ZR 38/90).

Später hat etwa das Amtsgericht Karlsruhe eine umfangreiche Thermenwartungs-Vornahmeklausel kassiert, die Mieter verpflichten sollte, eine selbst betriebene Gasetagenheizung regelmäßig warten zu lassen und auf Verlangen einen Wartungsvertrag mit einer bestimmten Firma abzuschließen. Eine solche Klausel benachteilige Mieter unangemessen und sei nach §§ 305, 307 BGB unwirksam, so das Gericht (AG Karlsruhe, Urteil vom 28.1.2014, 5 C 452/13).

Die Tendenz: Die Kosten der Wartung dürfen in vielen Fällen vertraglich auf Sie übertragen werden. Allerdings bleibt die Organisation der Wartung grundsätzlich Vermieteraufgabe. Muss laut Formularmietvertrag plötzlich der Mieter Wartungsverträge schließen, Termine überwachen und im Zweifel das Risiko einer schlechten Leistung des Handwerkers tragen, ist eine solche Klausel oft unwirksam.

Umlage als Betriebskosten: Was bedeutet das für Ihre Nebenkosten?

Wird die Gasheizung zentral betrieben, zählen die Wartungskosten nach der Betriebskostenverordnung und der Heizkostenverordnung zu den umlagefähigen Betriebskosten. Bei wirksamer Vereinbarung im Mietvertrag darf der Vermieter diese Kosten also über die Nebenkosten- beziehungsweise Heizkostenabrechnung auf alle Nutzer verteilen. Das gilt in der Regel auch für die Abgasmessung durch den Schornsteinfeger, die einmal jährlich vorgeschrieben ist.

Bei Gasetagenheizungen, die nur eine Wohnung versorgen, werden die Wartungskosten meist direkt dieser Wohnung zugeordnet. Sie erscheinen dann entweder als eigener Posten in der Abrechnung oder werden – wenn der Mietvertrag das so regelt – separat in Rechnung gestellt. Achten Sie dabei darauf: Reparaturen und der Austausch defekter Teile sind keine umlagefähigen Betriebskosten. Sind Wartung und Reparatur in einer Sammelrechnung vermischt, darf der Vermieter nur den Wartungsanteil auf Sie umlegen; der Rest ist von ihm selbst zu tragen.

Theorie ist das eine – der Alltag in der Wohnung das andere. Typische Streitpunkte sind hohe Wartungsrechnungen, unklare Forderungen des Vermieters oder die Frage, ob Sie selbst aktiv werden müssen. Wenn Sie Ihre Rolle kennen, vermeiden Sie unnötigen Ärger.

Muss ich selbst einen Handwerker beauftragen?

Ohne eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag müssen Sie als Mieter normalerweise keine Wartungsfirma auswählen und beauftragen. Das gehört zur Vermieterpflicht. Selbst wenn Sie die Wartungskosten tragen sollen, bleibt die organisatorische Verantwortung in der Praxis fast immer beim Vermieter. Nur wenn der Mietvertrag ausdrücklich verlangt, dass Sie die jährliche Wartung selbst veranlassen oder einen Wartungsvertrag abschließen, stellt sich überhaupt die Frage, ob diese Klausel wirksam ist – und wie gesehen sind Vornahmeklauseln rechtlich heikel.

Der Regelfall sieht so aus: Der Vermieter hat einen Wartungsvertrag, die Fachfirma meldet sich bei Ihnen, um einen Termin zu vereinbaren, führt die Arbeiten durch, und die Kosten landen später in der Nebenkostenabrechnung. Wenn Ihr Vermieter von Ihnen verlangt, auf eigene Faust einen Monteur zu beauftragen, sollten Sie zunächst in Ruhe den Mietvertrag prüfen und sich im Zweifel beraten lassen. Zahlen Sie eine solche Rechnung nicht vorschnell aus eigener Tasche, sondern klären Sie vorher, ob überhaupt eine rechtliche Grundlage dafür besteht.

