Kündigung durch den Vermieter – neues Urteil zur Beweislast

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In diesem Ratgeber:

• Wann ist der Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt?
• Beispiele für Vertragsverletzungen – mit Kündigung des Mietvertrags als Folge
• Urteil des LG Berlin – der Sachverhalt und die Entscheidungsgründe
• Wer trägt die Beweislast bei einer ordentlichen Kündigung?
• Kündigung wegen Pflichtverletzung – so können sich Mieter wehren

Die Mehrheit der Mietverträge wird ohne feste Laufzeit abgeschlossen, was bedeutet, dass Mieter so lange in der Wohnung bleiben können, bis eine der Parteien den Vertrag beendet. Im Falle einer Kündigung ermöglicht das deutsche Mietrecht den Mietern einen relativ einfachen Ausstieg. Für Vermieter hingegen ist die Situation komplizierter. Eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfordert eine erhebliche Pflichtverletzung aus dem Mietvertrag, die vorsätzlich oder fahrlässig begangen wurde. Aber wer muss das beweisen?

In diesem Ratgeber gehen wir auf ein aktuelles Urteil des Landgerichts Berlin vom 05.03.2024 (Aktenzeichen: 67 S 179/23) ein, das näher auf die Beweislast des Vermieters bei Kündigung eines Mieters wegen Pflichtverletzung eingeht.

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Wann ist der Vermieter zur ordentlichen Kündigung berechtigt?

Das deutsche Mietrecht gewährt dem Mieter umfassenden Schutz, wodurch seine Rechte im Vergleich zu denen des Vermieters deutlich stärker sind. Eine Kündigung seitens des Vermieters ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, nämlich wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt.

Drei wesentliche Gründe, die ein berechtigtes Interesse des Vermieters darstellen und eine Kündigung rechtfertigen, sind im § 573 BGB festgelegt:

– Pflichtverletzung: Der Mieter hat seine vertraglichen Pflichten erheblich und schuldhaft verletzt.
– Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die vermietete Wohnung für sich selbst, für Familienangehörige oder für Mitglieder seines Haushalts.
– Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter kann das Grundstück durch die Vermietung nicht wirtschaftlich sinnvoll nutzen und würde durch die fortgesetzte Vermietung erhebliche finanzielle Nachteile erleiden.

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Beispiele für Vertragsverletzungen – mit Kündigung des Mietvertrags als Folge

Mitunter in den folgenden Fällen kann eine erhebliche und schuldhafte Vertragsverletzung bestehen, die im Einzelfall eine Kündigung durch den Vermieter rechtfertigen kann:

– Bei Lärm und Ruhestörungen, die vom Mieter ausgehen, kann nach wiederholtem Fehlverhalten und einer vorherigen Abmahnung der Mietvertrag gekündigt werden.
– Das wiederholte Abstellen von Gegenständen im Treppenhaus kann als Störung des Hausfriedens betrachtet werden und zur ordentlichen Kündigung führen.
– Ohne Genehmigung des Vermieters vorgenommene bauliche Veränderungen an der Mietsache, für die eine Zustimmung erforderlich gewesen wäre, können eine fristgemäße und in schweren Fällen sogar eine fristlose Kündigung nach sich ziehen.
– Die Lagerung gefährlicher Stoffe oder leicht entzündlicher Materialien in der Mietwohnung, im Keller, in der Garage oder auf dem Dachboden kann ebenfalls eine Kündigung rechtfertigen.
– Eine unerlaubte Untervermietung oder eine nicht genehmigte gewerbliche Nutzung der Mietsache können ebenfalls zu einer Kündigung führen.

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Urteil des LG Berlin – der Sachverhalt und die Entscheidungsgründe

In einem kürzlich ergangenen Beschluss vom 5. März 2024 hat das Landgericht Berlin die Berufung von Vermietern gegen das Urteil des Amtsgerichts Mitte, welches ihre Räumungsklage abgewiesen hatte, zurückgewiesen. Zudem wurden den Vermietern die Prozesskosten auferlegt (Aktenzeichen: 67 S 179/23). Die Vermieter verlangten die Räumung einer Wohnung in Berlin, nachdem der Beklagte am 22. Januar 2022 einem der Vermieter antisemitische und beleidigende WhatsApp-Nachrichten geschickt hatte. In der Folge sprachen die Kläger mehrere verhaltensbedingte Kündigungen aus.

