Mieterrechte: 4 falsche Behauptungen von Vermietern

Von Eva Biré

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Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• 1. Mieter müssen beim Auszug immer renovieren!
• 2. Ich als Vermieter habe ein unbeschränktes Besichtigungsrecht!
• 3. Mängelbeseitigungen übernimmt immer der Mieter!
• 4. Als Vermieter kann ich eine Untervermietung immer verbieten!
• Vermieter stellt falsche Behauptungen auf oder nötigt – das sollten Sie wissen

Das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter ist nur selten von uneingeschränkter Harmonie geprägt. Manche Vermieter neigen schnell dazu, etwas zu behaupten, was rechtlich eigentlich unhaltbar ist und für den Mieter einen Nachteil darstellt. In diesem Ratgeber gehen wir auf falsche Behauptungen von Vermietern ein, die relativ häufig in die Welt gesetzt werden. Der Vermieter stellt falsche Behauptungen auf, die sich gegen Sie als Mieterin oder Mieter richten und als üble Nachrede gewertet werden können? Oder es zeichnet sich eine Schikane durch den Vermieter ab? Auch hierfür stellen wir hilfreiche Informationen und Hinweise zur Verfügung.

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1. Mieter müssen beim Auszug immer renovieren!

Das stimmt so nicht! Mieter müssen nur renovieren, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. In vielen Fällen muss der Mieter nicht renovieren, z.B. wenn die Wohnung beim Einzug unrenoviert übernommen wurde und der Mieter hierfür keine Gegenleistung bekommen hat.

Ob die Klausel in deinem Mietvertrag wirksam ist, sollte ein Rechtsanwalt prüfen. Hierzu gibt es haufenweise komplizierte Rechtsprechung, die ein Laie kaum durchblicken kann. Unwirksam ist auf jeden Fall eine Regelung, in der der Mieter gezwungen wird, die Arbeiten von einem Fachmann durchführen zu lassen. Er darf also auch selber streichen.

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2. Ich als Vermieter habe ein unbeschränktes Besichtigungsrecht!

Nein, das geht so nicht! Auch der Vermieter muss sich anmelden und einen Termin ausmachen, wenn er die Wohnung besichtigen will. Außerdem braucht er einen triftigen Grund für seinen Besuch. Wenn er z.B. die Wohnung verkaufen will oder Mängel begutachten will. Nur bei Gefahr in Verzug, kann der Vermieter von einer Ankündigung beim Mieter absehen und die Wohnung sofort besichtigen.

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3. Mängelbeseitigungen übernimmt immer der Mieter!

Auch das stimmt nicht. Mängel wie Schimmel muss grundsätzlich der Vermieter beseitigen außer der Mieter hat den Mangel selbst verursacht. Der Vermieter muss also den Mangel begutachten, gegebenenfalls einen Fachmann einschalten und den Schaden beheben lassen. Eine Ausnahme bildet die sog. Kleinreparaturklausel, welche Mietern die Reparatur kleiner Schäden auferlegt. Diese Klausel muss eine Höchstgrenze für die Reparaturkosten einzelner Maßnahmen und eine Höchstgrenze für Kosten in einem Jahr vorsehen. Andernfalls ist sie unwirksam und der Vermieter muss zahlen.

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4. Als Vermieter kann ich eine Untervermietung immer verbieten!

Diese Behauptung ist in dieser Form nicht richtig. Durchaus ist eine selbständige Überlassung eines Teils der Mietwohnung oder gleich der ganzen Wohnung nach § 540 BGB stets genehmigungspflichtig, doch gibt es einige Aspekte und Einschränkungen zu berücksichtigen.

Auf die Erlaubnis zur Untervermietung der gesamten Wohnung hat der Mieter grundsätzlich keinen Rechtsanspruch. Die Mitbenutzung einer Mietwohnung durch bevorrechtigte Familienangehörige wie Ehegatten, Kinder oder Eltern des Mieters ist jedoch keine Untervermietung und bedarf daher nicht der Zustimmung des Vermieters. Eine Anzeige an den Vermieter ist allerdings erforderlich.

