Tipps für die Wohnflächenberechnung für Mieter

Von Eszter Rohacsek

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In diesem Ratgeber:

• Was ist die Wohnfläche?
• Wie berechnet man die Wohnfläche richtig?
• Tipps zum exakten Ausmessen der Wohnfläche
• Was passiert, wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde?
• Wohnfläche berechnen: Wann ein Profi hilft
• Gutachter finden

Oft stellen Mieterinnen und Mieter erst Jahre nach dem Einzug fest, dass die Quadratmeterzahl ihrer Wohnung in dem Mietvertrag gar nicht der Wahrheit entspricht. Die tatsächliche Wohnfläche ist nicht wie der Wasserdruck oder die dichte der Fenster, die man direkt bei dem ersten Wohnungsbesuch kontrollieren kann. Manchmal lohnt es sich aber!

Wenn Sie nachmessen und die wirkliche Größe Ihrer Wohnung abweicht, können Sie eventuell in Zukunft Geld sparen oder für die Periode mit der falschen Quadratmeterzahl sogar die Differenz zurückbekommen. Was zur Wohnfläche gehört und welche Räume bei der Wohnflächenberechnung mit einbezogen werden müssen, zeigen wir Ihnen in diesem Artikel.

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Was ist die Wohnfläche?

Grundsätzlich gibt es einen Unterschied zwischen Wohnfläche und Nutzfläche, die in den Vertragsformulierungen beachtet werden muss. Zur Wohnfläche gehören die Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu der betroffenen Wohnung gehören. Die Nutzfläche wird hingegen nach DIN 277 definiert. Die Nutzfläche beinhaltet sowohl die Wohnfläche, als auch alle Flächen, die die Bewohner und Bewohnerinnen anderweitig nutzen können. Nutzbare Flächen wie Verkehrs- und Abstellflächen gehören dazu. Zur Verkehrsfläche zählen zum Beispiel der Aufzug oder das Treppenhaus. Alle Räume, die für Büroarbeit, Produktion, Hand- und Maschinenarbeit, Experimente, Lagern, Verkaufen und Verteilen, Bildung, Unterricht und Kultur oder für Pflegen und Heilen geeignet sind, können zur Nutzfläche gehören. Funktionsräume – wie zum Beispiel ein Heizungsraum zählen aber nicht zur Nutzfläche.

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Wie berechnet man die Wohnfläche richtig?

Es gibt mehrere Methoden, die Mieterinnen und Mieter bei der Wohnflächenberechnung anwenden können. Erstmal sollte man sich überlegen, ob alle Räume, die zur Wohnung gehören, auch Teil der tatsächlichen Wohnfläche sind. Die Wohnflächenberechnung kann nach der DIN-Norm 277 oder nach der Zweiten Berechnungsverordnung durchgeführt werden. Die gängigste Methode ist die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (für Sozialwohnungen vorgeschrieben und wird im Zweifelsfall von den Gerichten als Berechnung der Wahl herangezogen) vorzunehmen.

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Tipps zum exakten Ausmessen der Wohnfläche

Die eigene Wohnung genau auszumessen ist für Laien vielleicht gar nicht so einfach. Es gibt wichtige Faktoren, die mit einbezogen werden müssen, bei denen man sich auskennen muss. Es gibt Schrammleisten, verwinkelte Räume oder zum Beispiel Badewannen und Schrankwände, die die Kalkulation schwer machen. Aber keine Sorge, wir haben Ihnen folgende Tipps zusammengestellt, mit denen die Berechnung der Wohnung sicherlich klappt:

1. Zollstock oder Laserentfernungsmesser? Wer eine ganze Wohnung samt Nischen und Schrägen messen möchte, braucht ein exaktes Messinstrument. Dabei bietet sich der Laserentfernungsmesser an: Er lässt sich kinderleicht bedienen, misst Millimetergenau und speichert Ergebnisse auf Knopfdruck.

2. Es kann helfen, einen groben Grundflächenplan der Wohnung auf ein großes Papier aufzuzeichnen. In diesen können die Ergebnisse übertragen und erst zum Schluss alles in Ruhe ausgerechnet werden.

3. Verwinkelte Räume können viele vor eine echte Herausforderung stellen. Für die Wohnflächenberechnung hilft es, diese Räume in mehrere Teile aufzuteilen. Als optische Hilfe können Klebestreifen am Boden dienen. Die Einzelflächen können dann getrennt voneinander ausgemessen und am Ende addiert werden.

4. Bei Dachschrägen unbedingt die Raumhöhe berücksichtigen: Denn Raumteile mit maximal einem Meter Höhe zählen gar nicht zur Wohnfläche, zwischen einem und zwei Metern nur zur Hälfte. Um die Punkte genau zu bestimmen, den Laserentfernungsmesser einfach am Rand auf den Boden stellen und Richtung Raummitte bewegen. Sobald er einen Meter Höhe anzeigt, die Stelle am Boden mit einem Klebestreifen markieren. Dasselbe bei zwei Metern Raumhöhe wiederholen. So können die anteiligen Flächen berechnet werden. (Geht auch mit einem Maßband, hier braucht es eventuell die Hilfe einer zweiten Person.)

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Was passiert, wenn die Wohnfläche falsch berechnet wurde?

Stimmt die gemessene Wohnungsgröße nicht mit den Flächenangaben im Mietvertrag überein, kann das für Mieter und Eigentümer Konsequenzen haben. Entscheidend ist die Höhe der Wohnflächenabweichung. Dabei ist es entscheidend, ob der konkreter Wert oder nur eine ungefähre Flächenangabe im Vertrag genannt wird.

Allerdings sind Vermieter nicht verpflichtet, im Mietvertrag überhaupt eine Wohnfläche anzugeben.

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Wohnfläche berechnen: Wann ein Profi hilft

Grundsätzlich können Mieter ihre Wohnung selbst ausmessen und Rechte geltend machen. Der Vermieter kann kein Gutachten verlangen. Doch kommt es zum Streit zwischen den Mietparteien, muss der Mieter die Wohnflächenabweichung vor Gericht beweisen. Dann führt in der Regel kein Weg an einem Sachverständigengutachten vorbei. Für diesen Service müssen die Auftraggeber je nach Größe der Wohnung mit etwa 150 Euro aufwärts rechnen – dennoch lohnenswert, falls große Abweichungen bestehen.

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Gutachter finden

Insbesondere wenn Sie die Miete wegen einer Wohn­flächen­abweichung mindern wollen, sollten Sie zuvor einen Sach­verständigen die Wohn­fläche ermitteln lassen. Wenn sich Mieter und Vermieter auf einen Gutachter einigen und sein Ergebnis als verbindlich vereinbaren, kann ein teurer Rechts­streit vor Gericht vermieden werden. MieterEngel Mitglieder können sich jederzeit zum Vorgehen mit einem MieterEngel Partneranwalt beraten.

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