Untermiete WG – so vermietet man per Untermiete an eine WG

---

In diesem Ratgeber:

• Wann darf eine Wohnung untervermietet werden?
• Sonderfälle – wann keine Erlaubnis eingeholt werden muss
• Wann liegt ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vor?
• Die Wohngemeinschaft mit Untermietvertrag
• Mietzuschlag bei Untervermietung
• Was tun, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?

Ob das Senken der Mietbelastung oder mehrmonatiger Auslandsaufenthalt – die Gründe für eine Untervermietung sind vielfältig. In einigen Fällen ist es einfach der Wunsch nach mehr Gesellschaft, weshalb die Wohnung an eine Wohngemeinschaft (WG) untervermietet werden soll. Bei der Untervermietung zahlt der Untermieter dem Hauptmieter eine Miete für die Nutzung der Wohnung oder eines Teils davon.

Wer seine Wohnung untervermieten will, sollte sich dabei stets an die gesetzlichen Bestimmungen halten. Sonst drohen weitreichende Konsequenzen bis hin zur Kündigung des Hauptmieters. In welchen Fällen der Vermieter zustimmen muss und was sonst noch bei der Untervermietung zu beachten ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

---

Wann darf eine Wohnung untervermietet werden?

Nach den geltenden gesetzlichen Bestimmungen ist es unter bestimmten Voraussetzungen möglich, den bewohnten Wohnraum unterzuvermieten (§ 553 Abs. 1 BGB). Eine Untervermietung im Sinne des Mietrechts liegt vor, wenn der Mieter beabsichtigt, in seiner Wohnung auf Dauer nicht verwandte oder entfernt verwandte Personen wohnen zu lassen. Hierzu ist in der Regel die Zustimmung des Vermieters erforderlich. Eine Erlaubnis zur Untervermietung kann bereits im Hauptmietvertrag enthalten sein. Die meisten Mietverträge sehen jedoch vor, dass der Mieter die Zustimmung des Vermieters in jedem Einzelfall gesondert einholen muss.

Das Gesetz erkennt spezifische Situationen als legitim für die Untervermietung an. Dazu gehören beispielsweise temporäre Studien- oder Arbeitsaufenthalte im In- oder Ausland, finanzielle Notwendigkeiten, die aufgrund eines Auszugs oder Todesfalls zu einer reduzierten Anzahl an Bewohnern führen, oder der Wunsch, den Lebensgefährten in die Wohnung aufzunehmen (BGH, Urteil vom 5. November 2003, Az. VIII ZR 371/02).

Es besteht kein automatischer Anspruch auf die Zustimmung des Vermieters zur vollständigen Untervermietung der Wohnung.

---

---

Sonderfälle – wann keine Erlaubnis eingeholt werden muss

Es ist wichtig, zwischen der genehmigungspflichtigen Untervermietung und dem Empfang von Besuchern zu unterscheiden. Grundsätzlich haben Mieter das Recht, nach eigenem Ermessen jederzeit Gäste in ihrer Wohnung zu empfangen. Es besteht keine Pflicht, den Vermieter über diese Besuche zu informieren oder um Erlaubnis zu bitten. Bei längeren Aufenthalten von Besuchern, beispielsweise von Freunden oder Verwandten aus dem Ausland, kann sich der Aufenthalt durchaus über mehrere Wochen erstrecken. Es gibt keine gesetzliche Regelung, die festlegt, wann aus einem Gast ein dauerhafter Mitbewohner wird. Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Frankfurt-Höchst ist eine Besuchszeit von mehr als drei Monaten eine Überschreitung der üblichen Besuchszeit (Az. Hö 3 C 5170/94). Indizien für eine ständige Nutzung der Wohnung können sein, wenn der Name des „Besuchers“ an der Klingel angebracht ist, er sich bereits bei der Polizei umgemeldet hat oder er dem Mieter Geld für die Nutzung der Wohnung zahlt. Allerdings ist das Ausleihen eines Wohnungsschlüssels an den Besucher während seines Aufenthalts nicht ausreichend als Beweis für eine dauerhafte Wohnnutzung (Amtsgericht Münster, Az. 29 C 432/90).

Es ist dem Mieter gestattet, nahe Verwandte permanent in seiner Wohnung unterzubringen, ohne dafür die Genehmigung des Vermieters einholen zu müssen. Zu diesen nahestehenden Verwandten zählen Ehegatten (BGH, Az. II ZR 143/11), gemeinsame Nachkommen (BGH, Az. XIII 371/02) und die Eltern des Mieters.

---

---

Wann liegt ein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung vor?

Falls ein Mieter plant, nur ausgewählte Räume seiner Wohnung unterzuvermieten, erfordert dies zwar die Zustimmung des Vermieters. Doch ist der Vermieter im Grunde dazu angehalten, einen Untermieter zu akzeptieren, sofern der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Untervermietung glaubhaft machen kann. Dies kann auf triftigen wirtschaftlichen oder persönlichen Gründen beruhen, die jedoch erst nach der Unterzeichnung des Mietvertrags auftreten dürfen.

Ein berechtigtes Interesse liegt zum Beispiel vor, wenn der Mieter:
– auf die Einnahmen aus dem Untermietverhältnis angewiesen ist,
– durch den Auszug eines Bewohners höhere Kosten zu tragen hat,
– mit dem Lebenspartner zusammenziehen möchte,
– vorübergehend im Ausland arbeiten wird oder
– eine Wohngemeinschaft gründen möchte.

