Mietpreisbremse: Ist meine Miete zu hoch?

Von Eva Biré

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Lese in diesem Ratgeber:

• Was besagt die Mietpreisbremse?
• Wo gilt die Mietpreisbremse?
• Welche Ausnahmen gibt es?
• Funktioniert die Mietpreisbremse?
• Wie sollte eine Reform aussehen?
• Mietpreisbremse anwenden

Vor allem in Großstädten haben Mieter oftmals Schwierigkeiten, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Die Mieten werden immer teurer und Vermieter haben keinerlei Anlass, moderate Mieten zu verlangen. Denn in angespannten Wohngebieten findet sich immer ein Suchender, der den geforderten Mietzins bezahlt. So steigen die Mieten immer weiter und immer mehr Mieter – sowohl einkommensschwache als auch durchschnittlich verdienende – stehen vor dem Problem, keine bezahlbare Wohnung zu finden. Diese Problematik soll nun ein neues Gesetz – die sogenannte „Mietpreisbremse“ beheben. Was genau ist die Mietpreisbremse und funktioniert sie überhaupt?

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Was besagt die Mietpreisbremse?

Das Gesetz regelt die Miethöhe bei Neuvermietung einer Wohnung. Zuvor konnten Vermieter bei der Vermietung einer Wohnung den Mietzins frei wählen und waren an keinerlei Regelungen gebunden. Das Gesetz bestimmt nun, dass die Miete nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Die ortsübliche Miete wird bestimmt durch den Mietspiegel bzw. durch Sachverständigengutachten.

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Wo gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Gebieten, für die das entsprechende Bundesland eine besondere Verordnung erlassen hat. Voraussetzung ist, dass es sich um angespannte Wohngebiete handelt. Es muss also Wohnungsnot und Bedarf für solch ein Gesetz herrschen. Insbesondere in Großstädten wie Berlin, München oder Hamburg gilt die Mietpreisbremse.

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Welche Ausnahmen gibt es?

Zum Schutz der Eigentümer und, um den städtischen Wohnungsbau nicht zu behindern, sieht das Gesetz allerdings einige Ausnahmen von der geltenden Regel vor.

Die Vormiete

War die Miete beim Vormieter zum Beispiel höher, als die erlaubten 110 % der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit höher als die Mietpreisbremse erlaubt, darf der Vermieter diese weiterhin auch vom neuen Mieter verlangen. Erhöhen darf er sie aber bei Neuvermietung nicht, wie es vorher der Fall war. Diese Ausnahme wird als Bestandsschutz bezeichnet und ist notwendig, um den Eingriff in das Grundrecht Eigentum des Vermieters durch die Mietpreisbremse zu relativieren. Ein Vermieter, der sich auf einen bestimmten Mietzins eingestellt und verlassen hat, soll mit Inkrafttreten des Gesetzes nicht plötzlich ins kalte Wasser geworfen werden.

Neubauten

Für Wohnungen die zum ersten Mal nach dem 1.10.2014 vermietet werden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Diese Regelung soll verhindern, dass Eigentümer vom Bau neuen Wohnraumes absehen, da sie keinerlei Gewinnchancen in der Vermietung der Wohnungen mehr sehen.

Umfangreiche Modernisierungen

Macht der Vermieter umfangreiche Modernisierungen seiner Wohnungen, gilt auch hier für die erste Vermietung nach der Modernisierung die Mietpreisbremse nicht. Die Frage, ob eine sog. umfangreiche Modernisierung oder eine sonstige Modernisierung vorliegt, hängt von der Höhe der dafür verwendeten Kosten ab und bedarf einer sorgfältigen Prüfung.

Sonstige Modernisierungen

Auch bei sonstigen Modernisierungen darf der Vermieter bei Neuvermietung den geltenden Modernisierungszuschlag von 11 % auf die Miete draufschlagen. Dafür ist aber Voraussetzungen, dass die Modernisierung in einem engen zeitlichen Zusammenhang mit der Neuvermietung steht.

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Funktioniert die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse erfährt viel Kritik in der Politik und den Medien. Auch Reformen des Gesetzes wurden schon vorgeschlagen und sind in Diskussion. Das liegt daran, dass das Gesetz von vielen Vermietern noch nicht ernst genommen und schlichtweg nicht beachtet wird. Viele Vermieter verlangen weiterhin Mieten, die das Erlaubte weit übersteigen. Hier liegt es nun am Mieter, die Miete zu überprüfen und den Vermieter bei Missachtung des Gesetzes zu rügen. In Gebieten, in denen Wohnungsnot herrscht, können sich viele Mieter ein solches Vorgehen aber nicht erlauben. Sie sind indessen froh, überhaupt eine Wohnung gefunden zu haben und wollen Streit mit oder gar eine Klage gegen den Vermieter unbedingt vermeiden. Mit diesem Wissen ignorieren viele Vermieter das Gesetz weiterhin und kommen damit auch oft lange durch.

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Wie sollte eine Reform aussehen?

Das Gesetz – in der jetzigen Form – kann dem damit verfolgten Ziel nicht gerecht werden. Denn es ist so konzipiert, dass es ohne Konsequenzen für den Vermieter ignoriert werden kann. Wir fordern daher eine Gesetzesänderung dahingehend, dass Vermieter zur Vermeidung hoher Rückzahlungen und Sanktionen, das Gesetz freiwillig einhalten. Dazu bedarf es entsprechende Regelungen zu Konsequenzen bei Missachtung des Gesetzes und eine Verpflichtung des Vermieters bei Neuvermietung alle notwendigen Informationen zur Überprüfung des Mietzinses durch den Mieter offenzulegen. Aus unserer Sicht kann die Mietpreisbremse nur dann funktionieren, wenn entsprechende Regelungen in den Gesetzestext aufgenommen werden.

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