Mietaufhebungsvertrag als Kündigungsalternative
Mietaufhebungsvertrag
Um einen Mietvertrag zu kündigen, müssen Mieter und Vermieter die festgelegten Fristen einhalten. Manchmal erfordern äußere Umstände eine frühere Vertragsauflösung. In diesem Fall kann ein Aufhebungsvertrag getroffen werden. Im Gegensatz zu einer einseitigen Kündigung ist dies eine kooperative Vereinbarung.
Lesen Sie in diesem Ratgeber:
- Wann lohnt sich ein Mietaufhebungsvertrag?
- Was muss beim Abschluss eines Aufhebungsvertrags beachtet werden?
- Kann ein Mietaufhebungsvertrag nach Kündigung verfasst werden?
- Können Mieter eine Abfindung aushandeln?
- Wann ist ein Aufhebungsvertrag des Mietvertrags ungültig?
- Können Mietende den Mietaufhebungsvertrag widerrufen?
Wann lohnt sich ein Mietaufhebungsvertrag?
- Der Vermieter hat keinen berechtigten Kündigungsgrund: Vermieter können das Mietverhältnis nur beenden, wenn sie einen stichhaltigen Grund zur Kündigung haben. Hierzu zählen Vertragsverletzungen durch den Mieter, Eigenbedarf und wirtschaftliche Belange. Kann der Vermieter keinen dieser Gründe darlegen, kann er dem Mieter nur einen attraktiven Mietaufhebungsvertrag anbieten. Ein schneller Auszug ist wichtig, wenn die Wohnung renoviert oder leerstehend verkauft werden soll. Oft bieten Vermieter finanzielle Anreize, um den Auszug zu fördern.
- Der Vermieter will die Sperrfrist bei Kündigung wegen Eigenbedarf nicht abwarten: Vermieter bieten Auszugsprämien an, um Mieter zum Auszug zu bewegen, da eine Eigenbedarfskündigung wegen der Sperrfrist nicht sofort möglich ist. Die gesetzliche Sperrfrist von mindestens drei Jahren schützt vor schneller Eigenbedarfskündigung nach Umwandlung in Eigentumswohnung, bei angespannten Märkten kann sie bis zu 10 Jahre betragen.
- Der Mieter hat (schneller als erwartet) eine neue Wohnung gefunden: In Deutschland können Mieter mit kurzer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Wenn eine neue Wohnung früher gefunden wird, ist ein Mietaufhebungsvertrag sinnvoll, um schnell und ohne doppelte Miete umzuziehen. Um den Vermieter zu einer solchen Vereinbarung zu bewegen, kann der Mieter einen passenden Nachmieter vorschlagen. Der Vermieter ist jedoch weder verpflichtet, den Nachmieter zu akzeptieren, noch der Mieter, sich aus der Wohnung „herauskaufen“ zu lassen.
- Die Lebensumstände des Mieters haben sich geändert:Unerwartete Veränderungen der Lebensumstände wie eine Scheidung, Trennung, Versetzung in eine andere Stadt oder der Tod eines Mieters können eine Wohnungskündigung erzwingen. Ein Mietaufhebungsvertrag bietet Mietern oder deren Nachkommen die Chance, finanzielle Engpässe durch doppelte Mietzahlungen zu vermeiden.
- Nur einer von mehreren Hauptmietern will ausziehen:In Lebens- oder Wohngemeinschaften stehen meist alle Bewohner gemeinsam als Hauptmieter im Mietvertrag. Daher kann der Mietvertrag nur von allen gemeinsam gekündigt werden. Doch bei Beziehungskrisen oder wenn ein Mitbewohner zum Studieren in eine andere Stadt zieht, bietet ein Mietaufhebungsvertrag eine Lösung.
