Wer trägt welche Nebenkosten?
Nicht alle Nebenkosten dürfen auf den Mieter umgelegt werden. Vielmehr darf nur vereinbart werden, dass der Mieter die sogenannten Betriebskosten trägt. Das sind laufende, d.h. wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter durch den das Eigentum oder den Gebrauch des Grundstücks entstehen. Trotzdem tauchen in manchen Nebenkostenabrechnungen Kostenpositionen auf, die nicht zu den Betriebskosten zählen. Hier ist ein waches Auge gefragt! Zur Orientierung im Folgenden ein paar Beispiele, sowohl für umlegbare, als auch für nicht umlegbare Kosten.
1. Grundsteuer
Die Grundsteuer zählt zu den öffentlichen, wiederkehrenden Lasten eines Grundstücks und kann daher auf die Mieter umgelegt werden. Die Höhe der Grundsteuer kann von Gemeinde zu Gemeinde variieren und hängt auch vom durch das jeweilige Finanzamt bestimmten Grundsteuermessbetrag ab. Erhält der Vermieter eine Grundsteuernachforderung kann er ausnahmsweise auch nach der Abrechnungsfrist (1 Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums) die Kosten auf den Mieter umlegen, da ihn bezüglich der Verspätung der Nebenkostenabrechnung keine Schuld trifft.
2. Betriebskosten eines Fahrstuhls
Auch die Kosten, die durch den Betrieb eines Fahrstuhls entstehen, können auf den Mieter als Betriebskosten umgelegt werden. Das sind insbesondere Kosten des Betriebsstroms, der Überwachung und Pflege des Fahrstuhls und der alle 2 Jahre fälligen Betriebsprüfung. Da diese Kosten auf alle Mieter umgelegt werden, zahlen Mieter in großen Hochhäusern einen geringeren Anteil an Fahrstuhlkosten als Mieter in einem niedrigeren Haus. Zahlen muss auch derjenige, der eine Mietwohnung im Erdgeschoss bewohnt und somit den Fahrstuhl gar nicht braucht, sofern dies im Mietvertrag vereinbart wurde (BGH VIII ZR 103/06). Laut dem Betriebskostenspiegel für Deutschland zahlen Mieter im Durchschnitt 16 Cent pro m² im Monat an Betriebskosten für einen Fahrstuhl.
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3. Müllbeseitigungskosten
Müllbeseitigungskosten können als laufende Kosten ebenfalls auf den Mieter umgelegt werden. Dazu gehören zum Beispiel die Kosten für die Müllabfuhr und die Betriebskosten für den Müllschlucker. Auch die Beseitigung von Sperrmüll gehört zu den umlagefähigen Müllbeseitigungskosten. Der Betriebskostenspiegel für Deutschland weist für diese Kosten einen Durchschnittswert von 17 Cent pro m² im Monat aus.
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4. Gebäudereinigung
Zu den Kosten der Gebäudereinigung gehören die Kosten für die Säuberung der von den Bewohnern
gemeinsam genutzten Gebäudeteile wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen,
Aufzug. Diese Kosten können, wenn sie regelmäßig auftreten, in der Nebenkostenabrechnung umgelegt werden. Einmalige besondere Säuberungen zum Beispiel nach Bauarbeiten im Haus gehören nicht dazu. Kommt es hingegen häufiger zu Verschmutzungen oder Graffiti an den Wänden des Hauses, können die Kosten für die Entfernung auf den Mieter umgelegt werden (AG Berlin-Mitte GE 2007, 1259). Nach dem Betriebskostenspiegel für Deutschland zahlen Mieter im Durchschnitt 16 Cent pro m² im Monat für die Gebäudereinigung.
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5. Gartenpflege
Die Kosten der Gartenpflege gehören ebenfalls zu den Nebenkosten, die nach Vereinbarung vom Mieter zu zahlen sind. Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von
Pflanzen, der Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege
von Plätzen, Zugängen und Zufahrten. Dass Mieter kein Benutzungsrecht am Garten haben, schließt die Umlage der Betriebskosten nicht aus. (BGH WuM 2004, 399) Für die Gartenpflege müssen Mieter in Deutschland nach dem Betriebskostenspiegel 10 Cent pro m² im Monat zahlen.
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6. Verwaltungskosten
Für das Grundstück erforderliche Verwaltungskosten sind nicht auf den Mieter umlegbar. Darunter fallen die Kosten der Arbeitskräfte und Einrichtungen der Verwaltung, die Kosten der Aufsicht, der Wert der vom Vermieter persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit, die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und die Kosten für die Geschäftsführung. Eine vollständige Umlage der für die Verwaltung anfallenden Kosten auf den Mieter ist nicht zulässig. Jedoch kann unter bestimmten Voraussetzungen vereinbart werden, dass für die Verwaltung ein regelmäßiger, gleichbleibender Betrag in der Nebenkostenabrechnung zu zahlen ist. (LG Berlin GE 1996, 1051)
7. Reparatur- und Instandhaltungskosten
Reparatur- und Instandhaltungskosten sind Kosten, die zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Diese können ebenfalls nicht vollständig auf den Mieter umgelegt werden. Genauso wie bei den Verwaltungskosten kann im Einzelfall aber in der Nebenkostenabrechnung ein pauschaler Betrag für diese Kosten umgelegt werden.
