Wie funktioniert die Mietminderung?

von Eva Biré und Maritta Seitz

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In diesem Ratgeber:

• Das Recht auf Mietminderung
• Rückwirkende Mietminderung
• Ausnahmen von der Mietminderung
• Typische Gründe für eine Mietminderung
• Kuriose Gründe für Mietminderung
• Unerhebliche Mängel
• Höhe der Mietminderung
• Mietminderungstabellen
• Richtiges Vorgehen bei der Mietminderung
• Mindere die Miete nicht auf deine eigene Faust!

Wenn Mängel die Wohnqualität der Wohnung herabsetzen, haben Mieter das Recht die Miete zu kürzen. Typische Gründe für Mietminderungen sind: Schimmel, Probleme mit der Heizung, Baulärm, Schäden an Fenstern und Türen, laute Nachbarn, defekte Fahrstühle und Elektrik, Wasserschäden, Schädlingsbefall oder Geruchsbelästigung. Doch auch kuriose Gründe, wie ein Bordell im Haus, streunende Katzen, die durch das Füttern der Nachbarn angelockt werden, oder eine abgenutzte Badewanne, können zur Mietminderung berechtigen.

Im Ratgeber erklären wir, wann Mieter das Recht auf Mietminderung haben und welche Ausnahmen gelten. Wir erläutern typische Gründe für Mietminderungen, wie eine angemessene Minderungsquote festgelegt wird und zeigen, welche Schritte notwendig sind, damit Sie Ihre Miete mindern können.

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Das Recht auf Mietminderung

Vom Recht auf Mietminderung haben die meisten Mieter schon einmal gehört. Es berechtigt den Mieter für den Zeitraum weniger Geld zu bezahlen, in dem ihm die Mietwohnung nicht in dem Zustand zur Verfügung steht, der im Mietvertrag vereinbart wurde. Mit Abschluss des Mietvertrags verpflichtet sich der Vermieter, eine Wohnung zur Verfügung zu stellen und der Mieter willigt ein, eine bestimmte Miete für die Wohnung zu bezahlen. Der Zustand der Wohnung wird im Mietvertrag vereinbart. Kommt es im Laufe des Mietverhältnisses jedoch zu Mängeln, die die Qualität der Wohnung herabsetzen, haben Mieter das Recht die Miete zu kürzen. Für eine Wohnung in schlechterem Zustand soll der Mieter nicht den vollen Miete bezahlen müssen.

Entgegen der landläufigen Meinung muss der Mieter den Vermieter jedoch nicht darum bitten, weniger Miete bezahlen zu dürfen. Laut §538 BGB gilt die Miete vielmehr mit Auftreten des Mangels automatisch als gemindert: „Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat [der Mieter] nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten.“.

Wenn der Mieter einen schwerwiegenden Mangel entdeckt, hat er die Pflicht den Vermieter auf den Mangel hinzuweisen und ihn aufzufordern, den Mangel zu beseitigen. Kommt der Mieter dieser Pflicht nicht nach, kann er unter Umständen zu Schadenersatz verpflichtet werden. Mit der Aufforderung den Mangel zu beseitigen, sollte dem Vermieter eine angemessene Frist gesetzt werden. Wenn der Vermieter nicht handelt, kann die Miete gemindert werden. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Vermieter Schuld am Grund der Mietminderung hat, oder nicht. So kann zum Beispiel der Lärm einer Großbaustelle zur Mietminderung berechtigen, auch, wenn der Vermieter nichts mit der Baustelle zu tun hat.

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Rückwirkende Mietminderung

Die Miete kann immer nur für den Zeitraum gekürzt werden, in dem ein Mangel besteht. Wenn der Mieter den Vermieter unverzüglich über einen Mangel informiert, hat er das Recht die Miete rückwirkend von dem Tag an, an dem der Mangel auftrat bzw. entdeckt wurde, zu mindern. Auch wenn der Mieter nach der Mängelanzeige zunächst weiterhin die volle Miete zahlt und der Vermieter nichts unternimmt, kann unter Umständen eine rückwirkende Mietminderung möglich sein. In diesem Fall ist es empfehlenswert die Miete nach der Mängelrüge nur unter Vorbehalt weiter in voller Höhe zu bezahlen.

