Untervermietung bei Bürgergeld – wann ein berechtigtes Interesse besteht

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In diesem Ratgeber:

• Was ist ein Untermietvertrag?
• Geringere Wohnkosten – gerade bei Bürgergeld von Vorteil
• Wann ist der Vermieter zu einer Zustimmung verpflichtet?
• Untervermietung bei Bürgergeldbezug – das Urteil des LG Paderborn
• Untervermietung nur mit Zustimmung – sonst droht die Kündigung
• Untervermietung – praktische Tipps für Mieter

Jobcenter decken für Empfänger von Bürgergeld in der Regel die gesamten Kosten für Miete und Wohnung. Ebenso ist mit einer Übernahme der Heizkosten zu rechnen. Die einzige Bedingung hierfür ist, dass die Kosten in der jeweiligen Stadt als angemessen gelten. Sollten die Kosten zu hoch sein, kann das Jobcenter eventuell vorschlagen, Teile der Wohnung unterzuvermieten, um die Ausgaben zu senken.

In unserem Ratgeber erläutern wir, was unter einem Untermietvertrag zu verstehen ist und gehen auf ein aktuelles Urteil des Landgerichts Paderborn vom 21. September 2023 zur mietrechtlichen Lage bei Bürgergeld ein.

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Was ist ein Untermietvertrag?

Im Mietrecht wird ein Untermietvertrag als ein Vertragsverhältnis definiert, in dem der Hauptmieter seine Wohnung oder Teile davon an einen Dritten weitervermietet. Dabei kann es sich um die alleinige Nutzung einzelner Räume, wie ein Zimmer, sowie um die gemeinschaftliche Nutzung von Küche, Toilette und Bad handeln. Die rechtlichen Grundlagen für Untermietverhältnisse sind in den §§ 540 und 553 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) festgehalten. Grundsätzlich ist die Zustimmung des Vermieters erforderlich, zumindest wenn die gesamte Wohnung untervermietet werden soll.

Untervermietung zeichnet sich dadurch aus, dass der Untermieter einen Mietzins direkt an den Hauptmieter entrichtet und einen eigenen, vom Haushalt des Hauptmieters unabhängigen Haushalt führt. Das Einziehen naher Familienangehöriger wie Ehepartner, Kinder oder Eltern in eine Wohnung stellt keine Untervermietung dar und bedarf deshalb keiner gesonderten Erlaubnis.

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Geringere Wohnkosten – gerade bei Bürgergeld von Vorteil

Für Bezieher von Bürgergeld übernehmen die Jobcenter die Kosten für Unterkunft und Heizung, solange diese innerhalb der für jede Stadt individuell festgelegten Angemessenheitsgrenze liegen. Übersteigen die Kosten diese Grenze, kann das Jobcenter den Leistungsberechtigten darauf hinweisen, dass die Kosten zu hoch sind und gesenkt werden müssen. Kommt der Bezieher von Bürgergeld dieser Aufforderung nicht nach, droht eine Kürzung der Leistungen.

Eine effektive Methode zur Reduzierung der Wohnkosten ist die Untervermietung eines Zimmers oder der gesamten Wohnung. Durch die Teilung der Miet-, Heiz- und Nebenkosten zwischen Hauptmieter und Untermieter verringern sich die Ausgaben, die das Jobcenter tragen muss. Dies kann den Verbleib in einer ansonsten zu teuren Wohnung auch nach Ende der Schonfrist ermöglichen.

Seit der Einführung des Bürgergeldes hat der Gesetzgeber eine Karenzzeit von zwölf Monaten festgelegt. Während dieser Zeit werden die Wohnkosten für Empfänger des Bürgergeldes ohne Prüfung der Angemessenheit in voller Höhe übernommen. Diese Regelung erstreckt sich jedoch nicht auf die Heizkosten, für die weiterhin die üblichen Angemessenheitskriterien gelten.

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Wann ist der Vermieter zu einer Zustimmung verpflichtet?

Wer Teile seiner Wohnung untervermieten möchte, muss die Zustimmung des Vermieters einholen. Es sei denn, der Mietvertrag erlaubt die Untervermietung bereits ausdrücklich. Unter bestimmten Voraussetzungen haben Mieter einen einklagbaren Anspruch auf Genehmigung der teilweisen Untervermietung.

