Schonfristzahlung – neues BGH-Urteil bekräftigt vorherige Urteile

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In diesem Ratgeber:

• Was ist die Schonfristzahlung?
• Neues BGH-Urteil zur Wirkung der Schonfristzahlung
• Mietzahlung in Gefahr: Handlungstipps für Mieter
• Mietschulden in der Privatinsolvenz – das sind die Besonderheiten

Zahlt ein Mieter die vereinbarte Miete nicht pünktlich und erreicht der Rückstand eine bestimmte Höhe, kann der Vermieter ihm fristlos kündigen. Diese Kündigung kann abgewendet werden, wenn der Mieter den Mietrückstand innerhalb der sogenannten Schonfrist ausgleicht. Doch welche Anforderungen stellt das Mietrecht an eine solche Schonfristzahlung? Was müssen Mieter beachten, um den Fortbestand des Mietverhältnisses nicht zu gefährden? Diese Fragen und ein neues, thematisch passendes Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 23.10.2024 (Az. VIII ZR 106/23) sind Gegenstand dieses Ratgebers.

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Was ist die Schonfristzahlung?

Wenn ein Vermieter das Mietverhältnis aufgrund von Zahlungsverzug des Mieters fristlos kündigt, hat der Mieter die Möglichkeit, die Kündigung durch die vollständige Nachzahlung der Rückstände innerhalb von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs rückgängig zu machen. Die gleiche Wirkung tritt ein, wenn eine öffentliche Stelle sich zur Übernahme der Rückstände verpflichtet. Diese Regelung zur sogenannten Schonfristzahlung findet sich in § 569 Abs. 3 Nr. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Eine Schonfristzahlung ist jedoch nicht möglich, wenn der Mieter bereits in den letzten zwei Jahren eine fristlose Kündigung auf diese Weise abgewendet hat.

Es ist zu berücksichtigen, dass das Nachzahlen von Mietrückständen keine ordentliche Kündigung entkräften kann. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) zuletzt in seinem Urteil vom 23.10.2024 (Az. VIII ZR 106/23) erneut bekräftigt.

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Neues BGH-Urteil zur Wirkung der Schonfristzahlung

Aufgrund der Heilungswirkung, die das Gesetz der Schonfristzahlung zuschreibt, neigen Vermieter oft dazu, neben der fristlosen auch eine ordentliche Kündigung auszusprechen. Darum ging es auch in dem Fall, über den der BGH zu entscheiden hatte.

Welcher Sachverhalt maßgeblich war

Die Mieter, die seit 1994 eine Wohnung in Berlin bewohnten, hatten in den Monaten Oktober 2019, Januar 2020 und Mai 2021 ihre Miete nicht bezahlt. Daraufhin kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos und sprach zusätzlich eine ordentliche Kündigung aus. Sie reichte auch eine Räumungsklage ein. Nach einigen Wochen, als die Mieter wieder zahlungsfähig waren, beglichen sie die gesamten ausstehenden Mietrückstände. Trotzdem entschied das Amtsgericht Kreuzberg, der Räumungsklage stattzugeben. Die Mieter hätten zwar durch ihre Zahlung die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB abgewendet, aber die ordentliche Kündigung führe dennoch zur Beendigung des Mietverhältnisses.

LG Berlin II: Nachzahlung schützt Mieter vor ordentlicher Kündigung

Die Mieter legten gegen das Urteil des Amtsgerichts Berufung beim Landgericht Berlin II ein und waren zunächst erfolgreich. Laut dem LG Berlin II heile die Schonfristzahlung nicht nur die fristlose, sondern auch die ordentliche Kündigung, wenn beide Kündigungen auf demselben nun ausgeglichenen Zahlungsrückstand beruhen (Urteil vom 10.05.2023, Az. 66 S 258/22). Das Gericht vertrat die Ansicht, es sei nicht ersichtlich, dass der Gesetzgeber finanziell vorübergehend angeschlagene Mieter lediglich vor der fristlosen Kündigung schützen wollte. Zur ordentlichen Kündigung unter denselben Umständen würde der Gesetzgeber schweigen.

