Abmahnung – Wie viele Abmahnungen führen zur Kündigung einer Wohnung?

Ist eine fristlose Kündigung der Wohnung ohne vorherige Abmahnung möglich? Bei Zahlungsverzug oder lauter Party droht Kritik vom Vermieter. Schwere Ruhestörungen und verspätete Mietzahlungen sind bedeutende Vertragsverstöße. Bei einmaligem Fehlverhalten folgt normalerweise erst eine Abmahnung, nicht sofort eine fristlose Kündigung. Wie viele Abmahnungen führen zur Kündigung einer Wohnung?

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Was ist eine Abmahnung?
• Wann darf der Vermieter abmahnen?
• Was sind die Folgen einer Abmahnung?
• Kündigung ohne Abmahnung?
• Kann der Mieter den Vermieter abmahnen?

Sobald ein Mieter die Regeln bricht, die Vereinbarungen aus dem Mietvertrag missachtet oder gegen die Hausordnung verstößt, legt der Vermieter den Finger auf das Fehlverhalten und fordert eindringlich dazu auf, solche Verstöße künftig zu unterlassen. In der Regel erhalten Mieter eine schriftliche Abmahnung, die von allen Vermietern unterzeichnet werden muss. Mündliche Abmahnungen sind möglich, aber schwer zu beweisen. In der Abmahnung weist der Vermieter den Mieter auf die Pflichtverletzung hin und setzt eine Frist zur Verhaltensänderung andernfalls droht Kündigung.

Die häufigsten Gründe für eine Abmahnung durch den Vermieter sind:

• Der Mieter zahlt die Miete zu spät, oder bezahlt gar keine Miete
• Der Mieter verstößt gegen die Hausordnung, indem er die Ruhezeiten nicht einhält
• Der Mieter nimmt bauliche Veränderungen in der Wohnung vor, die der Vermieter nicht genehmigt hat
• Der Mieter lässt die Wohnung verwahrlosen
• Der Mieter nimmt ohne Erlaubnis des Vermieters Mitbewohner in der Wohnung auf
• Der Mieter hält eine Katze oder einen Hund, den der Vermieter nicht gestattet hat
• Der Mieter vermietet die Wohnung unerlaubter Weise an Dritte weiter

Auch wenn eine Abmahnung noch keine direkte Kündigung bedeutet, sollten Mieter sie keinesfalls auf die leichte Schulter nehmen. Droht der Vermieter in seinem Schreiben mit einer Kündigung, kann bei wiederholtem Fehlverhalten tatsächlich eine fristlose Kündigung folgen. Denn in den meisten Fällen geht einer fristlosen Kündigung mindestens eine Abmahnung voraus. Je mehr Abmahnungen ein Mieter erhält, desto größer wird das Risiko, dass eine fristlose Kündigung bald in seinem Briefkasten landet.

In wenigen Fällen ist eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung möglich:

• Der Mieter schuldet zwei Monatsmieten oder hat in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete nicht vollständig bezahlt
• Der Mieter bedroht oder verletzt den Vermieter
• Der Mieter macht noch vor der Abmahnung deutlich, dass er nicht bereit ist sein Fehlverhalten zu ändern

Mieter können ihrem Vermieter eine Abmahnung erteilen, wenn dieser seine Pflichten nicht erfüllt. Dabei gelten dieselben formellen Anforderungen wie für Vermieter. Eine mündliche Abmahnung ist möglich, aber schriftlich ist im Streitfall beweiskräftiger. Mangelnde Reaktionen des Vermieters auf Wohnungsprobleme wie Schimmel, defekte Fenster oder eine ausgefallene Heizung können ernsthafte Schritte erfordern. Mieter sind gut beraten, dem Vermieter eine klare Frist zu setzen. Handelt der Vermieter nicht, stehen Konsequenzen wie Mietminderung oder sogar Kündigung im Raum.