Wann hilft die Kappungsgrenze Mieterinnen und Mietern?

von Eszter Rohacsek

---

In diesem Ratgeber findest du:

• Was bedeuten Kappungsgrenze und Sperrfrist?
• Kappungsgrenze auf dem angespannten Wohnungsmarkt
• Warum ist die Kappungsgrenze gut für Mieter?
• Was verhindert die Kappungsgrenze?
• Beispiel: Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze

---

Mieten werden immer höher und höher. Zahlreiche neue Regelungen und Gesetze zwingen den Markt dazu sich ständig zu ändern. In Deutschland werden Mieterinnen und Mieter besonders geschützt. Die Kappungsgrenze und Sperrfrist schützen zum Beispiel Mieter vor Mieterhöhungen bei Modernisierungen. Wie dies genau passiert, lesen Sie in diesem Artikel.

---

---

Was bedeuten Kappungsgrenze und Sperrfrist?

Die gesetzlich festgelegte Kappungsgrenze und Sperrfrist (Jahresfrist) schützen Mieter vor übermäßig hohen beziehungsweise häufigen Mieterhöhungen, in Hinblick auf die ortsübliche Vergleichsmiete. Die Kappungsgrenze besagt, dass der Vermieter den Mietzins innerhalb von drei Jahren insgesamt nur um höchstens 20% erhöhen darf. Das gilt auch, wenn die ortsübliche Vergleichsmiete eine höhere Mietsteigerung rechtfertigen würde. Mieterhöhungen wegen Modernisierung oder gestiegener Betriebskosten werden dabei jedoch nicht berücksichtigt.

---

Kappungsgrenze auf dem angespannten Wohnungsmarkt

Ist der Wohnungsmarkt in einer bestimmten Gegend besonders angespannt, kann das jeweilige Bundesland die Kappungsgrenze zum Schutz der Mieter auch auf 15% herabsetzten. Übersteigt die Mietforderung des Vermieters die Kappungsgrenze, muss der Mieter die Erhöhung nur bis zur Kappungsgrenze hinnehmen. Die Sperrfrist regelt darüber hinaus, dass nach einer erfolgten Mieterhöhung die nächste Anhebung frühestens nach 12 Monaten erfolgen darf.

---

---

Warum ist die Kappungsgrenze gut für Mieter?

Die Kappungsgrenze schützt Mieter bei Modernisierung. Um übermäßige Mieterhöhungen zu verhindern, hat der Gesetzgeber einen Schutzmechanismus im Gesetz verankert. Die sogenannte „Kappungsgrenze“ soll dafür sorgen, dass die Mieten auch nach einer Modernisierung bezahlbar bleiben.

Die Kappungsgrenze gilt für alle Modernisierungsvorhaben, die seit dem 1. Januar 2019 angekündigt wurden und besagt, dass die Miete innerhalb von 6 Jahren um höchstens 3 Euro je Quadratmeter steigen darf. Für günstigen Wohnraum mit Quadratmeterpreisen unter 7 Euro, liegt die maximale Mietsteigerung bei 2 Euro.

---

Was verhindert die Kappungsgrenze?

Die Kappungsgrenze verhindert, dass die Miete unverhältnismäßig steigt, wenn ein Vermieter innerhalb weniger Jahre mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchführt. Steigt die Miete nach einer Modernisierung im ersten Jahr um 2 Euro je Quadratmeter, kann sie nach weiteren Modernisierungsarbeiten im Folgejahr nicht erneut um 2 Euro, sondern höchstens um 1 Euro je Quadratmeter angehoben werden.

---

Beispiel: Mieterhöhung im Rahmen der Kappungsgrenze

Die für eine Wohnung gezahlte Miete beträgt seit dem 01.02.2021 4,43 €/m2. Die ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 6,29 €/m2. Am 25.03.2022 geht dem Mieter ein Mieterhöhungsverlangen zu, mit dem der Vermieter die Zustimmung zu einer Anhebung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete zum 01.06.2022 begehrt. Aufgrund der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 BGB kann der Vermieter jedoch nur eine Zustimmung zur Anhebung der Miete auf 4,43 €/m2 + 0,89 €/m2 (20 %) = 5,32 €/m2 verlangen

Anwendungsbereich der Kappungsgrenze
Die Kappungsgrenze gilt bei allen Mieterhöhungen nach § 558 Abs. 1 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete) und bei Wohnraummietverhältnissen – und dort nur bei Bestandsmieten

Allerdings gilt die Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB, bei Erhöhungen der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB, bei Untermietzuschlägen und Zuschlägen wegen gewerblicher Nutzung, bei Mietsteigerungen aufgrund einer Erweiterung der Vermieterleistungen (Beispiel: Der Mieter zahlt künftig mehr, weil ihm nunmehr zusätzlich die Nutzung von Nebenräumen o.Ä. eingeräumt wird) und bei Neuabschlüssen (in diesen Fällen wird der Vermieter lediglich die Vorschriften über die Mietpreisüberhöhung zu beachten haben) nicht.

---