Fristlose Kündigung – Wann ist sie erlaubt?

Viele Mieter fürchten eine fristlose Kündigung, besonders in Großstädten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Doch diese Sorge ist meist unbegründet, da Vermieter nur in Ausnahmefällen außerordentlich kündigen dürfen. Eine fristlose Kündigung ist nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen möglich. Mietern steht ebenfalls das Recht zu, den Mietvertrag ohne Frist zu beenden.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Formale Vorgaben für eine fristlose Kündigung
• Wann darf der Vermieter fristlos kündigen?
• Wann darf der Mieter fristlos kündigen?
• Fristlose Kündigung erhalten?
• Schadensersatz bei fristloser Kündigung

Eine fristlose Kündigung ist ausschließlich dann möglich, wenn ein zwingender und gewichtiger Grund vorliegt. In den meisten Fällen setzt eine außerordentliche Kündigung voraus, dass zuvor eine Abmahnung erfolgt ist. Der Zweck der Abmahnung ist, den Vertragspartner auf Fehlverhalten hinzuweisen, Korrektur zu ermöglichen und vertragskonformes Verhalten innerhalb einer Frist zu fördern.

Bei Wohnungsmängeln muss der Vermieter diese unverzüglich beheben. Verursacht ein Mieter durch laute Musik wiederholt Ruhestörungen, muss er sein Verhalten sofort ändern. Schwere Mietrückstände oder illegale Aktivitäten können eine fristlose Kündigung ohne Abmahnung rechtfertigen.

Eine fristlose Kündigung sollte sofort nach Bekanntwerden des Grundes schriftlich, eigenhändig unterschrieben und mit genauer Begründung ausgesprochen werden. Sorgfalt und Prüfung sind dabei essenziell.

1. Wenn der Mieter nicht zahlen kann: Zahlt der Mieter zwei Monate in Folge die volle Miete oder einen erheblichen Teil davon nicht, ist der Vermieter berechtigt, fristlos zu kündigen. Zahlt der Mieter zwei Monate keine volle Miete oder gerät in Rückstand von zwei Monatsmieten, darf der Vermieter fristlos kündigen. Kannst du die Miete nicht pünktlich zahlen, suche frühzeitig das Gespräch – oft sind Raten- oder Nachzahlungen möglich.

2. Wenn der Mieter den Vermieter beleidigt: Beleidigt der Mieter den Vermieter, dessen Angestellte oder die Hausverwaltung, kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Ein beschimpfter Vermieter muss das Mietverhältnis nicht fortsetzen. Ist ein klärendes Gespräch nicht möglich, sollte rechtlicher Beistand hinzugezogen werden.

3. Wenn der Mieter die Hausordnung nicht akzeptieren will: Missachtet der Mieter wiederholt die Hausordnung, kann eine fristlose Kündigung erfolgen. Zuvor ist meist eine Abmahnung nötig. Setzt er das Verhalten fort, droht Kündigung. Die Hausordnung ist Teil des Mietvertrags und bindend.

4. Wenn der Mieter die Mietwohnung in Gefahr bringt: Wenn der Vermieter glaubt, dass die Mietwohnung durch den Mieter gefährdet ist, kann eine fristlose Kündigung gerechtfertigt sein, z.B. bei Wasserschäden oder wiederholtem nächtlichen Essen anbrennen mit Brandgefahr.

5. Wenn der Mieter ohne Genehmigung baut: Nimmt der Mieter ohne Zustimmung des Vermieters bauliche Änderungen vor, kann dies fristlose Kündigung rechtfertigen, wenn Vermieterinteressen erheblich beeinträchtigt werden. Zustimmung und frühzeitige Absprache sind unbedingt empfehlenswert.

6. Wenn der Mieter den Hausfrieden stört: Stört ein Mieter wiederholt erheblich den Hausfrieden, kann der Vermieter fristlos kündigen, um die Harmonie zu wahren. Tolerieren Sie kein gesetzwidriges Verhalten – informieren Sie Vermieter oder Polizei bei Verdacht oder Bedrohung.

7. Wenn der Mieter ohne Erlaubnis untervermietet: Steht eine längere Reise an, suchen Mieter oft Untermieter, um Mietkosten zu decken. Frühzeitig Vermieter kontaktieren, Erlaubnis zur Untervermietung einholen und schriftlich festhalten. Rechtlich verbindlicher Untermietvertrag unerlässlich. Vermieter kann Erlaubnis widerrufen und Zuschlag fordern.

8. Wenn der Mieter eine schwere Vertragsverletzung begangen hat: Vermieter dürfen nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen wie ausbleibenden Zahlungen oder wiederholter Unpünktlichkeit nach Abmahnung fristlos kündigen. Die Kündigungsfrist für Untermieter beträgt 3 Monate gemäß deutschem Mietrecht und Untermietvertrag. Bei möblierten Zimmern endet der Vertrag bei Kündigung bis zum 15. des Monats zum Monatsende. Fristlose Kündigung ist bei Sonderfällen wie Gesundheitsgefährdung möglich. Fristen variieren je nach Mietobjekt.

1. Wenn die Wohnung gesundheitsgefährdend ist: Gesundheitsgefährdung wie Schadstoffbelastung, Ungezieferbefall oder Schimmel rechtfertigt eine fristlose Kündigung, jedoch nur bei konkreter Gefahr, nicht bei unbegründeten Befürchtungen.

