Touristen als Nachbarn – wann ist eine Mietminderung möglich?

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In diesem Ratgeber:

• Laute Nachbarn – die grundsätzlichen Rahmenbedingungen
• Wann dürfen Mieter die Wohnung an Touristen untervermieten?
• Untermietvertrag: Risiken und Verantwortlichkeiten für Hauptmieter
• Mietminderung wegen Partytouristen – das sagt der BGH
• Mietminderung wegen Lärm – mehrere Faktoren sind wichtig
• Wie Sie eine Mietminderung geltend machen

Die meisten Menschen möchten sich in ihrer Wohnung wohl und ungestört fühlen. In einem Haus mit vielen Mietparteien gibt es jedoch in der Regel mehrere Lärmquellen, die auch als Nachbarn bekannt sind. Doch nicht immer sind die tatsächlichen Mieter der Wohnungen die Lärmverursacher. Vor allem in Großstädten können auch Partytouristen die Wohnungen zeitweise bewohnen. An touristisch attraktiven Orten kann es vorkommen, dass die zeitweiligen Nachbarn fast täglich wechseln. In solchen Fällen ist in der Regel ein Untermietvertrag die Grundlage. Dieser wird zwischen dem eigentlichen Mieter und den Touristen abgeschlossen.

Ist der Lärmpegel durch Touristen über einen längeren Zeitraum hoch, stellt sich für gestörte Mieter die Frage, wie sie dagegen vorgehen können. Wann darf eine Wohnung überhaupt an Touristen vermietet werden? Und unter welchen Voraussetzungen ist bei ständiger Lärmbelästigung eine Mietminderung möglich? In diesem Ratgeber gehen wir auf die wichtigsten Aspekte ein.

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Laute Nachbarn – die grundsätzlichen Rahmenbedingungen

Das Leben in einem Mehrfamilienhaus ist oft mit Geräuschen verbunden. Absolute Ruhe gibt es nicht, und Mieter müssen einen bestimmten Lärmpegel tolerieren. Allerdings müssen sie erheblichen Nachbarlärm, der die Nutzung ihrer Wohnung beeinträchtigt, nicht hinnehmen.

Ob ein Geräusch als Lärmbelästigung gilt, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu zählen Uhrzeit, Ort und die Umstände der Lärmquelle. In Deutschland gibt es keine einheitlichen Zeiten für gesetzliche Ruhephasen. Die Ruhezeiten werden von den einzelnen Bundesländern festgelegt, wobei in den meisten Orten eine Nachtruhe von 22:00 bis 6:00 oder 7:00 Uhr eingehalten werden muss. An Sonn- und Feiertagen ist ganztägig auf eine besondere Rücksichtnahme zu achten.-

Bei Lärmbelästigung durch Nachbarn sollten Mieter zuerst das Gespräch suchen. Wenn der Nachbar gelegentlich eine Party feiert, könnte man eventuell Nachsicht üben. Wenn Gespräche jedoch erfolglos bleiben und Lärmprobleme wiederholt auftreten, sollte der Mieter den Vermieter kontaktieren. Es ist ratsam, ein Lärmprotokoll zu führen, in dem Datum, Zeit und Art der Störung genau dokumentiert werden.

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Wann dürfen Mieter die Wohnung an Touristen untervermieten?

Mieter, die ihre Wohnung oder Teile davon kurzzeitig an Touristen untervermieten möchten, benötigen dafür eine Genehmigung des Vermieters. Obwohl einige Hauptmietverträge eine Untervermietung grundsätzlich erlauben, schließt dies kurzfristige Vermietungen nicht automatisch mit ein. Eine spezielle Erlaubnis muss die Vermietung an Touristen ausdrücklich gestatten. Der Bundesgerichtshof hat in einem Urteil (Az. VIII ZR 210/13) betont, dass das Vermieten an Feriengäste sich wesentlich von einer langfristigen Untervermietung unterscheidet. Vermieter haben das Recht, die kommerzielle Weitervermietung an Touristen zu verbieten, besonders wenn dies die Nachbarschaft stört. Ein Verstoß gegen diese Regel kann zu einer Abmahnung und letztlich zur fristlosen Kündigung führen.

In vielen Städten wird eine regelmäßige Vermietung an Touristen aufgrund des Wohnungsmangels kritisch gesehen. Um die Zweckentfremdung von Wohnraum zu verhindern, ist in vielen Kommunen eine Genehmigung für die regelmäßige oder dauerhafte touristische Vermietung erforderlich. Ohne diese Genehmigung kann ein hohes Bußgeld verhängt werden.

