Kündigungsfrist – Diese Fristen gelten bei Mietvertragskündigungen

Für Mieter beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist einer Wohnung in der Regel drei Monate. Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats endet. Für Vermieter gelten je nach Dauer des Mietverhältnisses Kündigungsfristen von drei, sechs oder neun Monaten.

Wer eine Wohnung kündigen möchte oder selbst eine Kündigung erhält, sollte nicht nur auf das Datum im Schreiben achten. Entscheidend sind unter anderem der Zugang der Kündigung, die Mietdauer und mögliche Sonderregelungen im Mietvertrag. Für bestimmte Fälle – etwa nach einer Mieterhöhung, bei einer Modernisierung oder bei einem befristeten Mietvertrag – gelten zusätzliche Regeln.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, was das Mietrecht zu Mietvertragskündigungen vorsieht.

Die wichtigste Vorschrift für die ordentliche Kündigungsfrist einer Wohnung ist § 573c BGB. Für Mieter bleibt die Frist grundsätzlich unabhängig von der bisherigen Wohndauer gleich. Bei einer Kündigung durch den Vermieter verlängert sie sich dagegen mit zunehmender Mietdauer.

Nach § 573c Abs. 1 BGB muss Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats beim Vermieter eingehen. Dann endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Beispiel für die Kündigungsfrist:

Geht Ihre Kündigung spätestens am dritten Werktag im Januar beim Vermieter ein, kann das Mietverhältnis zum 31. März enden.

Erreicht die Kündigung den Vermieter erst nach Ablauf dieser Frist, verschiebt sich das Vertragsende normalerweise um einen weiteren Monat. Der rechtzeitige Versand allein reicht deshalb nicht aus. Entscheidend ist grundsätzlich der Zugang beim Vermieter. Das folgt aus den allgemeinen Regeln über empfangsbedürftige Willenserklärungen in § 130 BGB.

Zählt Samstag als Werktag?

Grundsätzlich ja. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Samstag bei der dreitägigen Karenzzeit grundsätzlich als Werktag mitzählt (BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04). Eine Besonderheit gilt, wenn gerade der letzte Tag dieser Frist auf einen Samstag fällt.

Praktisch sollten Sie die Kündigung deshalb nicht bis zum letzten möglichen Tag aufschieben. Sorgen Sie lieber einige Tage früher für einen nachweisbaren Zugang.

Eine Regelung, die die gesetzliche Kündigungsfrist zum Nachteil des Mieters verlängert, ist grundsätzlich unwirksam. § 573c Abs. 4 BGB schützt Mieter vor entsprechenden Vereinbarungen. Eine für Sie günstigere, kürzere Kündigungsfrist kann dagegen vereinbart werden.

Davon zu unterscheiden ist ein Kündigungsausschluss. Dabei wird nicht die dreimonatige Frist verlängert. Stattdessen vereinbaren die Parteien, dass eine ordentliche Kündigung für einen bestimmten Zeitraum gar nicht möglich ist.

Wie lange darf ein Kündigungsausschluss gelten?

Bei formularmäßig vereinbarten Klauseln darf die Bindung des Mieters grundsätzlich vier Jahre nicht überschreiten. Der Bundesgerichtshof hält einen formularmäßigen Kündigungsausschluss für unwirksam, wenn der Zeitraum vom Vertragsschluss bis zur erstmals möglichen Vertragsbeendigung länger als vier Jahre ist (BGH, Urteil vom 08.12.2010 – VIII ZR 86/10).

Bei einer Staffelmietvereinbarung bestimmt § 557a Abs. 3 BGB ausdrücklich, dass das Kündigungsrecht des Mieters höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden darf.

Bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen und insbesondere bei sehr alten Mietverträgen können Besonderheiten bestehen. Verträge aus der Zeit vor der Mietrechtsreform 2001 sollten deshalb im Zweifel gesondert geprüft werden.

Ein wirksamer Zeitmietvertrag endet grundsätzlich mit dem vereinbarten Enddatum. Eine normale ordentliche Kündigung während der Laufzeit ist daher regelmäßig nicht möglich. § 542 Abs. 2 BGB sieht vor, dass ein wirksam auf bestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis mit Ablauf dieser Zeit endet.

Für Wohnraum sind Zeitmietverträge allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen zulässig (§ 575 BGB). Der Vermieter muss bei Vertragsschluss insbesondere einen gesetzlich anerkannten Befristungsgrund schriftlich mitteilen. Dazu gehören beispielsweise geplanter Eigenbedarf nach Ablauf der Mietzeit oder bestimmte geplante Baumaßnahmen. Fehlt ein zulässiger Befristungsgrund oder wird dieser bei Vertragsschluss nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form mitgeteilt, gilt das Mietverhältnis grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen.