Ein Rechtsanspruch auf Genehmigung und damit Untervermietung eines Teils der Mietwohnung ist dagegen gegeben, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat. Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter arbeitslos wird, sich die Familie verkleinert, der Mieter pflegebedürftig wird oder er in Not geratene Angehörige aufnimmt.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.06.2014 (Az.: VIII ZR 349/13) darf der Vermieter seine Genehmigung nicht versagen, wenn der Mieter aus beruflichen Gründen mehrere Jahre im Ausland sein muss und vor diesem Hintergrund einen Teil der Wohnung untervermieten möchte. Mobilität und Flexibilität seien im Arbeitsleben gefordert, argumentierten die Richter. Laut Urteil macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn er seine Zustimmung zur Untervermietung verweigert.

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Vermieter stellt falsche Behauptungen auf oder nötigt – das sollten Sie wissen

Bei Konflikten sieht der Vermieter manchmal kaum ein anderes Mittel, als den Mieter zu schikanieren, um ihn aus der Wohnung zu bekommen. Er übt psychischen Druck auf die Mieter aus und will auf diese Weise das Mietverhältnis beenden. Einige Möglichkeiten stehen Vermietern offen, wie zum Beispiel haltlose Abmahnungen oder das Abschließen von Mülltonnen. Sogar das Zumauern von Fenstern war mittlerweile Gegenstand verschiedener Gerichtsverfahren.

Die Hauptpflicht des Vermieters ist die Überlassung der Mietsache an den Mieter zum vereinbarten Zeitpunkt in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand und die Erhaltung der Mietsache in diesem Zustand. Schränken die Handlungen des Vermieters die vertragsgemäße Nutzung des Mietgegenstandes ein, stehen Mietern verschiedene Möglichkeiten wie eine Mietminderung zur Verfügung. Wie im Einzelfall vorgegangen werden sollte, sollte im Idealfall mit einem Fachanwalt besprochen werden, da einige Faktoren zu berücksichtigen sind. Abmahnungen, die jeder Grundlage entbehren, sollten umgehend angegangen werden, um einen rechtlichen Nachteil zu vermeiden. Bei einer MieterEngel-Mitgliedschaft ist eine anwaltliche Beratung und Unterstützung inklusive.

Teilweise versuchen Vermieter, über falsche Behauptungen einen Mieter in der Nachbarschaft in Verruf zu bringen und damit zu einem Auszug zu bewegen. Sodann kann ein Fall von übler Nachrede vorliegen. Die üble Nachrede wird in der Rechtswissenschaft als eine über einen Dritten gemachte Tatsachenbehauptung definiert, die geeignet ist, den Betroffenen verächtlich zu machen oder ihm in anderer Weise zu schaden. Dies kann zum Beispiel der Fall sein, wenn der Vermieter in der Nachbarschaft erzählt, dass der Mieter im Supermarkt stiehlt.

Sowohl die üble Nachrede als auch Beleidigung, Verleumdung und Nötigung sind Straftaten. Eine Strafanzeige gegen den Vermieter ist möglich, wenn eine nach dem Gesetz strafbare Handlung vorliegt. Erstatten Mieter leichtfertig, beispielsweise aus geringfügigem Anlass, eine Strafanzeige gegen ihren Vermieter, ohne dass die erhobenen Vorwürfe tatsächlich bewiesen werden können, so kann dies sehr unangenehme Folgen bis hin zur Kündigung der Wohnung haben. Es sind stets sämtliche Umstände des Einzelfalls zu berücksichtigen. Aus diesem Grunde ist eine bedachte Vorgehensweise angezeigt. Wenn Sie sich von Ihrem Vermieter schikaniert fühlen, sollten Sie vor einer Strafanzeige unbedingt die Beratungsleistungen eines Anwalts in Anspruch nehmen, um keine unnötigen Risiken einzugehen.

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