Mitvermietung einer Spülmaschine – was bei einem Defekt gilt

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In diesem Ratgeber:

• Warum dieses Thema so wichtig ist
• Was sagt das Gesetz zur Reparaturpflicht des Vermieters?
• Defekte Einbaugeräte: Wann muss der Vermieter reparieren?
• Achtung bei unklaren Vertragsklauseln
• Muss eine Spülmaschine immer repariert werden?
• Tipps für Mieter im Ernstfall

Eine Spülmaschine ist in vielen Haushalten unersetzlich. Steht Sie bei Mietbeginn in der Küche, gehen die meisten Mieter selbstverständlich davon aus, dass der Vermieter sie im Defektfall repariert. Doch oft finden sich im Mietvertrag Klauseln, die Geräte wie Geschirrspüler oder Kühlschrank als „nicht mitvermietet“ bezeichnen.

Heißt das, Sie müssten als Mieter bei einem Defekt selbst für die Reparatur zahlen? Ein Urteil aus Berlin schafft Klarheit. In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Rechte Sie als Mieter haben und wie Sie vorgehen sollten, wenn Ihr Geschirrspüler den Dienst quittiert.

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Warum dieses Thema so wichtig ist

Eine defekte Spülmaschine ist nicht nur ärgerlich, sondern kann im Ernstfall für unnötige Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter sorgen. Wer übernimmt die Reparaturkosten, wenn das Gerät bereits in der Wohnung vorhanden war, aber im Mietvertrag dennoch als „nicht mitvermietet“ bezeichnet wird? Solche Formulierungen führen leicht zu Unsicherheiten. Gerade in Zeiten, in denen viele Wohnungen mit Einbauküchen inklusive Geschirrspüler angeboten werden, ist Transparenz für alle Beteiligten wichtig.

Mieter verlassen sich häufig darauf, dass ein vorhandenes Gerät funktionstüchtig bleibt, Vermieter hingegen wollen sich gegen unerwartete Kosten absichern. Hier kollidieren unterschiedliche Interessen. Dabei gilt in Deutschland der Grundsatz, dass die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand erhalten werden muss – und zwar vom Vermieter. Doch welche Details stecken dahinter und wann muss tatsächlich repariert werden?

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Was sagt das Gesetz zur Reparaturpflicht des Vermieters?

Nach § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu halten. Dieser Paragraph bezeichnet ganz allgemein die Hauptpflichten des Vermieters und schreibt vor, dass er sicherstellen muss, dass Sie als Mieter Ihre Wohnung wie vereinbart nutzen können.

Unter den Begriff „Mietsache“ fallen jedoch nicht nur Wände, Fußböden oder Türen, sondern auch Einrichtungsgegenstände, die bei Vertragsschluss vorhanden waren und zum gewöhnlichen Gebrauch der Wohnung zählen. Dazu können technische Geräte gehören, wenn sie als integraler Bestandteil betrachtet werden. Ein Beispiel: Ist ein Geschirrspüler fest in die Einbauküche eingebaut und war bereits bei Ihrem Einzug funktionsfähig, liegt es nahe, ihn als Teil des Mietgegenstands zu sehen.

Natürlich kommt es immer auf den konkreten Mietvertrag an. Entscheidend ist, ob die Spülmaschine zumindest stillschweigend vom Vermieter als Bestandteil der Wohnung zur Verfügung gestellt wurde. Selbst wenn in einer Klausel steht, das Gerät sei „nicht mitvermietet“, kann diese Formulierung rechtlich problematisch sein – besonders dann, wenn sie unklar gehalten ist oder gegen andere mietrechtliche Grundprinzipien verstößt.

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Defekte Einbaugeräte: Wann muss der Vermieter reparieren?

Nicht jede Reparaturpflicht wird automatisch beim Vermieter landen. Allerdings hat ein Gerichtsurteil des Landgerichts Berlin (Az.: 67 S 144/24, Beschluss vom 30.06.2024) zuletzt bekräftigt, dass Vermieter für Einbaugeräte in der Regel zuständig sind, wenn diese zum Zeitpunkt der Vermietung vorhanden und funktionstüchtig waren.

Das Gericht sah in einem defekten Geschirrspüler einen Mietmangel. In der Praxis bedeutet das: Läuft das Gerät nicht mehr, ist das ein Problem, das den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt. Der Vermieter muss also für Abhilfe sorgen – entweder durch Reparatur oder Austausch des Geräts. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Spülmaschine so integriert ist, dass sie wie ein festes Ausstattungsmerkmal wirkt.