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Untermietvertrag: Risiken und Verantwortlichkeiten für Hauptmieter

Wenn Sie einen Teil oder die gesamte von Ihnen gemietete Wohnung untervermieten, werden Sie zum Untervermieter. Der dabei geschlossene Untermietvertrag ist einem regulären Mietvertrag gleichgestellt und begründet dieselben Rechte und Pflichten.

Es ist wichtig zu verstehen, dass zwischen Ihrem Untermieter und Ihrem Vermieter keine direkte vertragliche Beziehung durch den Untermietvertrag entsteht. Dies gilt auch dann, wenn der Untermieter die Miete direkt an den Hauptvermieter zahlt. Bei Schäden am Mietobjekt, die durch den Untermieter verursacht werden, sind Sie als Hauptmieter gegenüber Ihrem Vermieter haftbar

Wenn der Untermieter sich fehlverhält, kann dies den Vermieter dazu berechtigen, den Hauptmieter abzumahnen oder sogar den Mietvertrag zu kündigen. Der Hauptmieter ist verantwortlich für die Handlungen des Untermieters, wie etwa eine Störung des Hausfriedens, da er diesen in die Wohnung aufgenommen hat.

Weiterhin birgt die Weitervermietung eines Zimmers durch den Untermieter, beispielsweise an Touristen, ein Risiko für den Hauptmietvertrag. Solche Handlungen können ebenfalls zu einer Kündigung führen.

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Mietminderung wegen Partytouristen – das sagt der BGH

Ständiger Lärm, Partys und Müll von Touristen können zu einer Mietminderung führen. Dies wurde von den Karlsruher Richtern am 29. Februar 2012 in einem Urteil (Az. VIII ZR 155/11) bestätigt. Ein Mieter in Berlin-Mitte hatte seine Miete gemindert, nachdem ein Großteil der Wohnanlage als Ferienwohnungen genutzt wurde. Der Vermieter kündigte daraufhin das Mietverhältnis, und das Landgericht Berlin gab zunächst dem Vermieter Recht.

Der Bundesgerichtshof stellte aber klar, dass die reine Vermietung an Feriengäste und Touristen nicht automatisch eine Mietminderung rechtfertigt. Normalerweise erwartbare Störungen wie gelegentliche Streitigkeiten unter Bewohnern oder vereinzelte Feierlichkeiten sind in einem Mehrfamilienhaus sozialadäquat und müssen hingenommen werden. Doch die vom Mieter beschriebenen Beeinträchtigungen überschritten dieses Maß. Er berichtete, dass regelmäßig laute Partys im Haus stattfanden und orientierungslose Touristen nachts an seiner Tür klingelten. Weiterhin wurde Müll im Treppenhaus hinterlassen, was die Lebensqualität erheblich beeinträchtigte.

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Mietminderung wegen Lärm – mehrere Faktoren sind wichtig

Die Höhe einer Mietminderung wegen Lärms hängt von mehreren Faktoren ab. Dazu gehören die Dauer und Intensität der Lärmbelästigung sowie die betroffenen Räume der Wohnung. Ein weiterer Faktor ist die Zeit, die man tagsüber in der Wohnung verbringt.

Problematisch kann es werden, wenn die Mietminderung zu hoch angesetzt wird. Ein solcher Fehler führt zu einem schuldhaften Zahlungsverzug. Wenn Sie an zwei aufeinander folgenden Terminen mit mehr als einer Monatsmiete oder dauerhaft mit mehr als zwei Monatsmieten im Rückstand sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen.

Bei Unsicherheiten über die angemessene Höhe der Mietminderung ist es ratsam, die volle Miete unter Vorbehalt zu zahlen. So haben Sie Zeit, sich gegebenenfalls mit einem Anwalt über die angemessene Mietminderung zu beraten und gegebenenfalls zu viel gezahlte Beträge zurückzufordern.

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Wie Sie eine Mietminderung geltend machen

Zuerst müssen Sie Ihrem Vermieter eine Mängelanzeige zukommen lassen, und zwar unverzüglich nach Feststellung des Mangels. Wenn Sie trotz Kenntnis des Lärms die Miete weiter voll zahlen, könnte Ihr Anspruch auf Rückforderung verloren gehen. In der Mängelanzeige sollten Sie die Mietminderung ankündigen und dem Vermieter eine Frist zur Behebung des Mangels setzen.

Wenn der Vermieter die Frist verstreichen lässt, ohne den Mangel zu beheben, dürfen Sie die Miete mindern. Sollte der Vermieter selbst für den Lärm verantwortlich sein, können Sie zusätzlich Schadensersatz nach § 536a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) geltend machen. Denken Sie daran, nach der Mängelbehebung die Miete wieder vollständig zu zahlen, um nicht in Zahlungsverzug zu geraten.

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