Kündigung Mietvertrag – Kündigung durch Mieter

Familienzuwachs, ein neuer Job oder der Drang nach Veränderung – manchmal muss es einfach eine neue Wohnung sein! Das deutsche Mietrecht ermöglicht es Mietern erfreulicherweise, den Mietvertrag unkompliziert zu kündigen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Ordentliche Kündigung des Mietvertrags
• Gibt es Möglichkeiten, die 3-Monats-Frist zu umgehen?
• Besteht für Mieter ein Kündigungsschutz?
• Fristlose Kündigung des Mietvertrags
• Kündigung und Zeitvertrag
• Kündigung des Untermietvertrags
• Kündigungsausschluss
• Mietaufhebungsvertrag
• Sonderkündigungsrecht

Im Mietrecht wird klar zwischen der regulären fristgerechten und der außerordentlichen fristlosen Kündigung von Mietverträgen unterschieden. Mieter eines unbefristeten Vertrags, also eines ohne zeitliche Begrenzung, haben das Recht, diesen jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist zu beenden. Dies gilt nicht, wenn ein Kündigungsausschluss vereinbart ist. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt drei Monate, wobei eine kürzere Frist vertraglich festgelegt werden kann. Um fristgerecht auszuziehen, muss der Mieter den Vermieter rechtzeitig und schriftlich informieren.

Ein weit verbreiteter Irrtum besagt, dass der Hauptmieter lediglich drei geeignete Nachmieter präsentieren muss, um den Mietvertrag frühzeitig beenden zu können. Tatsächlich sind Vermieter in der Regel nicht verpflichtet, den Mietern entgegenzukommen. Doch wenn eine einvernehmliche Einigung mit dem Vermieter erzielt wird, existiert kein Hindernis für eine vorzeitige Vertragsauflösung.

Gesetzlich ist festgelegt, dass Sie als Mieter einen herausragenden Kündigungsschutz genießen. Ihr Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nur dann kündigen, wenn er zwingende Gründe darlegt. Ein solcher Grund könnte beispielsweise die Anmeldung von Eigenbedarf sein.

Eine fristlose Kündigung ermöglicht es demjenigen, der kündigt, schneller aus dem Mietvertrag auszusteigen. In der Regel muss einer fristlosen Kündigung mindestens eine Abmahnung vorausgehen. Wichtige Gründe, bei denen der Mieter die Wohnung fristlos kündigen kann sind zum Beispiel:

• Gesundheitsgefährdung
• Schwerwiegende Mängel
• Vertragsvereinbarungen werden nicht eingehalten
• Vermieter betritt die Wohnung ohne Erlaubnis
• Vermieter bedroht oder beleidigt Mieter
• Vermieter stört Hausfrieden

Seit der Reform des Mietrechts von 2001, können Mietverträge, die auf eine festgesetzte Zeitspanne begrenzt sind, nur unter der Voraussetzung abgeschlossen werden, dass der Vermieter einen Grund für die Befristung angibt. Plant der Vermieter beispielsweise eine Sanierung des Wohngebäudes, oder möchte in Zukunft selbst in die Wohnung einziehen, kann er dies als Grund für die Befristung des Zeitvertrags angeben. Zeitverträge müssen nicht gekündigt werden, sondern enden zum vereinbarten Datum von alleine. Eine vorzeitige Kündigung des befristeten Mietvertrags ist nur in Ausnahmefällen möglich.

Wenn der Vermieter seinem Mieter gestattet einzelne Zimmer oder die gesamte Wohnung an einen Untermieter zu vermieten, wird ein zusätzlicher Mietvertrag zwischen Mieter und Untermieter geschlossen. Der Untermieter steht jedoch in keinem direkten Vertragsverhältnis mit dem eigentlichen Vermieter. Das bedeutet, dass das Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Untermieter nicht automatisch endet, wenn auch der Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter beendet wird.

Mieter und Vermieter können sich beim Abschluss des Mietvertrags darauf einigen, dass entweder eine oder beide Mietparteien, für einen Zeitraum von maximal vier Jahren auf eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses verzichten. Enthält der Mietvertrag eine Klausel zum beidseitigen Kündigungsausschluss von vier Jahren, kann der Mieter frühestens 4 Jahre nach Vertragsabschluss ausziehen.

Anstelle einer Kündigung, können sich Mieter und Vermieter auch darauf einigen, einen Mietaufhebungsvertrag abzuschließen. Mit dem Aufhebungsvertrag kann das Mietverhältnis jederzeit vorzeitig, zu einem Termin, auf den sich die Mietparteien geeinigt haben, beendet werden. Der Mietaufhebungsvertrag sollte aus Beweisgründen schriftlich geschlossen werden und von beiden Vertragspartnern eigenhändig unterzeichnet werden.

In wenigen Ausnahmefällen, kann Mietern auch ein Sonderkündigungsrecht zustehen, das die Kündigung selbst bei Kündigungsausschluss oder Zeitverträgen möglich macht.

• Modernisierung: bei angekündigten Modernisierungsmaßnahmen kann der Mieter bis Monatsende kündigen und zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Erhält er die Ankündigung am 20. Januar 2025, kann er bis 28. Februar 2025 kündigen und am 31. März 2025 ausziehen.

• Mieterhöhung: bei einer Mieterhöhung kann der Mieter bis Ende des Folgemonats kündigen und dann zum Ende des übernächsten Monats ausziehen. Wird er am 20. Januar 2025 informiert, hat er bis 28. Februar 2025 Zeit zu kündigen und kann am 31. Mai 2025 ausziehen.

• Vermieter lehnt Untervermietung ab: Mieter haben das Recht mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten zu kündigen, wenn der Vermieter der Untervermietung der Wohnung nicht zustimmt. Das Sonderkündigungsrecht gilt, wenn der Vermieter ablehnt, dass die komplette oder auch nur Teile der Wohnung untervermietet werden.

• Tod des Mieters:Verstirbt ein Mieter eines Mietvertrags, endet das Mietverhältnis nicht automatisch. Sind weitere Mieter im Vertrag verzeichnet, können sie das Mietverhältnis fortsetzen oder mit einer Dreimonatsfrist kündigen. Gibt es keine weiteren Mieter, haben Ehepartner, Kinder oder Erben die Möglichkeit, den Mietvertrag fortzuführen oder unter Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist zu beenden.