Unberührt bleiben gesetzliche Rechte zur außerordentlichen Kündigung.

In bestimmten Situationen müssen Mieter nicht auf die normale Kündigungsmöglichkeit zurückgreifen. Das Gesetz sieht verschiedene Sonderkündigungsrechte vor.

Wichtig ist dabei: Nicht jedes Sonderkündigungsrecht hat dieselbe Frist.

Sonderkündigung nach einer Mieterhöhung

Verlangt der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 BGB oder § 559 BGB, können Sie nach § 561 BGB außerordentlich kündigen. Die Kündigung muss spätestens bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Mieterhöhung erklärt werden. Wird dieses Recht wirksam genutzt, tritt die betreffende Mieterhöhung nicht ein.

Beispiel: 

Geht Ihnen ein Mieterhöhungsverlangen im März zu, können Sie grundsätzlich bis Ende Mai von diesem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Bei einer Kündigung zum spätestmöglichen Zeitpunkt endet das Mietverhältnis zum 31. Juli.

Das Sonderkündigungsrecht des § 561 BGB gilt ausdrücklich für Erhöhungen nach den §§ 558 und 559 BGB. Eine ohnehin im Vertrag vereinbarte Staffel- oder Indexanpassung fällt nicht automatisch darunter.

Sonderkündigung nach einer Modernisierungsankündigung

Davon zu unterscheiden ist die Kündigung nach einer angekündigten Modernisierung. Nach § 555e BGB können Sie nach Zugang einer Modernisierungsankündigung außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss spätestens bis zum Ende des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt.

Dieses Sonderkündigungsrecht besteht allerdings nicht in jedem Fall. § 555e Abs. 2 BGB verweist auf § 555c Abs. 4 BGB. Es greift daher insbesondere dann nicht, wenn die Modernisierungsmaßnahme nur mit einer unerheblichen Einwirkung auf die Mietsache verbunden ist und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führt.

Erhalten Sie die Modernisierungsankündigung beispielsweise im Mai, muss Ihre Kündigung grundsätzlich bis zum 30. Juni erfolgen. Das Mietverhältnis kann dann zum 31. Juli enden.

Was gilt bei verweigerter Untervermietung?

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, die Mietsache einem Dritten zu überlassen, kann dem Mieter nach § 540 Abs. 1 BGB ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist zustehen. Das gilt allerdings nicht, wenn in der Person des vorgesehenen Dritten ein wichtiger Grund für die Ablehnung liegt.

Welche Kündigungsfrist gilt nach dem Tod eines Mieters?

Der Tod eines Mieters beendet den Mietvertrag nicht automatisch. Je nach Wohn- und Vertragskonstellation treten andere Personen in das Mietverhältnis ein oder es wird mit bisherigen Mitmietern beziehungsweise Erben fortgesetzt.

Sind mehrere Personen Mieter und verstirbt einer von ihnen, können die verbleibenden Mieter nach § 563a Abs. 2 BGB innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen.

Wird das Mietverhältnis nach dem Tod mit einem Erben fortgesetzt, können sowohl der Erbe als auch der Vermieter unter den Voraussetzungen des § 564 BGB innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Eine fristlose Kündigung kommt nur bei einem wichtigen Grund in Betracht. Das bedeutet: Es muss für den Mieter unzumutbar sein, das Mietverhältnis bis zum regulären Ende fortzusetzen.

§ 543 BGB erlaubt beiden Vertragsparteien eine außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund. Für Wohnraum ergänzt § 569 BGB diese Vorschrift. Ein wichtiger Grund für den Mieter kann beispielsweise vorliegen, wenn die Benutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gesundheitsgefährdung verbunden ist.

Ob tatsächlich fristlos gekündigt werden darf, hängt stark vom Einzelfall ab. Häufig muss der Vermieter zuvor Gelegenheit erhalten, einen vertragswidrigen Zustand zu beseitigen.

Die Kündigungsfrist für Vermieter hängt im Gegensatz zur Kündigungsfrist für Mieter davon ab, wie lange dem Mieter der Wohnraum bereits überlassen wurde.

Nach fünf und acht Jahren verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist jeweils um drei Monate. Damit ergeben sich im Regelfall drei Stufen:

Der Vermieter kann ein unbefristetes Wohnraummietverhältnis nicht einfach deshalb kündigen, weil er es beenden möchte. § 573 BGB verlangt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse.

Das Gesetz nennt insbesondere folgende Fälle:

• Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.
• Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst, Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts.
• Der Vermieter wäre durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung gehindert und würde dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

Die Kündigungsgründe müssen grundsätzlich im Kündigungsschreiben angegeben werden.

