Wohnungssuche als junger Mensch: Wann eine Elternbürgschaft hilft

Die erste eigene Wohnung ist für viele junge Menschen ein großer Schritt – und die Bewerbung dafür oft überraschend schwierig. Studierende, Auszubildende und Berufseinsteiger können meist noch keine lange Einkommenshistorie vorweisen. Eine Elternbürgschaft kann dann zusätzliches Vertrauen schaffen, weil die Eltern gegenüber dem Vermieter für bestimmte Verpflichtungen aus dem Mietvertrag einstehen. 

Allerdings sollten Mieter und Eltern genau wissen, worauf sie sich einlassen. Denn neben der praktischen Hilfe bei der Wohnungssuche spielen gesetzliche Grenzen, Formvorschriften und mögliche Haftungsrisiken eine wichtige Rolle. In diesem Ratgeber fassen wir die wichtigsten Informationen für Sie zusammen.

Lesen Sie in diesem Ratgeber:

• Warum eine Elternbürgschaft bei der Wohnungssuche helfen kann
• Welche rechtlichen Grenzen für Kaution und Bürgschaft gelten
• Wie Sie und Ihre Eltern das Risiko sinnvoll begrenzen
• FAQ: Wann eine Elternbürgschaft hilft

Eine Elternbürgschaft ist vor allem dann interessant, wenn Ihre eigene finanzielle Situation noch wenig aussagekräftig ist. Sie kann fehlende Einkommensnachweise nicht „wegzaubern“, dem Vermieter aber eine zusätzliche Sicherheit bieten.

Was eine Elternbürgschaft rechtlich bedeutet

Bei einer Bürgschaft verpflichten sich Ihre Eltern gegenüber dem Vermieter, für eine Verbindlichkeit einzustehen, die eigentlich Sie als Mieter erfüllen müssen. Die gesetzliche Grundlage steht in § 765 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ihre Eltern werden dadurch nicht automatisch selbst zu Mietern. Sie übernehmen vielmehr gegenüber dem Vermieter eine zusätzliche Haftung für die Verpflichtungen, die von der Bürgschaft erfasst werden.

Typischerweise kann es dabei beispielsweise um offene Mieten oder andere Forderungen aus dem Mietverhältnis gehen. Wie weit die Haftung tatsächlich reicht, hängt wesentlich vom Inhalt der Bürgschaftserklärung ab. Deshalb sollten Formulierungen wie „für alle Verbindlichkeiten aus dem Mietverhältnis“ oder eine Erklärung ohne festgelegten Höchstbetrag nicht beiläufig akzeptiert werden. Gerade bei der ersten Wohnung lohnt es sich, die Bürgschaft eindeutig auf das konkrete Mietverhältnis und einen überschaubaren Haftungsrahmen zu beziehen. So wissen Ihre Eltern möglichst genau, welches finanzielle Risiko sie übernehmen.

Wann die Bürgschaft Ihre Bewerbung stärken kann

Praktisch kann eine Elternbürgschaft besonders dann helfen, wenn Sie studieren, eine Ausbildung machen, gerade ins Berufsleben starten oder zunächst nur ein niedriges oder unregelmäßiges Einkommen haben. In solchen Situationen kann ein Vermieter Zweifel haben, ob die laufende Miete dauerhaft aus dem eigenen Einkommen getragen werden kann. Eine Bürgschaft zeigt ihm, dass im Ernstfall eine weitere Person für bestimmte Forderungen einsteht. 

Eine Garantie für die Wohnungszusage ist die Bürgschaft allerdings nicht. Vermieter können verschiedene Kriterien berücksichtigen und sich letztlich für einen anderen Bewerber entscheiden. Sinnvoll ist eine Elternbürgschaft deshalb vor allem als Ergänzung zu einer vollständigen und nachvollziehbaren Bewerbung. Angaben zu Ihrer Ausbildung, Ihrem Studium oder Ihrer Beschäftigung bleiben weiterhin wichtig. Die Bürgschaft soll eine noch schwache eigene Bonität absichern und nicht sämtliche anderen Unterlagen ersetzen.

