Offenstehende Betriebskostenforderungen – neues Urteil zu Kündigungsvoraussetzungen

Ärger mit dem Vermieter?
Jetzt Mietproblem schildern und kostenloses Mietschutz-Angebot erhalten
jetzt Angebot erhalten
zuverlässig · unverbindlich · schnell

Intro

In diesem Ratgeber:

Ärger mit dem Vermieter?
Jetzt Mietproblem schildern und kostenloses Mietschutz-Angebot erhalten.
Ärger mit dem Vermieter?
Jetzt Mietproblem schildern und kostenloses Mietschutz-Angebot erhalten.

Wenn Sie als Mieter eine hohe Nachzahlung bei den Betriebskosten nicht begleichen, kann das ernsthafte Folgen haben. Ein aktuelles Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 20. Dezember 2024 (Az.: 33 C 33/24) zeigt, dass Vermieter in solchen Fällen unter bestimmten Voraussetzungen außerordentlich fristlos kündigen können. Das Gericht ordnet Nachforderungen aus Betriebskosten zwar nicht automatisch der laufenden Miete zu. Trotzdem ermöglicht es eine fristlose Kündigung, wenn der Rückstand ungefähr zwei Monatsmieten erreicht. In diesem Beitrag erfahren Sie, was das konkret bedeutet und wie Sie sich als Mieter vor Kündigungen schützen.


Hintergrund des Urteils: Warum Betriebskostennachzahlungen eine Rolle spielen

Nachzahlungen für Betriebskosten sind vielen Mietern ein vertrautes Ärgernis. Gerade bei steigenden Energiepreisen oder allgemeinen Preissteigerungen können die tatsächlichen Kosten deutlich höher sein als die monatlich vereinbarten Vorauszahlungen. Das führt am Ende des Abrechnungsjahrs zu einer manchmal beträchtlichen Nachforderung.

Im entschiedenen Fall des Amtsgerichts Brandenburg war der Mieter seit mehreren Jahren mit beträchtlichen Beträgen aus Betriebs- und Heizkostenabrechnungen im Verzug. Konkret beliefen sich die offenen Forderungen auf mehr als 1.700 Euro. Die monatliche Brutto-Miete lag nur bei rund 330 Euro, sodass sich das Gericht damit befassen musste, ob dieser Rückstand für eine fristlose Kündigung ausreicht.

Das Urteil stellt nun klar: Betriebskostennachforderungen gehören nicht automatisch zur laufenden Miete. Dennoch kann ein hoher Rückstand eine fristlose Kündigung rechtfertigen. Gerade diese Klarstellung ist für Mieter bedeutsam. Oft wird vermutet, dass nur ein Rückstand bei der Grundmiete zur fristlosen Kündigung führen kann. Laut Urteil des Amtsgerichts Brandenburg vom 20. Dezember 2024 (Az.: 33 C 33/24) ist aber auch ein Verzug bei Nachzahlungen für Betriebskosten ernst zu nehmen, wenn dadurch ein erheblicher Rückstand entsteht und andere Voraussetzungen erfüllt sind.


Wichtige rechtliche Grundlagen: § 543 BGB und die Rolle der Nachforderungen

Die gesetzliche Grundlage für eine fristlose Kündigung bei Zahlungsverzug liefert § 543 Abs. 2 Nr. 3 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Dort geht es normalerweise um Fälle, in denen ein Mieter für zwei aufeinanderfolgende Monate keine oder nur teilweise Miete zahlt. Sobald ein Rückstand von zwei Monatsmieten besteht, darf der Vermieter fristlos kündigen.

Allerdings stellt sich immer wieder die Frage, ob ein Rückstand bei Betriebskostennachzahlungen den gleichen Effekt haben kann. Grundsätzlich werden laufende Vorauszahlungen für Betriebskosten zur Miete gezählt. Die „Nachzahlung“ dagegen entsteht erst nach der Abrechnung. Laut ständiger Rechtsprechung und Literatur kann diese Nachforderung zwar nicht ohne Weiteres als „laufende Miete“ angesehen werden.

Das Amtsgericht Brandenburg hat nun aber klargestellt, dass die Vorgaben aus § 543 Abs. 2 BGB sinngemäß auch für Nachforderungen gelten können, wenn die Höhe des Rückstands mindestens zwei Monatsmieten erreicht. Dann liegt nämlich „ein wichtiger Grund“ zur außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB vor, weil der Mieter seine vertraglichen Pflichten erheblich verletzt. Dabei ist zu prüfen, ob der Mieter trotz mehrmaliger Mahnungen nicht reagiert und ob der Rückstand tatsächlich ein relevantes Ausmaß hat.


Checklisten
Downloade unsere kostenlose Checkliste für jeden Mietvertrag!

Betriebskostennachforderungen – ab wann ist eine fristlose Kündigung möglich?

Laut dem Urteil kommt es vor allem darauf an, wie viel Geld tatsächlich offen ist. Entscheidend ist ein Rückstand in Höhe von mindestens zwei Monatsmieten. Beträgt die monatliche Brutto-Miete beispielsweise 500 Euro, so muss der offene Betrag bei Betriebskostennachzahlungen 1.000 Euro oder mehr betragen. Erst ab dieser Schwelle lässt sich eine fristlose Kündigung rechtlich begründen.