Eine Kündigung allein deshalb, weil der Vermieter anschließend eine höhere Miete erzielen möchte, ist nicht zulässig.

Bei einer Eigenbedarfskündigung gelten grundsätzlich dieselben gestaffelten Fristen wie bei anderen ordentlichen Vermieterkündigungen.

Eigenbedarf ist also kein Grund für eine verkürzte Kündigungsfrist. Der Vermieter muss außerdem konkret darlegen, für welche Person er die Wohnung benötigt und weshalb ein entsprechender Wohnbedarf besteht.

Unter bestimmten Voraussetzungen ja. Wohnt der Vermieter selbst in einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, kann er sich auf die erleichterte Kündigung nach § 573a BGB berufen. Dann benötigt er grundsätzlich kein berechtigtes Interesse.

Als Ausgleich verlängert sich die normale Kündigungsfrist für Vermieter um drei Monate.

Damit ergeben sich beispielsweise bei einer bisherigen Kündigungsfrist von drei Monaten insgesamt sechs Monate.

Im Kündigungsschreiben muss der Vermieter ausdrücklich angeben, dass er seine Kündigung auf § 573a BGB stützt.

Der Bundesgerichtshof hat außerdem klargestellt, dass es auf die tatsächliche Zahl selbstständig nutzbarer Wohnungen im Gebäude ankommt (BGH, Urteil vom 17.11.2010 – VIII ZR 90/10). Eine zusätzlich vorhandene, eigenständig nutzbare Einliegerwohnung kann die Anwendung der Vorschrift ausschließen.

Für bestimmte möblierte Zimmer gelten deutlich kürzere Fristen. Das betrifft insbesondere Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, überwiegend vom Vermieter möbliert wurde und unter die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB fällt.

In diesem Fall ist eine Kündigung spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf desselben Monats möglich.

Diese Sonderregelung gilt nicht automatisch für jede möblierte Wohnung. Entscheidend sind die konkreten Voraussetzungen des Gesetzes.

Ein Verkauf allein beendet den Mietvertrag nicht. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Erwerber grundsätzlich in das bestehende Mietverhältnis ein (§ 566 BGB).

Der neue Eigentümer kann deshalb nicht allein mit der Begründung kündigen, dass er die Wohnung gekauft hat. Auch er benötigt grundsätzlich einen zulässigen Kündigungsgrund.

Besonders geschützt können Mieter sein, wenn nach der Überlassung der Wohnung Wohnungseigentum begründet und dieses anschließend veräußert wird. § 577a BGB sieht in diesen Fällen grundsätzlich eine Sperrfrist von drei Jahren vor, bevor sich der Erwerber insbesondere auf Eigenbedarf oder bestimmte Verwertungsinteressen berufen kann.

In Gebieten mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt kann eine Landesverordnung diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Welche Sperrfrist konkret gilt, hängt deshalb vom Standort der Wohnung und der jeweils geltenden Landesverordnung ab.

Wichtig: Die Kündigungssperrfrist ersetzt nicht die normale Kündigungsfrist. Erst nach Ablauf der Sperrfrist darf eine entsprechende Kündigung ausgesprochen werden; anschließend muss der Vermieter zusätzlich die für ihn geltende Kündigungsfrist beachten.

Wer eine vermietete Immobilie in der Zwangsversteigerung ersteigert, erhält nach § 57a ZVG ein besonderes Kündigungsrecht. Der Ersteher kann das Mietverhältnis zum ersten gesetzlich zulässigen Termin unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen.

Bei Wohnraum entfällt dadurch jedoch nicht automatisch der Mieterschutz. Über § 573d BGB gelten grundsätzlich auch die Voraussetzungen der §§ 573 und 573a BGB. Der Ersteher benötigt deshalb regelmäßig einen entsprechenden Kündigungsgrund. 

Für diese außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bestimmt § 573d Abs. 2 BGB grundsätzlich, dass spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats gekündigt werden kann. Die gewöhnlichen Verlängerungen der Vermieterkündigungsfrist auf sechs oder neun Monate wegen einer längeren Mietdauer gelten für dieses besondere Kündigungsrecht daher grundsätzlich nicht.

Die Kündigung eines Wohnraummietvertrags muss nach § 568 BGB schriftlich erfolgen. Eine normale E-Mail, WhatsApp-Nachricht oder SMS erfüllt diese gesetzliche Schriftform nicht.

Bei der klassischen Schriftform muss das Kündigungsschreiben eigenhändig unterschrieben sein. § 126 BGB regelt diese Anforderungen.