Was „selbstschuldnerisch“ für Ihre Eltern bedeutet

Viele Bürgschaftserklärungen enthalten den Begriff „selbstschuldnerische Bürgschaft“. Für Nicht-Juristen klingt das zunächst technisch, die Wirkung ist jedoch wichtig. Grundsätzlich kann ein Bürge die Zahlung unter bestimmten Voraussetzungen verweigern, solange der Gläubiger noch nicht erfolglos versucht hat, gegen den eigentlichen Schuldner zu vollstrecken. Das nennt das Gesetz „Einrede der Vorausklage“.

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft verzichtet der Bürge auf diesen Schutz. § 773 Abs. 1 Nr. 1 BGB nennt ausdrücklich den Fall, dass sich jemand als Selbstschuldner verbürgt. Für Ihre Eltern bedeutet das praktisch: Besteht eine fällige Forderung, die von der Bürgschaft umfasst wird, kann sich der Vermieter grundsätzlich unmittelbar an sie wenden. Er muss nicht zuerst erfolglos gegen Sie vollstrecken. Ihre Eltern sollten daher vor der Unterschrift genau prüfen, ob eine selbstschuldnerische Haftung vorgesehen ist. Eine Bürgschaft ist keine unverbindliche Bestätigung, dass die Eltern finanziell hinter ihrem Kind stehen, sondern kann eine echte Zahlungspflicht auslösen.

Bei Wohnraummietverhältnissen begrenzt das Gesetz die Mietsicherheit, die ein Vermieter vom Mieter verlangen darf. Bei einer Elternbürgschaft kommt es deshalb entscheidend darauf an, ob sie vom Vermieter zusätzlich gefordert oder von den Eltern freiwillig angeboten wird.

Die Drei-Monats-Grenze bei verlangten Sicherheiten

Nach § 551 Abs. 1 BGB darf die vereinbarte Mietsicherheit grundsätzlich höchstens das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen. Vereinfacht gesprochen liegt die Grenze also bei drei Nettokaltmieten.

Diese Grenze lässt sich grundsätzlich nicht dadurch umgehen, dass der Vermieter mehrere Sicherheiten miteinander kombiniert. Verlangt er beispielsweise bereits eine Barkaution in Höhe von drei Nettokaltmieten und macht er den Vertrag zusätzlich von einer Elternbürgschaft abhängig, entsteht das Problem einer Übersicherung. Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass mehrere vereinbarte Sicherheiten grundsätzlich zusammenzurechnen sind (BGH, Urteil vom 30.6.2004, VIII ZR 243/03).

Für Mieter ist dieser Punkt besonders wichtig: Eine vom Vermieter zusätzlich verlangte Bürgschaft darf nicht ohne Weiteres neben einer bereits vollständig ausgeschöpften Kaution stehen. Bevor Ihre Eltern etwas unterschreiben, sollten Sie deshalb prüfen, welche Sicherheit der Mietvertrag vorsieht, wie hoch sie ausfällt und wer die zusätzliche Bürgschaft ins Gespräch gebracht hat.

Wann eine zusätzliche freiwillige Elternbürgschaft trotzdem möglich ist

Von der normalen Drei-Monats-Grenze gibt es eine wichtige Ausnahme. Bieten Eltern einem Vermieter aus eigener Initiative eine Bürgschaft für den Fall an, dass der Mietvertrag mit ihrem Kind zustande kommt, kann diese zusätzliche Sicherheit trotz einer bereits vorgesehenen Kaution wirksam sein. Der Bundesgerichtshof hat eine solche unaufgefordert von einem Dritten angebotene Bürgschaft anerkannt, sofern der Mieter dadurch nicht erkennbar belastet wird (BGH, Urteil vom 7.6.1990, IX ZR 16/90).

