Fristen für Mieterhöhungen – Diese Deadlines müssen Mieter kennen
Fristen für Mieterhöhungen
Viele Mieter fürchten sich vor einer Mieterhöhung. Der angespannte Wohnungsmarkt macht es schwer eine neue, bezahlbare Wohnung zu finden. Lange Fristen im Mietrecht schützen Mieter jedoch vor zu häufigen Mieterhöhungen.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
Fristen bei Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Wenn sich der Wohnungsmarkt verändert, hat Ihr Vermieter die Möglichkeit die Höhe der Miete dem Markt anzupassen. Dazu vergleicht der Vermieter, welche Miethöhen für vergleichbare Wohnungen verlangt werden. Man spricht dementsprechend von einer Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Zustimmungsfrist
Der Vermieter muss Sie schriftlich über die Mieterhöhung informieren. Nach Erhalt der Ankündigung haben Sie zwei volle Monate Zeit der Mieterhöhung zuzustimmen oder zu widersprechen. Wenn Sie zustimmen, müssen Sie die höhere Miete nach Ablauf der Frist bezahlen. Wenn Sie die Ankündigung beispielsweise im Mai erhalten, gilt die höhere Miete ab August.
Frist für Zustimmungsklage des Vermieters
Wenn Sie der Mieterhöhung nicht zustimmen, kann der Vermieter Sie innerhalb von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist auf Zustimmung verklagen. Im Prozess entscheiden dann die Richter, ob die Mieterhöhung gerechtfertigt ist, oder ob sie womöglich wegen Fehlern ungültig oder nur teilweise gültig ist.
Frist zur nächsten Mieterhöhung
Nach einer erfolgten Mieterhöhung muss die Miethöhe mindestens ein Jahr lang gleich bleiben. Diese Sperrfrist schützt Mieter vor zu häufigen Mietsteigerungen. Wegen der Zustimmungsfrist ist die höhere Miete effektiv erst nach 15 Monaten fällig.
Frist für Sonderkündigung
Als Mieter haben Sie im Falle einer gerechtfertigten Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht für den Mietvertrag. Sie können drei Monate nach Erhalt des Erhöhungsschreibens ausziehen, wenn Ihr Vermieter die Kündigung mindestens einen Monat vor dem Auszugsdatum erhält.
Mieterhöhung – Fristen bei Indexmiete
Haben Sie mit dem Vermieter eine Indexmiete vereinbart, orientiert sich Ihr Mietpreis am Verbraucherpreisindex, der regelmäßig vom Statistischen Bundesamt ermittelt wird. Der Index gibt die durchschnittlichen Lebenshaltungskosten wider. Wenn er steigt, kann Ihr Vermieter die Miete anheben. Zwischen zwei Mieterhöhungen muss jedoch immer mindestens ein Jahr liegen. Die Mieterhöhung gilt ab dem übernächsten Monat: wenn Sie die Ankündigung beispielsweise im Mai erhalten, müssen Sie ab Juli die höhere Miete zahlen.
Mieterhöhung – Frist bei Staffelmiete
Wenn Sie eine Vereinbarung zur Staffelmiete in Ihrem Mietvertrag haben, bedeutet das, dass sich Ihre Miete in regelmäßigen Abständen um einen bestimmten Betrag oder Prozentsatz erhöhen wird. Als wichtige Frist gilt jedoch, dass zwischen zwei Mieterhöhungen immer mindestens ein Jahr liegen muss.
Fristen bei Mieterhöhung wegen Modernisierung
Ankündigungsfrist
Wenn Ihr Vermieter Ihr Wohnhaus modernisieren möchte, muss er die Handwerkerarbeiten rechtzeitig ankündigen. Als Mieter müssen Sie mindestens drei Monate vor Baubeginn informiert werden, welche Arbeiten der Vermieter plant, wann sie beginnen sollen, wie lange sie voraussichtlich andauern werden und um wieviel die Miete nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten steigen wird.
Fristen für Mietminderung
Als Mieter müssen Sie die Modernisierungsmaßnahmen in der Regel dulden. Wenn Sie durch die Maßnahmen Ihre Wohnung nur stark eingeschränkt nutzen können oder durch Lärm und Schmutz beeinträchtigt werden, können Sie unter Umständen Ihre Miete mindern. Im Fall einer energetischen Sanierung ist eine Mietminderung während der ersten drei Monate jedoch gesetzlich ausgeschlossen.
Frist für Härteeinwand bei Mieterhöhung
Soll auf die Modernisierung eine Mieterhöhung folgen, haben Sie das Recht der Mieterhöhung aus Härtegründen zu widersprechen. Ihr Vermieter ist sogar gesetzlich dazu verpflichtet, Sie mit der Ankündigung der Modernisierung auf die Möglichkeit des sogenannten Härteeinwands hinzuweisen. Wichtig ist dabei, dass Sie die entsprechende Frist einhalten: Der Vermieter muss Ihren Härteeinwand vor Ablauf des Monats erhalten, der auf den Monat folgt, in dem Sie die Modernisierungsankündigung erhalten haben. Werden Sie beispielsweise im Mai über eine Modernisierung mit Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt, müssen Sie Ihren Härteeinwand bis zum 30. Juni schriftlich beim Vermieter einlegen.
Frist für Wirksamwerden der Mieterhöhung
Eine höhere Miete müssen Sie nämlich nur dann bezahlen, wenn der Vermieter Form und Frist eingehalten hat. Wenn die Mieterhöhung berechtigt ist, wird die höhere Miete drei Monate nach Ankündigung fällig. Wird die Mieterhöhung beispielsweise im Mai angekündigt, müssen Sie ab August den höheren Betrag überweisen. Kündigt Ihnen der Vermieter die Mieterhöhung nicht ordnungsgemäß an, oder übersteigt die tatsächliche Mieterhöhung den angekündigten Betrag um mehr als 10%, verlängert sich die Dreimonatsfrist auf sechs Monate. Bei einer Ankündigung im Mai, wäre die höhere Miete dann erst im November fällig.
Sonderkündigungsrecht des Mieters bei Modernisierung
Wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen wollen, müssen Sie als Mieter normalerweise die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Wird in deinem Haus jedoch eine Modernisierung angekündigt, haben Sie ein Sonderkündigungsrecht. Nach Erhalt der Modernisierungsankündigung haben Sie bis zum Ablauf des folgenden Monats Zeit zu Kündigen. Der Mietvertrag gilt dann nur noch einen weiteren Monat. Wird Ihnen die Modernisierung im Mai angekündigt, können Sie Ihren Mieter bis Ende Juni von Ihren Auszugsplänen in Kenntnis setzen. Ihr Vertrag endet dann am 31. August.
