Schäden an der Mietsache – neues BGH-Urteil zum Kautionseinbehalt

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In diesem Ratgeber:

• Bei welchen Forderungen dürfen Vermieter die Mietkaution einbehalten?
• Verschlechterung der Mietsache – die Verjährung von Ersatzansprüchen
• Kautionskürzung nach sechs Monaten – das BGH-Urteil
• Rückzahlung der Kaution – welche Verjährung für Mieter wichtig ist

Die Kaution dient dazu, mögliche Forderungen des Vermieters abzusichern: Wenn nach dem Ende des Mietverhältnisses noch offene Posten bestehen, etwa ausstehende Nebenkosten oder Kosten für die Behebung von Beschädigungen an der Mietwohnung, darf der Vermieter sie einbehalten. Je nach Sachverhalt vollständig oder nur teilweise.

Üblicherweise hat der Vermieter lediglich sechs Monate Zeit, um vorhandene Schäden zu rügen und damit einen Kautionseinbehalt zu legitimieren. Ein neues Urteil vom Bundesgerichtshof (BGH) vom 10.07.2024 (Aktenzeichen: VIII ZR 184/23) stellt nun klar, dass Vermieter sich ihr Geld für eine Reparatur auch nach der Frist vom Mieter wiederholen können. In diesem Ratgeber gehen wir ausführlicher auf das Thema Kautionseinbehalt und das neue Urteil des BGH ein.

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Bei welchen Forderungen dürfen Vermieter die Mietkaution einbehalten?

Vermieter haben das Recht, die Mietkaution für verschiedene Posten zu verwenden. Dazu zählen ausstehende Mieten, unbezahlte Nebenkosten sowie künftig erwartete Nachzahlungen für Nebenkosten. Außerdem können Kosten für Mängel oder vom Mieter verursachte Schäden an der Mietwohnung, die über übliche Gebrauchsspuren hinausgehen, mit der Kaution verrechnet werden.

Schönheitsreparaturen, die im Mietvertrag wirksam festgelegt und vom Mieter nicht durchgeführt wurden, gelten als Mängel. Der Vermieter kann in diesem Fall entweder die Kosten für die professionelle Ausführung der Reparaturen dem Mieter berechnen oder diese mit der Mietkaution verrechnen.

Die Verrechnung der Mietkaution ist nur für Forderungen zulässig, die in unmittelbarem Zusammenhang mit dem Mietverhältnis stehen. Außerdem darf nur der Betrag der Kaution einbehalten werden, der tatsächlich zur Deckung von Reparaturkosten oder ausstehenden Nebenkosten und Mietschulden benötigt wird.

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Verschlechterung der Mietsache – die Verjährung von Ersatzansprüchen

Laut § 548 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters für Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sechs Monate nach der Rückgabe. Eine solche Veränderung oder Verschlechterung liegt vor, wenn die Mietsache nicht im vereinbarten Zustand zurückgegeben wird.

Die Ansprüche können auf Geldersatz oder Herstellung des vertragsgemäßen Zustandes gerichtet sein. Sie resultieren möglicherweise aus nicht vertragsgemäßem Gebrauch oder der Verletzung von Nebenpflichten wie der Instandhaltung, der Pflicht zur Meldung von Mängeln oder der Obhutspflicht. Wichtig ist, dass der entstandene Schaden in direktem Zusammenhang mit der Mietsache steht.

Verhandlungen zwischen Vermieter und Mieter können die Verjährung dieser Ansprüche hemmen, wie es § 203 BGB direkt festlegt. Um die Verjährung aufgrund laufender Verhandlungen zu unterbrechen, genügt ein Austausch von Standpunkten über die Schadensersatzforderungen.

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Kautionskürzung nach sechs Monaten – das BGH-Urteil

Im Urteil vom 10. Juli 2024, Aktenzeichen VIII ZR 184/23, beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage, unter welchen Umständen ein Vermieter auch nach Ablauf von sechs Monaten noch Schäden von der Kaution abziehen darf.

Ausgangspunkt war ein Konflikt zwischen einem Vermieter und einer ehemaligen Mieterin. Nachdem ihr Mietverhältnis am 8. November 2019 endete, forderte die Mieterin ihre Kaution von etwa 780 Euro zurück. Der Vermieter hingegen machte am 20. Mai 2020 über diesen Betrag hinausgehende Schadensersatzansprüche für angebliche Schäden an der Wohnung geltend, woraufhin die Mieterin nichts zurückerhielt. Sie strebte daraufhin an, ihren Anspruch gerichtlich einzufordern und stützte sich dabei vorrangig auf § 548 BGB.