Deshalb macht es rechtlich einen erheblichen Unterschied, ob ein Vermieter erklärt: „Sie bekommen die Wohnung nur, wenn Sie zusätzlich zur vollen Kaution eine Elternbürgschaft vorlegen“, oder ob die Eltern von sich aus eine weitere Sicherheit anbieten, um den Abschluss des Mietvertrags zu ermöglichen. Die tatsächlichen Umstände sind dabei entscheidend.

Eine weitere Sonderkonstellation betrifft eine Bürgschaft, die erst später übernommen wird, um eine drohende Kündigung wegen Zahlungsverzugs abzuwenden. Hier hat der Bundesgerichtshof entschieden, dass die Begrenzung des § 551 BGB auf eine solche Sicherheit nicht anwendbar ist (BGH, Urteil vom 10.4.2013, VIII ZR 379/12). Das ist allerdings von der normalen Wohnungssuche zu unterscheiden. Gerade bei ungewöhnlich hohen oder zusätzlichen Sicherheiten lohnt sich daher eine Prüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht.

Welche Form die Bürgschaft haben muss

Für eine Bürgschaft gelten strengere Formvorschriften als für viele andere Erklärungen. Nach § 766 BGB muss die Bürgschaftserklärung schriftlich abgegeben werden. Das Gesetz schließt die elektronische Form ausdrücklich aus. Für die gesetzliche Schriftform verlangt § 126 BGB grundsätzlich eine eigenhändige Namensunterschrift auf der Urkunde.

Eine einfache E-Mail, ein eingefügtes Bild einer Unterschrift oder eine ausschließlich digital abgegebene Erklärung reicht deshalb grundsätzlich nicht aus, um die gesetzliche Form einer privaten Bürgschaft zu erfüllen. Für Ihre Wohnungssuche kann es dennoch praktisch sein, zunächst einen Scan als Information zu übermitteln, wenn der Vermieter dies akzeptiert. Für die eigentliche Bürgschaft sollten Ihre Eltern jedoch die formgerechte Erklärung erstellen und unterschreiben.

Außerdem sollte eindeutig erkennbar sein, für welches Mietverhältnis die Bürgschaft gilt. Sinnvoll sind insbesondere die Namen von Mieter, Vermieter und Bürgen sowie eine genaue Bezeichnung der Wohnung. Ebenso sollte aus dem Text hervorgehen, welche Forderungen und welcher Höchstbetrag von der Bürgschaft umfasst werden.

Eine Bürgschaft kann Ihre Chancen auf eine Wohnung verbessern, sie sollte aber nicht unnötig weit gefasst sein. Je genauer die Erklärung formuliert ist, desto besser können Sie, Ihre Eltern und der Vermieter einschätzen, welches Risiko tatsächlich übernommen wird.

Höchstbetrag und Umfang klar festlegen

Für Ihre Eltern ist ein ausdrücklich festgelegter Höchstbetrag besonders sinnvoll. Fehlt eine solche Grenze, kann das Haftungsrisiko größer ausfallen, als die Beteiligten bei der Wohnungsbewerbung zunächst erwarten. Das ist insbesondere bei freiwillig zusätzlich angebotenen Bürgschaften wichtig, weil die Rechtsprechung unter bestimmten Voraussetzungen Sicherheiten oberhalb der üblichen Drei-Monats-Grenze zulässt.

§ 767 BGB knüpft den Umfang der Bürgschaft grundsätzlich an die gesicherte Hauptverbindlichkeit und bezieht auch bestimmte Kosten der Kündigung und Rechtsverfolgung ein. Ihre Eltern sollten deshalb nicht ausschließlich auf die Höhe einer einzelnen Monatsmiete schauen.

Sinnvoll ist eine Erklärung, die einen konkreten maximalen Eurobetrag nennt und eindeutig festlegt, dass nur Forderungen aus dem bezeichneten Mietvertrag abgesichert werden. Vermeiden Sie dagegen möglichst Blankoerklärungen oder schwer überschaubare Formulierungen. Gibt der Vermieter ein eigenes Formular vor, sollten Ihre Eltern insbesondere prüfen, ob ein Höchstbetrag genannt wird, welche Forderungen erfasst sind und ob es sich um eine selbstschuldnerische Bürgschaft handelt. Bei einem erheblichen finanziellen Risiko kann eine fachkundige Prüfung sinnvoll sein.