- Vorzeitige Beendigung eines Zeitmietvertrages: Zeitmietverträge werden, wie der Name schon sagt für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen. Sie brauchen nicht gekündigt werden, sondern laufen mit Ende des vertraglich vereinbarten Zeitraumes aus. Eine ordentliche Kündigung von Zeitmietverträgen ist nicht möglich. Will eine der Mietparteien früher aus dem Mietverhältnis ausscheiden, kann ein Mietaufhebungsvertrag vereinbart werden.
- Beendigung des Mietvertrages trotz Mindestmietdauer: Bei Abschluss eines unbefristeten Mietvertrages können die Mietparteien einen Kündigungsausschluss für eine Dauer von bis zu vier Jahren vereinbaren. Der Kündigungsverzicht schützt Mieter und Vermieter gleichermaßen vor einer unerwarteten Kündigung. Soll der Mietvertrag jedoch vor Ablauf der Mindestmietdauer beendet werden, muss ein Mietaufhebungsvertrag geschlossen werden.
Was muss beim Abschluss eines Aufhebungsvertrags beachtet werden?
Der Mietaufhebungsvertrag ist – ebenso wie der Mietvertrag – völlig frei zwischen Mieter und Vermieter vereinbar. Keine Partei hat jedoch das Recht darauf, dass ein solcher Vertrag zustande kommt. Nur durch das Einvernehmen beider Vertragsparteien kann der Abschluss erreicht werden. Mieter sollten dabei unbedingt im Hinterkopf behalten, dass sie mit ihrer Unterschrift unter dem Aufhebungsvertrag auf ihren gesetzlichen Kündigungsschutz verzichten. Anders als bei einer Vermieterkündigung kann der Mieter sich beim Mietaufhebungsvertrag nicht auf die Sozialklausel berufen und keinen nachträglichen Widerspruch einlegen. Ein Aufhebungsvertrag kann sogar mündlich geschlossen werden, ein schriftlicher Mietaufhebungsvertrag beugt jedoch Streitereien vor.
Kann ein Mietaufhebungsvertrag nach Kündigung verfasst werden?
Ja, solch eine Konstellation ist durchaus möglich. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate. Wenn Sie jedoch als Mieter einen passenden Nachmieter finden, der noch vor Ablauf der Frist einzieht, haben Sie die Option, gemeinsam mit Ihrem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Dadurch können Sie als Mieter vorzeitig aus Ihrem Vertrag austreten.
Können Mieter eine Abfindung aushandeln?
Ein Mietaufhebungsvertrag bietet die kraftvolle Möglichkeit, ein Mietverhältnis einvernehmlich zu beenden. Ein präzise ausgearbeiteter Mietaufhebungsvertrag gewährleistet, dass die Interessen beider Parteien perfekt berücksichtigt werden. Solche Verträge eröffnen Spielräume für Vereinbarungen über Nebenkostenzahlungen, Schönheitsreparaturen oder der Festlegung einer Abfindung. Die Bemessung der Abfindung bleibt flexibel und verhandelbar. Wenn der Vermieter als Initiator des Mietaufhebungsvertrages agiert, sollten Sie als Mieter entschlossen handeln, um mehrere Nettomieten als Abfindung zu sichern.
Wann ist ein Mietaufhebungsvertrag ungültig?
Eine Vertragsaufhebung ist nur dann gültig, wenn sie von beiden Vertragsparteien unterzeichnet wurde. Mieter sollten sicherstellen, dass der Vermieter als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Unzulässige Klauseln sind nicht gestattet und können den Mietaufhebungsvertrag zumindest teilweise unwirksam machen.
Können Mietende den Mietaufhebungsvertrag widerrufen?
Sind sämtliche rechtlichen Voraussetzungen für einen Widerruf erfüllt, besitzen Mietende das uneingeschränkte Recht, den Mietaufhebungsvertrag rückgängig zu machen. Wurde das Widerspruchsrecht vom Vermieter erwähnt, tritt die reguläre 14-tägige Widerrufsfrist in Kraft. Versäumt der Vermieter diesen Hinweis, eröffnet sich für Sie als Mieter die Chance, den Vertrag innerhalb eines Jahres und 14 Tagen zu widerrufen.