Wichtig ist, dass Vermieter den Mieter zunächst schriftlich abmahnen müssen. Eine solche Abmahnung soll dem Mieter klarmachen, welche Summe er schuldet und welche Konsequenzen drohen, wenn diese Summe nicht beglichen wird. Nach Ablauf der in der Abmahnung genannten Frist kann der Vermieter dann den Mietvertrag fristlos kündigen.

Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter den Mieter mehrfach gemahnt und auf die Zahlungsrückstände hingewiesen. Da der Mieter aber weder zahlte noch Einspruch gegen die Abrechnungen erhob, sah das Gericht die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung als erfüllt an. Die Höhe der offenen Forderungen von mehr als zwei Monatsmieten war nach Ansicht des Gerichts eindeutig.


Was bedeutet das Urteil konkret für Mieter?

Als Mieter müssen Sie wissen, dass Rückstände bei Betriebskostennachzahlungen genauso ernst genommen werden müssen wie bei der Grundmiete. Wenn Sie eine Abrechnung erhalten, aus der sich eine Nachzahlung ergibt, sollten Sie prüfen:

1. Ist die Abrechnung korrekt?

Lassen Sie die Abrechnung zeitnah prüfen, zum Beispiel durch einen Fachanwalt für Mietrecht. Gerade bei hohen Nachforderungen lohnt sich eine fachliche Kontrolle.

2. Können Sie die geforderte Nachzahlung tragen?

Wenn die Summe zu hoch ist, sollten Sie mit dem Vermieter über Ratenzahlung verhandeln. Schreiben Sie Ihren Vermieter an und erklären Sie Ihre finanzielle Lage. Eine außergerichtliche Einigung ist häufig im Interesse beider Seiten.

3. Ist eine Abmahnung eingegangen?

Sobald ein anwaltliches Schreiben ins Haus flattert, in dem Sie zur Zahlung aufgefordert werden, sollten Sie handeln. Denn ab diesem Zeitpunkt kann es schnell zur Kündigung kommen, falls Sie die Rückstände nicht ausgleichen.

4. Reagieren Sie aktiv, statt zu warten!

Wer auf Mahnungen gar nicht reagiert, riskiert den Verlust der Wohnung. Gerade die Untätigkeit des Mieters wurde vom Amtsgericht Brandenburg als klares Signal gewertet, dass die Pflichten aus dem Mietvertrag nicht ernst genommen werden.


Fristlose Kündigung oder ordentliche Kündigung: Wo ist der Unterschied?

Der Vermieter kann bei erheblichen Rückständen fristlos kündigen. Das bedeutet, das Mietverhältnis endet sofort oder zumindest zum nächstmöglichen Zeitpunkt. Es gibt keine reguläre Kündigungsfrist mehr, die zum Beispiel drei Monate oder mehr betragen würde.

Daneben kommt oft noch die hilfsweise ordentliche Kündigung ins Spiel. Dabei spricht der Vermieter zusätzlich eine Kündigung mit der gesetzlichen Frist (normalerweise drei Monate) aus. Die ordentliche Kündigung greift, falls eine fristlose Kündigung aus rechtlichen Gründen unwirksam sein sollte. So stellen Vermieter sicher, dass das Mietverhältnis auf jeden Fall endet.

Das Amtsgericht Brandenburg hat im vorliegenden Fall bestätigt, dass ein Vermieter beide Kündigungsarten gleichzeitig aussprechen darf.


Ausblick: Wie geht es für Mieter weiter?

Der Wohnungsmarkt ist für viele Menschen angespannt. Hohe Nachzahlungen und knappe Kassen treffen oft gerade diejenigen, die ohnehin finanziell nicht auf Rosen gebettet sind. Das Urteil des Amtsgerichts Brandenburg verschärft die Lage an einer Stelle, wo manche Mieter sich sicher glaubten.

Zwar ergibt sich aus dem Urteil nicht, dass jede noch so kleine Betriebskostennachforderung zu einer sofortigen Kündigung berechtigt. Doch für Mieter ist es nun klarer denn je: Auch Nachforderungen dürfen nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Entsteht ein Rückstand von zwei Monatsmieten oder mehr und reagiert der Mieter nicht rechtzeitig, kann der Vermieter fristlos kündigen.

Wer also in Zukunft eine hohe Nachforderung erhält, sollte rasch handeln. Sie können eine fehlerhafte Abrechnung infrage stellen. Oder Sie suchen das Gespräch mit dem Vermieter, um eine Ratenzahlung zu vereinbaren. Wichtig ist, dass Sie nicht erst auf die Kündigung warten, sondern frühzeitig die Initiative ergreifen.


MieterEngel-Mitgliedschaft: Kompetente Hilfe bei allen Fragen zum Mietrecht

Eine Mitgliedschaft bei MieterEngel kann für Sie als Mieter eine große Entlastung sein, wenn es um rechtliche Probleme geht. Statt allein vor einem riesigen Berg an Paragraphen zu stehen, haben Sie direkten Zugang zu Fachanwälten für Mietrecht, die Ihnen bei allen wichtigen Fragen zur Seite stehen. Ob es um die Prüfung einer Betriebskostenabrechnung, die Abwehr einer unberechtigten Kündigung oder die Vorbereitung auf eine mögliche Gerichtsverhandlung geht – dank der MieterEngel-Mitgliedschaft erhalten Sie zeitnah kompetenten Rat.