Fazit: So setzen Sie die Elternbürgschaft bei der Bewerbung sinnvoll ein

Wenn Sie eine Elternbürgschaft einsetzen möchten, prüfen Sie zuerst, welche Kaution der Vermieter verlangt. Wird bereits eine Sicherheit von drei Nettokaltmieten gefordert, sollten Sie nicht vorschnell zusätzlich ein vom Vermieter verlangtes Bürgschaftsformular unterschreiben lassen. Der Bundesgerichtshof behandelt mehrere vom Vermieter vereinbarte Sicherheiten grundsätzlich gemeinsam, wenn es um die Grenze des § 551 BGB geht (BGH, Urteil vom 30.6.2004, VIII ZR 243/03).

Wollen Ihre Eltern dagegen freiwillig eine zusätzliche Bürgschaft anbieten, sollte der Ablauf auch tatsächlich erkennen lassen, dass die Initiative von ihnen ausging. Anschließend sollten sie die Erklärung in Ruhe lesen, den Haftungsumfang prüfen, möglichst einen Höchstbetrag vereinbaren und die Bürgschaft formgerecht unterschreiben. Bewahren Sie außerdem eine Kopie der Erklärung und die dazugehörige Kommunikation auf.

Eine sinnvoll begrenzte Elternbürgschaft kann damit gerade für Studierende, Auszubildende und Berufseinsteiger ein nützliches Instrument bei der Wohnungssuche sein. Sie verschafft dem Vermieter zusätzliche Sicherheit, ohne dass Ihre Eltern zwangsläufig ein völlig offenes finanzielles Risiko eingehen müssen. Entscheidend ist jedoch, die Bürgschaft nicht nur als hilfreiche Bewerbungsunterlage zu sehen, sondern als rechtsverbindliche Erklärung mit möglichen finanziellen Folgen.

In dem nachfolgenden FAQ behandeln wir die wichtigsten Fragen zum Thema Elternbürgschaft.

Was ist eine Elternbürgschaft?

Bei einer Elternbürgschaft verpflichten sich die Eltern gegenüber dem Vermieter, für bestimmte Verbindlichkeiten ihres Kindes aus dem Mietvertrag einzustehen. Sie werden dadurch nicht selbst zu Mietern, übernehmen aber eine zusätzliche Haftung für die von der Bürgschaft erfassten Forderungen.

Wann kann eine Elternbürgschaft bei der Wohnungssuche helfen?

Sie kann insbesondere für Studierende, Auszubildende, Berufseinsteiger oder Personen mit niedrigem beziehungsweise unregelmäßigem Einkommen sinnvoll sein. Die Bürgschaft bietet dem Vermieter eine zusätzliche Sicherheit, wenn die eigene finanzielle Situation noch wenig aussagekräftig ist.

Garantiert eine Elternbürgschaft die Zusage für eine Wohnung?

Nein. Eine Bürgschaft kann die Bewerbung stärken, garantiert aber keine Wohnungszusage. Sie sollte vielmehr eine vollständige Bewerbung ergänzen und ersetzt beispielsweise Angaben zu Studium, Ausbildung oder Beschäftigung nicht.

Was bedeutet eine selbstschuldnerische Bürgschaft?

Bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft kann sich der Vermieter grundsätzlich direkt an die Eltern wenden, wenn eine fällige und von der Bürgschaft erfasste Forderung besteht. Er muss nicht erst erfolglos versuchen, die Forderung beim Mieter durchzusetzen.

Muss eine Elternbürgschaft schriftlich abgegeben werden?

Ja. Nach § 766 BGB ist für die Bürgschaft grundsätzlich die Schriftform erforderlich. Die Erklärung sollte eigenhändig unterschrieben werden. Eine ausschließlich elektronische Erklärung, eine einfache E-Mail oder ein eingefügtes Bild der Unterschrift genügt grundsätzlich nicht.