2. Bei abweichender Wohnungsnutzung: Mieter träumen von sanierten Wohnungen, doch Verzögerungen oder eingeschränkte Nutzbarkeit sind möglich. Werden Zusagen nicht eingehalten, ist eine außerordentliche Kündigung schon vor Einzug möglich. Halten Sie Absprachen zu späteren Einzugsterminen wegen Renovierung stets schriftlich fest, um im Streitfall abgesichert zu sein.

3. Bei erheblichen Mängeln in der Wohnung: Schwerwiegende Mängel, die die Wohnqualität stark beeinträchtigen, berechtigen Mieter zur Mietminderung oder fristlosen Kündigung, wenn der Vermieter die Schäden nicht behebt. Beispiele sind unzureichende Wintertemperaturen, nächtliche Ruhestörungen, Stromausfälle, Geruchs- oder Lärmbelästigungen. Melden Sie Mängel sofort dem Vermieter, setzen Sie eine Frist und lassen Sie sich bei fehlender Reaktion anwaltlich beraten.

4. Unerlaubtes Betreten der Wohnung durch den Vermieter: Vermieter dürfen niemals ohne ausdrückliche Zustimmung ihrer Mieter deren Vermieter dürfen keinen Schlüssel zur Mieterwohnung behalten, auch nicht „für Notfälle“. Als Mieter haben Sie Anspruch auf alle Schlüssel. Heimlicher Zutritt des Vermieters rechtfertigt eine fristlose Kündigung. Fordern Sie alle Schlüssel ein und dulden Sie kein unbefugtes Betreten.

5. Wenn der Vermieter betrügt: Deckt ein Mieter Betrug des Vermieters auf, wie manipulierte Nebenkostenabrechnungen oder verschwiegenen Wohnflächenunterschied über 10%, kann ein fristloses Kündigungsrecht bestehen. Nicht jeder Fehler ist Täuschung – suchen Sie das Gespräch und holen Sie bei Uneinsichtigkeit rechtlichen Rat.

6. Wenn der Vermieter den Mieter beleidigt: Vermieter und Mieter müssen Beleidigungen gegenseitig nicht dulden. Eskaliert der Vermieter, können Mieter fristlos kündigen. Bleiben Sie in Konflikten ruhig und vermeiden Sie Beleidigungen, um rechtliche Folgen zu vermeiden.

7. Wenn der Vermieter den Hausfrieden stört: Auch Vermieter können durch Lärm den Hausfrieden stören. Bei unzumutbaren Ruhestörungen wie lauter Musik oder Streit haben Mieter das Recht auf fristlose Kündigung. Ruhezeiten gelten auch für Vermieter! Dokumentieren Sie Störungen mit einem Lärmprotokoll.

Sie müssen nicht sofort ausziehen, meist gibt es eine Frist. Mieter können gerichtlich widersprechen. Nach der Ziehfrist kann eine Räumungsklage folgen, um die Rechtmäßigkeit zu prüfen. Gibt das Gericht dem Vermieter Recht, droht Zwangsräumung durch Gerichtsvollzieher. Eigenmächtige Entfernung durch Vermieter ist unzulässig.

Darf ein Mieter wegen Krankheit fristlos kündigen, wenn er nicht mehr in der Wohnung leben kann?

Eine schwere Erkrankung oder Pflegebedürftigkeit kann Mietende zu einer fristlosen Kündigung bewegen. Gerichte prüfen solche Fälle streng und fordern meist die Einhaltung der dreimonatigen Kündigungsfrist, auch bei Umzug ins Pflegeheim. Wichtig: Staatliche Zuschüsse decken die Miete bis zum Fristende.

Welche Folgen hat die Kündigung eines Zeitmietvertrags bei plötzlicher, schwerer Erkrankung oder Pflege?

Bei langfristigen Zeitmietverträgen oder Kündigungsausschlüssen könnten Gerichte die Interessen der Mietenden berücksichtigen, besonders bei Kündigung innerhalb der gesetzlichen Fristen. Gerichte wägen die Interessen von Mietern und Vermietern ab. Pflegebedürftigkeit oder Krankheit können für Mieter Gründe für eine schnelle Kündigung sein, wenn das Mietverhältnis untragbar wird. Dabei muss die Auflösung auch für Vermieter zumutbar sein. Fälle mit langem Kündigungsausschluss oder fester Mietdauer wirken oft ungerecht.

Eine fristlose Kündigung hat Folgen: Mieter müssen sofort eine neue Unterkunft finden und können Schadensersatzforderungen wie Mietausfälle oder Renovierungskosten tragen. Auch Mieter können bei wirksamer Kündigung Kosten wie Umzug oder Wohnungssuche vom Vermieter zurückfordern. Selbst bei unwirksamer Kündigung können Ansprüche entstehen. Sie können eine fristlose Kündigung innerhalb von zwei Monaten durch Begleichung aller Mietrückstände unwirksam machen. Ordentliche Kündigungen sind jedoch nicht heilbar. Oftmals kombinieren Vermieter beide Kündigungsarten, sodass die ordentliche trotz „Heilung“ bestehen bleibt.