Berliner Mietendeckel erklärt – Season 2

von Daria Krauzowicz

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Lese in diesem Ratgeber:

• Was der Mietendeckel ursprünglich bedeutet
• Was ist neu?
• Schattenmieten sind zu (be)fürchten

Im Februar gab es für viele Mieter und Vermieter vor allem ein Thema: den Berliner Mietendeckel. Das Gesetz sollte verhindern, dass die Mieten in Berlin weiter ungebremst steigen und dadurch der Zugang breiter Einkommensgruppen auf dem Wohnungsmarkt eingeschränkt wird. Es gab allerdings lautstarken Protest von Vermietern und große Unsicherheiten bei Mietern. Was hat sich in den letzten 9 Monaten zu dem Thema geändert?

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Was der Mietendeckel ursprünglich bedeutet

Also, was genau bedeutet eigentlich Mietendeckel? Für rund 1,5 Millionen Berliner Mietwohnungen wurden die Mieten auf dem Stand vom 18. Juni 2019 eingefroren. Das sind ca 90 Prozent des gesamten Wohnbestands Berlins. Die Mieten dürfen auch ab den übernächstem Jahr höchstens um 1,3 Prozent jährlich steigen. Zudem gibt es noch die Tabelle mit Mietspiegelwerten für die Wohnungen aus den Jahren vor 2013. Beispielsweise dürfen bis 1918 errichtete Wohnungen in der ganzen Stadt nicht mehr als 6,45 Euro je Quadratmeter kosten.

Wie immer (wir sprechen hier vom Mietrecht), existieren Ausnahmen von der Regel. Für gute Wohnlagen existiert ein Zuschlag von 0,74 Euro je Quadratmeter. Weiterhin dürfen Vermieter einen Euro Zuschlag je Quadratmeter für Modernisierungsmaßnahmen verlangen. Einfach zu verstehen ist das ganze sicherlich nicht. Wer sich aber nicht an das neue Gesetz hält, für den kann es richtig teuer werden: Es drohen Bußgelder bis zu 500.000 Euro.

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Was ist neu?

Am 23. November, neun Monate nach Verkündung des Mietendeckels, geht man noch einen Schritt weiter: Nach dem Mietenstopp kommt die Mietsenkung. Das bedeutet, dass Vermieter alle Mieten absenken müssen, die mehr als 20% über dem Tabellenwert liegen. Vor allem Mieter die in der Stadtzentrum wohnen, können sich demnach (theoretisch) freuen.

Gegen den Mietendeckel gibt es aber einige Klagen, und das war ehrlicherweise auch so zu erwarten. Manche Politiker gehen sogar davon aus, dass das Gesetz illegal ist. Die anderen versuchen es nachzubessern, um es juristisch abzusichern. Es gibt bereits jetzt ein paar interessante Entscheidungen zu dem Thema: In einem realen Fall, in dem um eine Erhöhung einer BGB-Miete um knapp 100 Euro für eine rund 104 Quadratmeter große, 1998 gebaute Wohnung gestritten wurde, musste der Mieter die Mieterhöhung am Ende akzeptieren. Trotz der Erhöhung würde die ortsübliche Miete nach dem Berliner Mietspiegel nicht überschritten. Und auch die Kappungsgrenze wurde eingehalten. Das Argument dazu lautet: Der Mietendeckeleckel lege Obergrenzen fest für Mieten auf dem Wohnungsmarkt. Dieser sei auch weiterhin in vielen Punkten durch das im BGB festgeschriebene Mietrecht reguliert. Der Deckel ersetze nicht das „alte“ Mietrecht sondern ergänze dieses.

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Schattenmieten sind zu (be)fürchten

Schattenmieten sind ein anderes problematisches Phänomen. Ein großer Teil der Vermieter hat sich entschieden zwei verschiedene Mietpreisen in den Mietverträgen zu definieren: eine offizielle Miete und eine Miete, die dem Mietendeckel-Gesetz entspricht. Das bedeutet, dass solange der Mietendeckel gilt, Mieter den niedrigeren Preis zahlen. Falls sich aber das Gesetz doch als verfassungswidrig herausstellen sollte, wird die Miete sofort auf den gewünschten Preis erhöht. Das ist aber auch noch nicht alles: viele Verträge besagen außerdem, dass in so einem Fall die Differenz aus den vergangenen Monaten nachzuzahlen ist. So einen Vertrag zu unterschreiben ist ja wirklich keine angenehme Sache. Was dann wirklich passieren würde, falls man vor Gericht mit den Vermieter muss, ist schwierig vorherzusehen. Falls du dich in so einem Fall befindest, versuche sicherzustellen, dass du eine gute Rechtschutzversicherung hast.

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