Ein rechtskräftiger Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung erfordert ein „berechtigtes Interesse“. Juristisch wird dies als triftiger wirtschaftlicher oder persönlicher Grund definiert. Ein anerkannter persönlicher Grund kann das Zusammenziehen mit einem Freund oder einer Freundin sein. Das berechtigte Interesse des Mieters an einer Untervermietung muss allerdings erst nach dem Abschluss des Mietvertrages entstanden sein.

Der Mieter muss weiterhin in der Wohnung leben, um den Zustimmungsanspruch geltend zu machen. Bei einer vorübergehenden Abwesenheit vom Wohnort aus beruflichen oder anderen gewichtigen Gründen kann jedoch ein Anspruch auf partielle Untervermietung bestehen. Der Vermieter kann die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern, wenn in der Person des Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt. Weitere Gründe sind eine drohende Überbelegung der Wohnung oder wenn dem Vermieter die Untervermietung sonst unzumutbar erscheint.

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Untervermietung bei Bürgergeldbezug – das Urteil des LG Paderborn

Das Landgericht Paderborn hatte über die Klage einer Mieterin zu entscheiden, die die Zustimmung zur Untervermietung eines Teils ihres angemieteten Reihenhauses begehrte (LG Paderborn, Urteil vom 21.09.2023 – 50c C 156/23). Die Mieterin bezog ergänzende Bürgergeldleistungen und beabsichtigte, mit den Einnahmen aus der Untervermietung ihren Anspruch auf diese Leistungen zu mindern.

Im zugrundeliegenden Fall verweigerte der Vermieter die gewünschte Zustimmung aus verschiedenen Gründen. Das Gericht entschied, dass ein Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils seiner Wohnung hat, wenn er dadurch seinen Anspruch auf Sozialleistungen verringern möchte. Der Mieterin wurde damit Recht gegeben und der Vermieter zur Zustimmung verpflichtet.

Das Landgericht Paderborn hat mit seiner Entscheidung an die bisherige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Recht des Mieters auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung angeknüpft. Kürzlich hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 13.09.2023 – VIII ZR 109/22) festgelegt, dass unter bestimmten Umständen sogar der Mieter einer Einzimmerwohnung einen Anspruch auf Untervermietung haben kann, solange er nicht den gesamten Gewahrsam über den Raum aufgibt. Es genügt, wenn dem Mieter ein Teil des Raumes zur Lagerung seiner Sachen erhalten bleibt.

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Untervermietung nur mit Zustimmung – sonst droht die Kündigung

Im Jahr 2011 entschied der Bundesgerichtshof, dass Mieter, die ohne die erforderliche Zustimmung des Vermieters untervermieten, ihre vertraglichen Pflichten verletzen. Dies gilt selbst dann, wenn sie grundsätzlich einen Anspruch auf diese Erlaubnis haben. Ob ein solcher Vertragsbruch schwerwiegend genug ist, um eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu rechtfertigen, muss anhand der spezifischen Umstände des Einzelfalls beurteilt werden (BGH, Urteil vom 2. Februar 2011 – VIII ZR 74/10).

Da es für einen Mieter oft nicht klar ist, ob der Vermieter die Person des Untermieters als unzumutbar betrachten und somit die Genehmigung verweigern darf, birgt das Einziehenlassen eines Untermieters vor Erteilung der Genehmigung immer das Risiko einer Kündigung.

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Untervermietung – praktische Tipps für Mieter

Jedem Mieter, der ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung hat, wird folgendes empfohlen:

– Das Anschreiben, in dem das Interesse an der Untervermietung ausführlich darlegt wird, sollte eine klare Frist zur Erteilung der Erlaubnis enthalten.
– In diesem Schreiben kann bereits angekündigt werden, dass nach erfolglosem Verstreichen der Frist eine Leistungsklage zur Erteilung der Erlaubnis gegen den Vermieter eingereicht wird.
– Es ist sinnvoll, darauf hinzuweisen, dass bei einer pflichtwidrigen Verweigerung der Erlaubnis Schadenersatzansprüche wegen positiver Vertragsverletzung geltend gemacht werden könnten.
– Um den Schadenersatzanspruch zu untermauern, sollte eine schriftliche Bestätigung des potenziellen Untermieters eingeholt werden, dass er bereit gewesen wäre, den betreffenden Teil der Wohnung ab einem festgelegten Datum, zu einem bestimmten Mietzins und für eine definierte Dauer zu mieten.
– Der Untermieter sollte die Wohnung nicht beziehen, bevor die Erlaubnis des Vermieters schriftlich vorliegt.
– Vor Einreichung einer Klage auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis ist es unerlässlich, eine Mietrechtsberatung in Anspruch zu nehmen.

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