Diese Auslegung des § 569 Abs. 3 BGB war bereits in der Vergangenheit Grundlage von Urteilen des Landgerichts Berlin II. Diese wurden aber bislang vom Bundesgerichtshof aufgehoben.

BGH: Schonfristzahlung schützt nicht vor ordentlicher Kündigung

Der Bundesgerichtshof wies das Urteil des Landgerichts Berlin II in der nächsten Instanz entschieden zurück. Er stellte klar, dass die Nachzahlung von Mietrückständen nur die fristlose Kündigung beeinflusst, jedoch keine Auswirkungen auf die ordentliche Kündigung hat.

Das LG Berlin II hatte angenommen, der Gesetzgeber habe keinen klaren Willen gezeigt, nur die fristlose Kündigung durch die Nachzahlung aufheben zu lassen. Dieser Ansicht widersprachen die Richter des BGH in ihrem zweiten Leitsatz. Sie erklärten, dass die begrenzte Wirkung der Nachzahlung dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers entspricht. Richter dürften diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Ansichten verändern oder durch eine richterliche Lösung ersetzen, die so im Gesetzgebungsverfahren bisher nicht durchgesetzt werden konnte.

Schließlich verwies der BGH die Angelegenheit zurück an das Landgericht Berlin II, allerdings an eine andere Kammer.

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Mietzahlung in Gefahr: Handlungstipps für Mieter

Um eine zunehmende Verschuldung oder sogar eine Privatinsolvenz zu verhindern, stehen Mietern verschiedene Wege offen. Es ist ratsam, bei Mietrückständen frühzeitig das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Wenn der Vermieter über die finanzielle Notlage informiert ist, lässt sich eventuell eine Ratenzahlungsvereinbarung oder ein Zahlungsaufschub aushandeln. Dies ist essenziell, um eine Lösung zu finden, die für beide Parteien akzeptabel ist, da ausbleibende Mietzahlungen auch für den Vermieter finanzielle Schwierigkeiten bedeuten können.

Mieter mit Mietrückständen, die Bürgergeld beziehen, können beim Jobcenter die Übernahme der Mietschulden beantragen. In der Regel wird dabei ein Darlehen zur Begleichung der Schulden gewährt. Alternativ bietet auch das Sozialamt Unterstützung, sofern die Übernahme der Mietschulden als notwendig und gerechtfertigt angesehen wird. Für eine langfristige Entlastung kann es sinnvoll sein, beim örtlichen Stadt- oder Gemeindeamt Wohngeld zu beantragen, das zusätzlich finanzielle Unterstützung bietet.

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Mietschulden in der Privatinsolvenz – das sind die Besonderheiten

Im Privatinsolvenzverfahren verändert sich die Rechtslage bezüglich der Mietschulden. Nach § 112 Insolvenzordnung (InsO) besteht eine Kündigungssperre für Mietschulden, die vor der Beantragung des Insolvenzverfahrens entstanden sind. Die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens allein berechtigt den Vermieter nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses. Sollte jedoch bereits vor der Insolvenz eine Kündigung oder eine Räumungsklage ausgesprochen worden sein, bleiben diese weiterhin gültig.

Auch während der Privatinsolvenz müssen weiterhin Mieten aus dem pfändungsfreien Einkommen bezahlt werden. Die Kündigungssperre bezieht sich ausschließlich auf Mietschulden, die vor der Eröffnung des Verfahrens entstanden sind. In der Praxis erteilt der Insolvenzverwalter oft eine Freigabeerklärung für laufende Mietforderungen. Nach Ablauf einer dreimonatigen Frist nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens darf der Vermieter dann neue Mietforderungen direkt beim Mieter geltend machen.

Forderungen des Vermieters aus der Zeit vor der Insolvenz werden als Insolvenzforderungen behandelt und sind vom Vermieter zur Insolvenztabelle anzumelden.

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