Termin, Zugang, Nachweise: was Sie tun müssen – und was nicht

Auch wenn Wartung und Instandhaltung Sache des Vermieters sind, haben Sie Mitwirkungspflichten. Sie müssen dem Handwerker Zugang zur Wohnung ermöglichen und einen zumutbaren Termin akzeptieren. Verweigern Sie ohne triftigen Grund den Zutritt und entsteht dadurch ein Schaden, kann der Vermieter unter Umständen Schadensersatz verlangen. Wichtig ist aber, dass Termine rechtzeitig angekündigt und mit Ihrer beruflichen Situation vereinbar sind. Ein kurzer Zettel im Hausflur wenige Stunden vorher reicht dafür meist nicht.

Fordert der Vermieter von Ihnen einen Nachweis über eine von Ihnen organisierte Wartung, kommt es wieder auf den Vertrag an. Haben Sie selbst keinen Auftrag erteilt, können Sie auch keine Rechnung vorlegen – dann bleibt der Vermieter in der Pflicht, seine Maßnahmen zu dokumentieren. Sinnvoll ist es, Wartungsprotokolle, die bei einem Termin in der Wohnung hinterlassen werden, aufzubewahren. So können Sie später leichter prüfen, welche Arbeiten wirklich stattgefunden haben und ob die abgerechnete Höhe plausibel ist.

Unabhängig von allen juristischen Feinheiten bleibt eines: Eine Gasheizung muss sicher betrieben werden. Wartung hat daher nicht nur mit Kostenverteilung zu tun, sondern auch mit Ihrem Schutz, Ihrem Komfort und Ihrer Heizkostenrechnung.

Warum regelmäßige Wartung trotzdem in Ihrem Interesse liegt

Eine fachgerechte Wartung sorgt dafür, dass Ihre Gasheizung effizient arbeitet und Abgase sicher abgeführt werden. Verschmutzte Brenner, verstellte Düsen oder zugesetzte Abgaswege erhöhen nicht nur den Gasverbrauch, sondern können im Extremfall gefährlich werden. Energieberater und Heizungsunternehmen weisen darauf hin, dass sich durch eine gereinigte und richtig eingestellte Anlage spürbar Energie sparen lässt – auf Dauer merken Sie das in der Heizkostenabrechnung.

Regelmäßige Wartung reduziert außerdem das Risiko eines Totalausfalls im Winter. Fällt die Heizung bei Minusgraden aus, sind schnell Mietminderung, Ersatzheizungen und viel Stress im Spiel. Situationen, die weder Sie noch Ihr Vermieter möchten.

Kleine Handgriffe, große Wirkung: was Sie selbst an der Heizung tun dürfen

Auch ohne Wartungsvertrag können Sie einiges tun, damit Ihre Gasheizung sicher und sparsam läuft, ohne in die Vermieterpflichten einzugreifen. Viele Mietverträge sehen vor, dass Sie einfache Bedienhandlungen übernehmen, etwa das Entlüften der Heizkörper, das Ablesen von Anzeigen oder das rechtzeitige Melden ungewöhnlicher Geräusche und Störungen. Solche Pflichten sind in der Regel zulässig und liegen auch in Ihrem Interesse. Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag besteht allerdings keine Pflicht, technische Werte wie Wasserstand oder Druck regelmäßig zu kontrollieren – das hat etwa das Amtsgericht Berlin-Tempelhof/Kreuzberg für eine Gastherme ausdrücklich klargestellt (AG Berlin-Tempelhof/Kreuzberg, Urteil vom 30.9.2015, 12 C 81/15).

Wichtig ist: Basteln Sie nicht selbst an der Therme herum. Gasinstallationen gehören ausschließlich in die Hände zugelassener Fachleute. Wenn Ihnen etwas ungewöhnlich vorkommt – etwa Gasgeruch, Rußspuren, häufige Störungen oder Fehlermeldungen im Display – informieren Sie sofort Vermieter oder Hausverwaltung und bitten um eine fachgerechte Überprüfung. So erfüllen Sie Ihre Mitwirkungspflichten, achten auf Ihre Sicherheit und vermeiden, dass Ihnen später vorgeworfen wird, einen Schaden verschlimmert zu haben.