Nach Einholung eines medizinisch-psychiatrischen Sachverständigengutachtens wies das Amtsgericht Mitte die Klage ab. Es entschied, dass das Mietverhältnis durch keine der Kündigungen beendet worden sei, da der Beklagte laut Gutachten an einer schizophrenen Psychose gelitten habe und seine Einsichts- und Steuerungsfähigkeit zum Tatzeitpunkt erheblich vermindert gewesen sei. Eine weitere Kündigung vom Juni 2023 wurde mangels qualifizierter elektronischer Signatur als formunwirksam angesehen.

Das Gericht befand, dass die Pflichtverletzungen nicht ausreichend erheblich waren, um eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB zu rechtfertigen. Ein entscheidender Faktor war, dass der schwerbehinderte Mieter vorher nicht abgemahnt wurde. Zudem bestand das Mietverhältnis seit fast 20 Jahren weitgehend ohne Beanstandungen. Bei der Verfassung der beleidigenden Nachrichten war der Mieter offensichtlich emotional entgleist, und der wirre Inhalt der Beleidigungen ließ auf eine pathologische Natur schließen.

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Wer trägt die Beweislast bei einer ordentlichen Kündigung?

Besonders relevant ist die Frage, welche Partei im Prozess das Verschulden darlegen und beweisen muss, wenn der Vermieter die ordentliche Kündigung auf eine nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters stützt, wie in § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB vorgesehen.

Das Landgericht Berlin folgt hier der Ansicht, dass die volle Beweislast den Vermieter trifft und beruft sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesarbeitsgerichts (BAG) aus dem Arbeitsrecht sowie die Begründung des Gesetzesentwurfs. Allgemein gilt, dass der Vermieter die objektiven Tatbestandsmerkmale darlegen und beweisen muss, während für das Verschulden eine umgekehrte Beweislast greift. Das bedeutet, dass der Mieter beweisen muss, dass er die Vertragsverletzung nicht zu vertreten hat.

Unbestritten ist somit, dass der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass der Mieter eine vertragliche Pflicht nicht unerheblich verletzt hat. Gelingt dem Vermieter dieser Beweis, wird angenommen, dass dies zumindest fahrlässig geschehen ist. Der Mieter kennt den Vertrag und seine daraus resultierenden Rechte und Pflichten und wird in der Regel – obwohl nicht gesetzlich vorgeschrieben – vorab gemahnt und auf seine Pflichtverletzung hingewiesen. Aus der Sicht des Vermieters und basierend auf objektiven Umständen ist von einem schuldhaften Verhalten auszugehen. Diese Annahme muss der Mieter widerlegen. Er muss das Gericht von seiner Unschuld überzeugen.

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Kündigung wegen Pflichtverletzung – so können sich Mieter wehren

Wenn ein Mieter eine Kündigung als ungerechtfertigt ansieht, sollte er innerhalb von einem Monat nach Erhalt der Kündigung schriftlich beim Vermieter Widerspruch einlegen und die Gründe dafür klar darlegen. Mögliche Gründe könnten sein, dass die behauptete Pflichtverletzung nicht besteht, sie unerheblich ist oder der Mieter keine Schuld trägt.

Sollte der Vermieter nach dem Widerspruch an der Kündigung festhalten, ist es erforderlich, dass der Mieter innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Kündigung beim zuständigen Amtsgericht eine Klage auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung einreicht. Versäumt der Mieter diese Frist, wird die Kündigung wirksam, auch wenn sie inhaltlich ungerechtfertigt sein sollte. Im gerichtlichen Verfahren wird dann geprüft, ob die Bedingungen des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB erfüllt sind.

Auch wenn die begangene Pflichtverletzung eine Kündigung rechtfertigen würde, hat der Mieter die Möglichkeit, gegen die Beendigung des Mietverhältnisses Widerspruch einzulegen und dessen Fortsetzung zu fordern, falls die Kündigung eine unzumutbare Härte für ihn oder seine Familie darstellen würde, beispielsweise aufgrund von Alter, Krankheit oder Behinderung gemäß § 574 BGB. Dabei muss die Härte schwerwiegender sein als das Interesse des Vermieters an der Vertragsauflösung.

Angesichts der komplexen Rechtslage empfiehlt es sich, rechtliche Beratung durch einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt zu suchen. Ein solcher Anwalt kann die Erfolgschancen realistisch bewerten und alle erforderlichen Maßnahmen fristgerecht durchführen.

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