„Wer vermutet, dass er aufgrund von Mängeln oder Ähnlichem eine Mietminderung herbeiführen kann, sollte die Miete nur unter Vorbehalt zahlen. Diese Notwendigkeit ist vom BGH zwar etwas aufgeweicht worden, kann aber nach wie vor zum Verlust der Rückforderungsansprüche führen, wenn man Fehler macht. Mein Tipp ist also, sich nicht darauf zu verlassen, was man von Verwandten, Bekannten oder durch Google erfahren hat, sondern das weitere Vorgehen und den konkreten Fall mit einem Anwalt zu besprechen.“ – rät MieterEngel Partneranwalt Tim Zirngast. Am besten informieren Sie den Vermieter im selben Schreiben, in dem Sie ihn auf den Mangel hinweisen, dass Sie von nun an die Miete nur unter Vorbehalt zahlen. So kann nach der Mängelanzeige zunächst geprüft werden, ob ein berechtigter Minderungsgrund besteht und der Mieter riskiert nicht, in Zahlungsrückstand zu geraten.

Für eine rückwirkende Mietminderung ist es darüber hinaus hilfreich, den Mangel beispielsweise mit Fotos zu dokumentieren. So können Minderungsansprüche auch nach Beseitigung des Mangels durch den Vermieter geltend gemacht werden.

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Ausnahmen von der Mietminderung

In wenigen Ausnahmefällen ist das Mietminderungsrecht ausgeschlossen:

• Der Mieter kannte den Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages.
• Der Mieter verschweigt arglistig oder übersieht grob fahrlässig den Mangel.
• Der Mieter verletzt seine Anzeigepflicht und informiert den Vermieter nicht.
• Der Vermieter führt für drei Monate eine energetische Sanierung durch.
• Der Mieter hat den Mangel verursacht.

Darüber hinaus kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter zur Mängelbeseitigung verpflichtet ist. Hier ist eine Mietminderung ebenfalls ausgeschlossen. Jedoch ist eine solche Regelung bei Wohnraummietverträgen nicht immer möglich

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Typische Gründe für eine Mietminderung

• Schimmel
• Probleme mit der Heizung
• Baulärm
• Schäden an Fenstern und Türen
• laute Nachbarn
• Lärmbelästigung
• Wasserschäden
• Schädlingsbefall
• Geruchsbelästigung
• defekter Aufzug
• defekte Elektrik
• Ausfall der Gasversorgung
• defekter Wasserboiler
• defekter Herd
• defekte Dusche
• Baugerüst vor den Fenstern

Auch Zugeständnisse des Vermieters, die nicht erfüllt werden, können zur Mietminderung berechtigen. Ist zum Beispiel im Mietvertrag der Einbau neuer Fenster vereinbart, kann die Miete gemindert werden, wenn diese nicht zum festgelegten Zeitpunkt eingebaut werden. Nach einem Urteil des Landgerichts Dresden vom 05.05.1998 (Aktenzeichen: 15 S 603/97) ist eine Mietminderung von 20 % gerechtfertigt, wenn eine vertraglich vereinbarte Kücheneinrichtung fehlt.

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Kuriose Gründe für Mietminderung

Neben den typischen Gründen für eine Mietminderung kommt es auch immer wieder zu Gerichtsprozessen, in denen Mietern eine Minderung wegen skurriler Gründe zugesprochen wird:

• 10% Mietminderung, wenn das benachbarte Bordell denselben Hauseingang benutzt (LG Berlin, Az. 65 S 131/07).
• 2,5% Mietminderung, wenn der Müllplatz 165m entfernt ist (AG Köpenick, Az. 6 C 258/12).
• 10% Mietminderung wegen Lärmbelästigung durch einen Marder auf dem Dachboden (AG Augsburg, Az. 72 C 2081/16).
• 15% Mietminderung, wenn ein Balkon unbenutzbar wird, durch herumstreunende Katzen, die durch das Füttern der Nachbarn angelockt werden (AG. Bonn, Az. 5 C 175/85).
• 3% Mietminderung bei ungewöhnlich rauer Badewanne (LG Stuttgart, Az. 13 S 347/86).
• 5% Mietminderung, wenn vom zerschlissenen Teppich eine Stolpergefahr ausgeht (LG Darmstadt, Az. 6 S 17/13).

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Unerhebliche Mängel

Das Recht zur Mietminderung ist dann ausgeschlossen, wenn der Mangel unerheblich ist. Als unerheblich gelten insbesondere folgende Mängel der Mietwohnung:

• sehr kurzer Heizungsausfall
• Unterschreitung der erforderlichen Heizleistung um nur 1 Grad
• geringfügiger Luftdurchgang an den Fenstern eines Altbaus
• abgetretene Türschwellen
• defekte Steckdose
• einmalige Lärmbelästigung durch einen Nachbarn
• Haarrisse in der Zimmerdecke
• defekte Keller- oder Treppenhausbeleuchtung
• gelegentliches Hundegebell
• fehlender Waschmaschinenanschluss im Badezimmer
• fehlende Fußleisten

Keine Minderungsansprüche bestehen ferner bei sonstigen ortsüblichen Gegebenheiten, wie zum Beispiel Schul- oder Kinderlärm, Kirchenglocken, Faschingsumzüge, Verkehrslärm oder Fluglärm.

