Mietminderung – Baulärm und Lärm

Baulärm kann diese dringend benötigte Ruhe stark beeinträchtigen. Egal ob Vermieter, Nachbar oder Stadtverwaltung – mindestens einer baut immer, ohne Rücksicht auf die Anwohner. Es wird spät in die Nacht gehämmert, geschweißt und gebohrt, was Entspannung unmöglich macht und zur dauerhaften Belastung wird.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Wann kann die Miete wegen Baulärm gemindert werden?
• Mietminderung bei Baulärm durch Baumaßnahmen im oder am Haus
• Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft
• Mietminderung bei Baulärm durch Baumaßnahmen der Stadt
• Mietminderungstabelle bei Baulärm

Beeinträchtigt Baulärm den Mietgebrauch, kann die Miete gemindert werden, unabhängig davon, ob der Mieter anwesend ist. Theoretisch kann der Mieter während der Bauphase abwesend sein und trotzdem Mietminderung fordern. Es ist egal, ob der Mieter wegen Überempfindlichkeit mehr unter dem Baulärm leidet. Für die Frage, ob im konkreten Fall eine Mietminderung möglich ist, kommt es außerdem darauf an, ob die Baumaßnahme am Haus selbst oder in der Umgebung stattfindet.

Bei Bauarbeiten im oder am Mietshaus kann der Mieter die Miete mindern. Auch bei Modernisierungen gilt dieses Recht, selbst wenn der Mieter zugestimmt hat. Maßgebend sind Intensität und Häufigkeit des Baulärms sowie alle weiteren Beeinträchtigungen durch die Bauarbeiten:

• Mehr Schmutz in Wohnung, Treppenhaus, Fenstern und Balkonen
• Einrüstung des Hauses führt zu Verdunkelung, unbenutzbarem Balkon, höherer Einbruchsgefahr
• Wohnumfeld als Lager für Baumaterialien genutzt

Mietminderung ist ausgeschlossen, wenn die Baumaßnahme bei Einzug bereits läuft, sodass der Mieter informiert ist. Der Vermieter kann zudem ausnahmsweise Mietminderung für ein Bauprojekt im Mietvertrag ausschließen. Der Vermieter hat bei energetischen Sanierungen besondere Rechte: In den ersten drei Monaten darf er unter bestimmten Bedingungen mehr Lärm verursachen. An Sonn- und Feiertagen muss er auf Arbeiten verzichten. Dies gilt nur für die erwähnten Maßnahmen – bei Großbaustellen kein Freischein für drei Monate.

Auch Mietminderung bei Baulärm in der Nachbarschaft ist möglich – allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen. Hat der Vermieter die Sanierungsarbeiten und den dazugehörigen Lärm nicht selber verursacht und keine Abwehrmöglichkeiten, darf der Mieter die Miete nur mindern, wenn der Lärm einer Beschaffenheitsvereinbarung widerspricht. Dafür ist auch nicht ausreichend, dass der Mieter die Wohnung gerade angemietet hat, weil ihm die Ruhe der Lage so gut gefallen hat. Vielmehr ist es entscheidend, dass die ruhige Atmosphäre bewusst abgeschlossen wurde. Eine Ausnahme im Bereich der Mängelanzeige besteht bei Kenntnis über den Mietmangel. Hat der Vermieter vor Vertragsabschluss auf den bevorstehenden Baustellenlärm hingewiesen, hat der Mieter grundsätzlich kein Recht die Miete aus diesem Grund zu mindern. Ist das Ausmaß der Störungen größer, kann die Miete dahingehend trotzdem gemindert werden.

Der Lärm durch städtische Bauprojekte fällt ebenfalls unter „Baulärm in der Nachbarschaft“, daher gelten die zuvor genannten Punkte auch in diesem Fall. Eine Mietminderung kann erfolgen, wenn der Mieter bei Einzug nicht über die Bauphase informiert war und auch nicht damit rechnen musste. Manchmal wird das Recht auf Mietminderung jedoch abgelehnt, da die Bauphase dem Gemeinwohl zugutekommt.

Bei einer berechtigten Mietminderung muss zuerst die spezifische Minderungshöhe für den jeweiligen Fall ermittelt werden. Mietminderungstabellen können zwar eine Orientierung bieten:

• 100% bei umfangreichen Bauarbeiten: Ausbau des Dachgeschosses, Erneuerung der Wasserversorgung, Fassadenarbeiten, Installation einer Heizungsanlage, Bauarbeiten in der Mietwohnung selbst
• 80% bei Bauarbeiten in der Dachgeschosswohnung, sodass die darunter liegende Wohnung kaum mehr benutzbar ist
• 60% bei Abriss des Dachstuhls und Ausbau des Dachgeschosses
• 25% bei erheblichem Baulärm durch Bauarbeiten auf dem Nachbargrundstück
• 20% bei Stemmarbeiten zur Verlegung von elektrischen Leitungen
• 20% bei Errichtung eines Hauses und einer Tiefgarage auf dem Nachbargrundstück
• 15% bei Einrüstung des Hauses und Verhängung mit Planen, sodass der Balkon unbenutzbar ist
• 10% bei Lagerung von Baumaterialien auf dem Grundstück
• 10% bei erheblichem Baulärm durch Stemm- und Sägearbeiten
• 6% bei Lärm und Staub durch Bauarbeiten auf einem Nachbargrundstück
• 5% bei Einrüstung des Hauses und verminderter Lichtzufuhr und Lüftungsmöglichkeit
• 2% bei erheblichem Schmutz im Treppenhaus durch eine Renovierung