Räumungsklage und keine neue Wohnung gefunden?

Bleibt ein Mieter nach Kündigung in der Wohnung, kann der Vermieter oft nur durch Räumungsklage vorgehen. Andere Maßnahmen wie Schlösser wechseln sind strafbar. Welche Voraussetzungen gelten für eine Räumungsklage und welche Folgen hat dies? Wie können Mieter sich wehren?

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Was sind die Gründe und Voraussetzungen für eine Räumungsklage?
• Wer muss die Räumungsklage bezahlen?
• Der übliche Ablauf einer Räumungsklage
• Wie lange dauert eine Räumungsklage?
• Was kann man gegen eine Räumungsklage machen?
• Was passiert, wenn der Mieter trotz Räumungsklage nicht auszieht?
• Was passiert, wenn man keine neue Wohnung findet?

Ein entscheidender Ausgangspunkt für eine Räumungsklage ist ein beendeter Mietvertrag – entweder durch eine außerordentliche Kündigung oder nach Ablauf der Frist bei einer ordentlichen Kündigung. Auch ein befristeter Mietvertrag endet automatisch mit Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Wichtig ist jedoch, dass der Vermieter nicht beliebig kündigen darf, sondern ein „berechtigtes Interesse“ braucht, etwa Eigenbedarf oder Zahlungsrückstände des Mieters. Bei Pflichtverletzungen des Mieters ist meist eine erfolglose Abmahnung notwendig. Zieht der Mieter nicht aus, muss der Vermieter erneut abmahnen und eine Räumungsfrist setzen. Erst danach kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen.

Die Kosten einer Räumungsklage können stark variieren und sind in erster Linie vom Streitwert abhängig, der sich wiederum an der Nettojahreskaltmiete orientiert. Ein höherer Streitwert führt dementsprechend zu höheren Kosten. Vermieter sind dazu verpflichtet, sämtliche Kosten im Voraus zu tragen. Erst nach Verfahrensabschluss besteht – im Falle eines Sieges – die Möglichkeit, diese Kosten vom Mieter zurückzufordern. Um erfolgreich Kosten einzufordern, benötigt man einen Zahlungstitel. Dieser erfordert eine zusätzliche Klage. Nach Abschluss hat man einen gültigen Titel, um Forderungen dreißig Jahre lang aufrechtzuerhalten.

Um eine Räumungsklage einzuleiten, muss der Vermieter beim zuständigen Amtsgericht eine Klageschrift einreichen, die den Kündigungsgrund und den Mietvertrag enthält. Der Mieter erhält eine kurze Frist zur Stellungnahme. Hält er die Kündigung für ungerechtfertigt, kann er Einwände vorbringen. Ein Rechtsanwalt kann den Mieter bei der Prüfung und Gegenargumentation unterstützen. Bei mündlicher Verhandlung ist die Anwesenheit des Mieters entscheidend. Reagiert er nicht oder bleibt fern, wird ohne ihn verhandelt, was oft zu einem Versäumnisurteil für den Vermieter führt.

In der Regel dauert der gesamte Prozess von der Kündigung des Mietverhältnisses über die Einreichung der Räumungsklage durch den Vermieter bis zum Abschluss des Hauptverfahrens zwischen sechs und zwölf Monaten. Dies hängt immer von den Besonderheiten des Einzelfalls ab. Eine umfangreiche Hauptverhandlung kann den Prozess auf bis zu zwei Jahre ausdehnen, während ein Versäumnisurteil den Prozess bereits nach etwa zwei Monaten beenden kann.

Eine frühzeitige Reaktion auf die Klageschrift mit Widerspruch ist entscheidend, um eine Räumungsklage abzuwehren. Mietminderungen bei Wohnungsmängeln und Zeugenaussagen bei Lärmbelästigung sind starke Argumente. Anwaltliche Unterstützung ist ratsam. Auch kann der Mieter eine fristlose Kündigung abwenden, indem er den Rückstand innerhalb von zwei Monaten ausgleicht – das gilt nur für fristlose Kündigungen.

Ist die Räumungsklage erfolgreich, erhält der Vermieter einen Räumungstitel und der Mieter muss die Wohnung in der Regel innerhalb von drei bis vier Wochen verlassen. Geschieht dies nicht, beauftragt das Gericht einen Gerichtsvollzieher, der mit einem Umzugsunternehmen die Wohnung räumt und die Besitztümer einlagert. Die Kosten trägt zunächst der Vermieter. Er muss den Mieter über den Lagerort informieren; holt dieser seine Sachen nicht fristgerecht ab, können sie verkauft oder entsorgt werden.

Hat ein Mieter bei Zwangsräumung keine neue Wohnung, kann er Räumungsfrist beantragen, um zwei bis drei Monate mehr Zeit zu gewinnen. Findet er trotzdem keine Wohnung, kann er Fristverlängerung beantragen und erhält bis zu einem Jahr zusätzlich. Danach erfolgt die Räumung wie geplant.