Wichtig ist auch, dass die Wohnung bei Vertragsschluss ohne Einschränkungen übergeben wurde. Wenn Ihnen der Vermieter damals eine komplett ausgestattete Küche inklusive Geschirrspüler zur Verfügung stellte, können Sie davon ausgehen, dass diese Ausstattung Teil der Miete ist. Ein Verweis darauf, dass das Gerät „nur mal so“ bereitgestellt wurde und Sie als Mieter im Defektfall selbst zahlen müssten, ist meist unwirksam. Denn das Gericht stellt klar: Mieter sollen nicht für Instandhaltungsaufgaben aufkommen, die eigentlich dem Vermieter obliegen – selbst wenn der Mietvertrag andere Formulierungen enthält.

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Achtung bei unklaren Vertragsklauseln

In vielen Mietverträgen finden sich Klauseln, die technische Geräte als „nicht mitvermietet“ oder „unentgeltlich überlassen“ einstufen. Diese Formulierungen sollen den Vermieter scheinbar von der Reparaturpflicht entbinden. Doch die Gerichte gehen streng mit solchen Klauseln um, wenn sie mehrdeutig sind.

Nach § 305c Abs. 2 BGB (der sogenannten Unklarheitenregel) gilt: Sind Allgemeine Geschäftsbedingungen in einem Vertrag unklar oder lassen sie mehrere Deutungen zu, geht diese Unklarheit zulasten des Verwenders – das ist in der Regel der Vermieter. Das Gericht wird dann die für den Mieter günstigste Auslegung heranziehen.

Beispielsweise kann man eine Klausel so lesen, dass keine extra Miete für den Geschirrspüler anfällt. Das heißt aber noch lange nicht, dass der Vermieter von sämtlichen Reparaturpflichten befreit wird. Wenn also der Vermieter unmissverständlich ausschließen möchte, dass er ein Gerät instand hält, müsste er das sehr genau formulieren. Selbst dann ist fraglich, ob eine solche Klausel vor Gericht Bestand hätte. Oft greift nämlich der Grundsatz, dass alles, was bei Mietbeginn zur Ausstattung gehörte, im Verantwortungsbereich des Vermieters bleibt.

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Muss eine Spülmaschine immer repariert werden?

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass die Wohnung gebrauchstauglich bleibt. Ist der Geschirrspüler fester Bestandteil, liegt in seinem Defekt ein Mietmangel. Ob eine Reparatur lohnt oder ein Austausch billiger ist, entscheidet jedoch nicht der Mieter, sondern der Vermieter. Er hat das Recht, die günstigste Möglichkeit für die Instandsetzung zu wählen.

In manchen Fällen kann der Vermieter aber auch beschließen, den Geschirrspüler ganz zu entfernen, sofern er Ihnen im Gegenzug eine angemessene Lösung bietet oder wenn der Vermieter glaubhaft darlegen kann, dass das Gerät nicht zur vertraglich geschuldeten Grundausstattung gehörte. Dieses Szenario ist jedoch selten. Meist muss er reparieren oder ein gleichwertiges Gerät ersetzen, damit Sie die Wohnung wie vereinbart nutzen können.

Gesetz und Rechtsprechung geben hier keinen Freifahrtschein dafür, einfach mal eben Geräte ersatzlos zu streichen, die anfangs vorhanden waren. Auch eine nachträgliche Änderung des Mietvertrags zu Ihren Lasten ist in der Regel unwirksam, sofern sie nicht mit Ihrem ausdrücklichen Einverständnis geschieht.

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Tipps für Mieter im Ernstfall

• Vertrag prüfen: Werfen Sie einen Blick in Ihren Mietvertrag. Steht dort etwas Konkretes zur Spülmaschine oder anderen Geräten? Auch Formulierungen à la „als nicht mitvermietet“ sollten Sie genau unter die Lupe nehmen.
• Dokumentation: Dokumentieren Sie den Defekt. Machen Sie Fotos oder kurze Videos und notieren Sie das Datum. So können Sie später besser belegen, wann der Mangel auftrat.
• Mangelanzeige: Informieren Sie Ihren Vermieter schriftlich. Beschreiben Sie genau, was nicht funktioniert, und fordern Sie ihn höflich, aber bestimmt zur Reparatur auf. Setzen Sie eine Frist, die üblicherweise zwei bis drei Wochen beträgt.
• Geduld bewahren: Geben Sie dem Vermieter die Gelegenheit, den Mangel zu beheben. Manche Mängel lassen sich nicht in wenigen Tagen beheben, weil Ersatzteile bestellt oder Termine mit Handwerkern abgestimmt werden müssen.
• Mietminderung prüfen: Wenn der Vermieter gar nicht reagiert und die Funktionsuntüchtigkeit Ihre Wohnqualität deutlich einschränkt, könnten Sie eine Mietminderung in Betracht ziehen. Holen Sie sich dabei idealerweise Rat von einem Fachanwalt für Mietrecht.
• Selbstvornahme nicht übereilt: Die Reparatur eigenmächtig zu veranlassen und dann die Kosten vom Vermieter zurückzufordern, sollten Sie nur tun, wenn Sie rechtlich auf der sicheren Seite sind. Holen Sie am besten vorher juristischen Rat ein.

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