Haben mehrere Personen den Mietvertrag gemeinsam als Mieter abgeschlossen, sollte die Kündigung von allen Mietvertragsparteien erklärt und unterschrieben werden. Achten Sie außerdem darauf, dass das Schreiben an den richtigen Vermieter beziehungsweise eine wirksam bevollmächtigte Person gerichtet ist.

Eine elektronische Erklärung kann die gesetzliche Schriftform nur unter den besonderen Voraussetzungen der elektronischen Form ersetzen, insbesondere mit einer qualifizierten elektronischen Signatur nach § 126a BGB. Eine gewöhnliche E-Mail reicht dafür nicht aus.

Für die Praxis ist das unterschriebene Kündigungsschreiben auf Papier meist die einfachste Lösung.

Da der Zugang und nicht allein der Versand entscheidend ist, sollten Mieter einen sicheren Übermittlungsweg wählen.

Möglich sind beispielsweise die persönliche Übergabe gegen Empfangsbestätigung oder der Einwurf in den Briefkasten durch einen zuverlässigen Zeugen. Auch eine förmliche Zustellung kann in wichtigen Fällen sinnvoll sein.

Planen Sie ausreichend Zeit ein. Eine Kündigung, die zwar rechtzeitig abgeschickt wird, aber verspätet beim Vermieter eingeht, kann das Mietverhältnis einen Monat länger laufen lassen.

Sie können selbstverständlich früher ausziehen. Dadurch endet jedoch nicht automatisch Ihre Pflicht zur Mietzahlung.

Wenn die normale Kündigungsfrist für Mieter noch läuft, bleibt der Mietvertrag grundsätzlich bis zum Beendigungstermin bestehen. Eine frühere Vertragsbeendigung ist beispielsweise möglich, wenn Sie mit dem Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag vereinbaren.

Auch die Stellung eines Nachmieters führt nicht automatisch dazu, dass der Vermieter Sie vorzeitig aus dem Vertrag entlassen muss. Entscheidend sind der Mietvertrag und die Umstände des Einzelfalls.

Nach § 574 BGB können Mieter einer ordentlichen Vermieterkündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Vertragsbeendigung für sie, ihre Familie oder einen anderen Haushaltsangehörigen eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würde. Das Gesetz nennt ausdrücklich auch den Fall, dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann.

Auch gesundheitliche Beeinträchtigungen können im Einzelfall einen Härtegrund darstellen. Hohes Alter oder eine lange Mietdauer reichen dagegen nicht automatisch aus. Die persönlichen Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels müssen konkret betrachtet werden (BGH, Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18).

Der Widerspruch sollte dem Vermieter grundsätzlich spätestens zwei Monate vor der vorgesehenen Beendigung des Mietverhältnisses zugehen. Er kann in Textform erklärt werden (§ 574b BGB).

Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf das Widerspruchsrecht sowie dessen Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch unter bestimmten Voraussetzungen noch später erklären.

Wie lange ist die Kündigungsfrist für eine Wohnung als Mieter?

Die gesetzliche Kündigungsfrist für Mieter beträgt grundsätzlich drei Monate. Geht die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter ein, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Wird die Kündigungsfrist für Mieter nach zehn Jahren länger?

Nein. Bei einem normalen unbefristeten Mietvertrag verlängert sich die Kündigungsfrist für Mieter nicht mit der Wohndauer. Die gesetzlichen Verlängerungen nach fünf und acht Jahren gelten für die Kündigung durch den Vermieter.

Kann ich meinen Mietvertrag per E-Mail kündigen?

Eine gewöhnliche E-Mail reicht für die Kündigung eines Wohnraummietvertrags grundsätzlich nicht aus. § 568 BGB verlangt Schriftform. In der Praxis sollten Sie ein eigenhändig unterschriebenes Kündigungsschreiben verwenden und für einen nachweisbaren Zugang sorgen.

Wie lang ist die Kündigungsfrist für Vermieter bei Eigenbedarf?

Auch bei Eigenbedarf richtet sich die Kündigungsfrist für Vermieter nach der bisherigen Mietdauer. Sie beträgt grundsätzlich drei Monate bei weniger als fünf Jahren Mietdauer, sechs Monate ab fünf Jahren und neun Monate ab acht Jahren.

Kann ich einer Kündigung des Vermieters widersprechen?

Ja. Liegt für Sie, Ihre Familie oder einen Haushaltsangehörigen ein besonderer Härtefall vor, können Sie nach § 574 BGB die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Der Widerspruch muss grundsätzlich spätestens zwei Monate vor dem vorgesehenen Vertragsende beim Vermieter eingehen.