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Höhe der Mietminderung

Die Höhe der Mietminderung richtet sich immer danach, in welchem Umfang die Wohnung vom Mangel betroffen ist. Sie hängt vom jeweiligen Minderungsgrund, der Schwere des Mangels und davon ab, welche Teile der Wohnung vom Mangel betroffen sind. Sie wird in der Regel prozentual gemindert. Ausgangspunkt für die Berechnung ist dabei die Bruttomiete, also die insgesamt gezahlte Miete, einschließlich Neben- und Heizkosten. Die Minderungsquote kann dementsprechend von 1%, wegen einer stark verkalkte Toilette, bis zu 100%, wegen erheblicher Gesundheitsgefährdung durch Schimmelsporen, betragen.

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Mietminderungstabellen

Die Höhe der Minderung festzulegen, ist eine komplexe Angelegenheit, da keine gesetzlichen Vorgaben existieren. Mietminderungstabellen, die online zu finden sind, geben einen hilfreichen, ersten Anhaltspunkt, wie hoch eine Mietminderung ausfallen kann. Solche Tabellen sind jedoch nicht rechtsverbindlich. Deshalb empfehlen wir Mietern ihren individuellen Fall von einem Experten einschätzen zu lassen. Der kann den Fall prüfen und eine angemessene Minderungsquote festlegen. Wird die Miete um einen zu hohen Betrag gemindert, riskieren Mieter nicht nur in Mietrückstand zu geraten, sondern es kann auch eine fristlose Kündigung folgen.

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Richtiges Vorgehen bei der Mietminderung

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1. Mangel sofort anzeigen

Zeigen Sie den Mangel sofort nach der Entdeckung bei Ihrem Vermieter an. Aus Beweisgründen empfiehlt sich eine schriftliche Mängelanzeige. In dringenden Fällen informieren Sie Ihren Vermieter am besten zusätzlich telefonisch. Wenn Sie die Miete zunächst unter Vorbehalt weiter in voller Höhe bezahlen möchten, um einen Streit zu vermeiden, sollten Sie das dem Vermieter in der Mängelrüge mitteilen.

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2. Frist setzen

Setzen Sie Ihrem Vermieter im selben Schreiben eine realistische Frist zur Mängelbeseitigung. Hierzu sollten Sie sich bei einem Anwalt beraten lassen, wie viel Zeit Sie Ihrem Vermieter für die Beseitigung einräumen müssen. Dies ist abhängig vom konkreten Mangel und muss für den jeweiligen Einzelfall bestimmt werden.

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3. Minderungsquote bestimmen

Die Höhe der Minderung sollten Mieter nicht in Eigenregie festsetzten. Da keine pauschalen gesetzlichen Vorgaben gelten, ist die richte Minderungsquote immer einzelfallabhängig. Viele Mieter, die unter Mängeln leiden, halten eine höhere Minderungsquote für angemessen, als ihnen Gerichte später zugestehen. Wird die Miete jedoch zu stark gekürzt, gerät der Mieter in Mietrückstand, was im schlimmsten Fall eine fristlose Kündigung nach sich ziehen kann. Ein Mietrechtsexperte kann Mieter dabei unterstützen, eine Minderungsquote in angemessener Höhe festzulegen.

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4. Vermieter über Minderung in Kenntnis setzen (Mietminderungsanzeige)

Sie haben die Möglichkeit, ab dem Zeitpunkt die Miete zu mindern, in dem der Vermieter oder ein von ihm beauftragter Hauswart Kenntnis vom Mangel hat. In manchen Fällen empfiehlt es sich aber, erst nach Verstreichen der Beseitigungsfrist die Mietminderung vorzunehmen. Unabhängig davon müssen Sie dem Vermieter Ihre Minderungsabsicht mitteilen. Die Mitteilung sollte unbedingt schriftlich erfolgen und den Beginn sowie die Gründe für die Mietminderung beinhalten.

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5. Mängelbeseitigung zulassen

Lassen Sie den Vermieter und von ihm beauftragte Handwerker in Ihre Wohnung. Der Mieter hat in der Regel kein Recht zur Mietminderung, wenn er ihnen den Zutritt verweigert und so eine Mängelbeseitigung erschwert oder verhindert. Der Vermieter sollte beabsichtigte Arbeiten natürlich rechtzeitig anzeigen.

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