Bei Vorliegen eines solchen berechtigten Interesses haben Sie grundsätzlich ein Recht auf Zustimmung zur Untervermietung. Das zum Teil in Mietverträgen enthaltene Verbot der Untervermietung der Wohnung an Dritte ist dann unwirksam. Wenn Sie eine solche Klausel in Ihrem Mietvertrag haben, kann es ratsam sein, den gesamten Mietvertrag von einem Anwalt überprüfen zu lassen. Nicht selten finden sich in solchen Verträgen weitere unwirksame Klauseln, die für den Mieter nachteilig sind. Die Mitgliedschaft bei MieterEngel beinhaltet unter anderem eine Überprüfung des Mietvertrages durch erfahrene Partneranwälte.

---

Die Wohngemeinschaft mit Untermietvertrag

Bei einer Wohngemeinschaft, die auf einem Untermietvertrag basiert, geht der Vermieter eine vertragliche Bindung mit einem einzigen Hauptmieter ein, der wiederum ein oder mehrere Zimmer an Mitbewohner untervermietet. Der Hauptmietvertrag unterliegt denselben Konditionen wie ein reguläres Mietverhältnis.

Die Mitglieder der Wohngemeinschaft organisieren ihre Mietverhältnisse intern: Untermietverträge werden ausschließlich zwischen dem Hauptmieter und den Mitgliedern der Wohngemeinschaft geschlossen. Es gibt keine direkte vertragliche Beziehung zwischen den Untermietern und dem Vermieter. Allerdings ist die Zustimmung des Vermieters für eine Untervermietung erforderlich.

Der Vermieter hat das Recht, eine Untervermietung zu untersagen, wenn dadurch die Wohnung überbelegt würde. Ebenso kann er die Untervermietung ablehnen, wenn sie für ihn aus irgendeinem Grund eine unzumutbare Belastung darstellen würde, was folglich die Gründung einer Wohngemeinschaft verhindern könnte.

Um die Genehmigung für eine teilweise Untervermietung der Wohnung vom Vermieter zu erhalten, ist es erforderlich, dass der Mieter ihm die Gründe für sein berechtigtes Interesse darlegt, also erläutert, warum er untervermieten möchte. Zudem muss der Mieter den Vermieter über die Identität des potenziellen Untermieters informieren, das heißt Name, Geburtsdatum, Geburtsort und Beruf des Interessenten mitteilen. Nachdem der Vermieter diese Informationen erhalten hat, darf er seine Zustimmung nicht von einem persönlichen Kennenlerngespräch mit dem Untermieterkandidaten abhängig machen. Ebenso ist es ihm nicht gestattet, die Vorlage eines polizeilichen Führungszeugnisses zu verlangen (Landgericht Berlin, Beschluss vom 30. November 2020, Az. 64 T 49/20).

Wenn Sie die Erlaubnis zur Untervermietung erhalten haben, sollten Sie mit dem Untermieter einen schriftlichen Untermietvertrag abschließen. Der Untermietvertrag regelt neben grundlegenden Informationen wie Namen der Mieter, Miethöhe und genaue Beschreibung des Mietobjekts auch die Dauer des Mietverhältnisses. Zudem sollte die Kündigungsfrist im Vertrag festgehalten werden.

Sollten Schwierigkeiten mit dem Untermieter auftreten, liegt die Verantwortung bei dem Untervermieter, diese zu lösen. Bei schuldhafter Vertragsverletzung durch den Untermieter gemäß § 543 Abs. 1 BGB wird diese dem Hauptmieter gemäß § 540 Abs. 2 BGB zugerechnet.

---

Mietzuschlag bei Untervermietung

Unter bestimmten Umständen darf der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung an die Bedingung eines zusätzlichen Mietzuschlags knüpfen (§ 553 Absatz 2 BGB). Einige Gerichte sind der Meinung, dass dies beispielsweise zutrifft, wenn
– nach der Untervermietung mehr Personen in der Wohnung leben als vorher oder
– der Hauptmieter mit der Untervermietung Gewinn machen möchte.

Wenn der Mieter in solchen Situationen bei der Beantragung der Erlaubnis zur Untervermietung keinen „angemessenen“ Mietzuschlag anbietet, hat der Vermieter das Recht, die Untervermietung abzulehnen (Landgericht Berlin, Az. 64 S 45/21).

Eine Richtlinie für die adäquate Höhe des Mietzuschlags ist in der Regel 20 Prozent der Miete, die der Untermieter zu entrichten hat. Zum Beispiel: Wenn der Hauptmieter von seinem Untermieter eine Untermiete von 650 Euro fordert, kann der Vermieter zusätzlich zu seiner Miete einen Mietzuschlag von 130 Euro von seinem Mieter verlangen (Amtsgericht Hamburg, Az. 49 C 95/07).

---

Was tun, wenn der Vermieter die Zustimmung verweigert?

Selbst wenn alle Voraussetzungen für einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung vorliegen, ist der Mieter erst dann zur Untervermietung berechtigt, wenn der Vermieter die Erlaubnis tatsächlich erteilt hat. Bis dahin stellt die Untervermietung eine Vertragsverletzung dar (vgl. OLG Dresden, Beschluss vom 30.06.2015 – 5 U 375/15). Der Mieter sollte den Vermieter auffordern, die Erlaubnis zu erteilen und neben den Umständen, die sein berechtigtes Interesse begründen, zumindest den Namen des Untermieters mitteilen (vgl. OLG Koblenz, Beschluss vom 30.04.2001 – 4 W-RE 525/00).

Erteilt der Vermieter die Erlaubnis nicht freiwillig, kann der Mieter Klage erheben. Die Erlaubnis gilt gemäß § 894 Zivilprozessordnung (ZPO) mit Rechtskraft des klagestattgebenden Urteils als erteilt. Häufig führt jedoch bereits ein anwaltliches Schreiben an den Vermieter zu einer konstruktiven Lösung.

---