Vorinstanzen gaben Mieterin zunächst Recht

Die Argumentation der Mieterin überzeugte die unteren Gerichtsinstanzen. Sie konnte erfolgreich darlegen, dass eine Aufrechnung mit den geltend gemachten Schadensersatzansprüchen aufgrund der Verjährung nicht mehr möglich war. Ein spezifisches Detail des Schuldrechts spielte dabei eine zentrale Rolle: Grundsätzlich ist eine Aufrechnung mit einer verjährten Forderung möglich. Dies gilt jedoch nur, wenn die Forderung zum Zeitpunkt der ersten Möglichkeit zur Aufrechnung noch nicht verjährt war. In diesem Fall erkannten die Gerichte diese Ausnahme nicht an, da es an der notwendigen Aufrechnungslage nach § 387 BGB mangelte. Insbesondere fehlte es an der erforderlichen Gleichartigkeit der Forderungen.

Der Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung der Barkaution war eine Geldforderung. Demgegenüber war der Schadensersatzanspruch des Vermieters ursprünglich auf die Wiederherstellung des früheren Zustandes der Mietsache, also auf Naturalrestitution, gerichtet. Zwar hätte der Vermieter nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB anstelle der Naturalrestitution auch Geldersatz verlangen können. Dies hätte er jedoch innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist tun müssen, was nach Ansicht der Gerichte nicht geschehen war.

Aufrechnung interessengerecht – die Begründung des BGH

Der Bundesgerichtshof (BGH) widersprach in seiner Entscheidung der Einschätzung der Vorinstanzen. Er bekräftigte, dass die Aufrechnung rechtens war. Die Richter am BGH argumentierten, dass die früheren Gerichte die übliche Interessenlage zwischen Vermieter und Mieter nicht ausreichend berücksichtigt hätten. Ihrer Ansicht nach ist eine Barkautionsvereinbarung im Mietvertrag in der Regel so zu interpretieren, dass ein Vermieter auch nach Ablauf der Mietzeit und nach Ende der Verjährungsfrist Ansprüche für Schäden an der Mietsache von der Kaution abziehen darf. Die Hauptfunktion der Kaution sei schließlich, die Ansprüche des Vermieters abzusichern. Ihm sollte die Möglichkeit gegeben werden, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses durch eine einfache Aufrechnung mit der Kaution zu befriedigen.

Die Richter in Karlsruhe fanden das Argument der Vorinstanzen wenig überzeugend, wonach der Vermieter die Frist von sechs Monaten hätte nutzen sollen, um seinen Anspruch auf Geldersatz geltend zu machen. Sie sahen dies lediglich als formalen Schritt vor der entscheidenden Kautionsabrechnung. Aus ihrer Sicht haben Mieter in der Regel kein Interesse daran, dass dieser Schritt zwingend innerhalb der Sechs-Monats-Frist erfolgt.

Der Senat des BGH hob das Urteil der Berufungsinstanz auf und verwies den Fall zur weiteren Verhandlung und Entscheidung zurück an das Landgericht Nürnberg-Fürth. Dieses Gericht ist nun aufgefordert, festzustellen, ob die vom Vermieter geltend gemachten Schadensersatzansprüche tatsächlich bestehen.

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Rückzahlung der Kaution – welche Verjährung für Mieter wichtig ist

Das Landgericht Oldenburg hat in einem Urteil (Az.: 4 T 93/13) entschieden, dass sowohl der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der Mietkaution als auch der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietsicherheit in drei Jahren verjähren. Die Verjährungsfrist für den Mieter beginnt sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses bzw. am Ende des Jahres, in dem der Anspruch fällig geworden ist.

Reagiert der Vermieter nicht auf eine Rückforderung, ist es für Mieter wichtig, die Verjährungsfrist im Auge zu behalten. Sie sind betroffen? Zur Sicherung Ihrer Ansprüche sollten Sie gegebenenfalls rechtzeitig Klage auf Rückzahlung erheben oder einen Mahnbescheid beantragen. Rechtsberatung ist hier von großem Vorteil.

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