Interview mit MieterEngel Partneranwalt Steve Laurenz

Wie kamen Sie zum Mietrecht, Herr Laurenz?

Als ich in die Kanzlei kam, wollte ich zunächst Steuerrecht machen. Und dann hat mein Partner gesagt: „Beim Mietrecht haben wir so viel zu tun, da brauche ich deine Unterstützung.“ Tatsächlich ist die Nachfrage nach Rechtsberatung zum Thema Mietrecht sehr hoch. Wir haben deutschlandweit eine hohe Quote an Mietenden, im Vergleich zu anderen europäischen Ländern, wo es einen höheren Eigentumsanteil gibt. Ich habe mich dem Mietrecht gewidmet, schnell Freude an diesem spannenden Rechtsgebiet gefunden und deshalb auch 2019 den Fachanwalt gemacht. 

Wie kommt man als Mietende*r zu seinem Recht?

Es hilft jemand, der sich mit dem Mietrecht und mit der deutschen Rechtsprechung auskennt. Die Rechtsprechung zum Mietrecht ist – trotz einheitlichem Bundesrecht – regional teilweise sehr unterschiedlich. Zu bestimmten Problemen gibt es bei unterschiedlichen Gerichten somit unterschiedliche Meinungen. Der Rechtsschutz ist immer im Wandel, weshalb man die aktuelle Rechtsprechung kennen sollte. Hier helfen Institutionen, wie bspw. die Mietervereine oder MieterEngel ungemein. Denn dort erhält man Beratung von ständig fortgebildeten und auf das Mietrecht spezialisierten Juristen.

Bei diesen Institutionen ist die Rolle zudem auch die der Interessenvertretung. Als Mietender sehe ich mich oft dem (vermeintlich) übermächtigen unternehmerischen Vermieter ausgesetzt. Es besteht häufig die Angst des Verlustes der Wohnung, wenn ich dem Vermieter und seinen Forderungen nicht “blind folge”, sondern meine Rechte wahrnehme. Hier haben Mietervereine und MieterEngel Partneranwälte die Kompetenz, mit Erfahrung und Fachwissen zu unterstützen. 

Gibt es in Deutschland ausreichenden Mieterschutz?

Grundsätzlich ist das Mietrecht mieterfreundlich ausgestaltet. Der Gesetzgeber hat erkannt, dass der Mieter schutzbedürftig ist, und hat deshalb an vielen Stellen im Gesetz auch verankert, dass der Vermieter in einem Mietvertrag nicht vom Gesetz abweichen darf. Per Gesetz sind damit einige Formulierungen im Mietvertrag schlichtweg unwirksam. Weshalb es sich lohnt, die Beratung eines Experten heranzuziehen, anstatt einfach das, was dort steht, für bare Münze zu nehmen. Ob sich daraus nun schlussfolgern lässt, dass in Deutschland der Mieterschutz ausreichend ist, kann nicht pauschal für alle Teilbereiche des weiten Mietrechts beantwortet werden. An einigen Stellen sollte auf jeden Fall zeitgemäß nachgebessert werden. Letztlich müssen beide Interessen, die der Mieter und die der Vermieter, berücksichtigt werden. 

In dem Dauerschuldverhältnis eines Mietverhältnisses ist man schließlich darauf angewiesen, über Jahre oder sogar Jahrzehnte miteinander auszukommen.

Es gibt immer noch viele Stellen, an denen man im Mietrecht nachbessern kann, was vor allem damit zu tun hat, dass sich die Lebensumstände wandeln und hier mit Mietrecht und Mietrechtsprechung angeglichen werden kann. Es gibt beispielsweise die CO2-Abgabe und ähnliche Änderungen, wo immer wieder nachjustiert und der Mieterschutz im Auge behalten werden muss.

Wer ist hier gefragt, der Gesetzgeber, der nachbessern sollte?

Auch. Aber auch die Gerichtsinstanzen leisten eine wichtige Arbeit. Der Mieterschutz besteht aus dem Zusammenspiel aus der Gesetzgebung und der laufenden Interpretation der Gesetze durch die Gerichte. Hier gilt in Deutschland der Bundesgerichtshof (BGH) als die letzte Instanz der Zivilgerichtsbarkeit. Damit hat eine Entscheidung des BGH zwar einen Einfluss auf die Entscheidungen der Amts-, Land- und Oberlandesgerichte, sind aber nicht unumstürzlich. Nur wenn die Instanzgerichte ihre eigene Entscheidung im Rahmen eines Urteils abbilden und die Rechtsmitteleinlegung zulassen, kann der Bundesgerichtshof erneut über die aufgeworfenen Rechtsfragen entscheiden. 

Wissen Mietende in Deutschland genug über Mietrecht, um ihre eigenen Rechte durchzusetzen?

Mangelndes Wissen ist sicherlich eine Hürde. Jedoch gibt es viele, die für sich selbst sagen: Ich brauche dieses Wissen nicht, ich gehe lieber gleich zum Fachmann oder zur Fachfrau. Anwälte und auch Rechtsberatung über MieterEngel sind nicht nur dazu da, Konfrontationen mit dem Vermieter gerichtlich auszufechten, sondern auch dazu einfach mal ein offenes Ohr zu bieten. Mietende hier emotional abzuholen. Viele möchten sich das Problem einfach nur von der Seele reden und man kann als Anwalt oder Anwältin helfen, den Kernpunkt eines Streits herauszuarbeiten, der vielleicht schon aus den Augen verloren wurde. Worüber wird in der Sache denn eigentlich noch gestritten? Ein Interessenvertreter, wie eben auch MieterEngel, kann dazu beitragen, einen Konflikt zu befrieden und gütliche Lösungsvorschläge zu finden, die manchmal sogar außerhalb einer rechtlichen Beratung liegen.

Nicht jede Rechtsberatung endet damit, dass es einen Gewinner und einen Verlierer gibt. Gerade in einem Dauerschuldverhältnis kann es zwei Gewinner oder zwei Verlierer geben. MieterEngel Partneranwälte beraten – ohne emotional involviert zu sein – zur bestehenden Gesetzeslage und zur Rechtssprechung und helfen eine Lösung zu finden. Hier objektiv und aus der Distanz eine Lösung für beide Seiten vorzuschlagen, gleicht oft schon fast einer Mediation. 

Eine Situation, in der man gar nicht helfen kann als Anwalt gibt es eigentlich nicht. Für jedes Problem gibt es eine Lösung. Natürlich gibt es Rechtsfragen, die von Gerichten bisher noch nicht entschieden worden sind, aber da kann man Lösungen aufzeigen, mit denen vielleicht beide Seiten leben können. Deshalb lohnt es immer, sich direkt an Fachanwälte über Mieterengel oder anderswo zu wenden. Hier sieht man oft Lösungen, auf die man selbst vielleicht gar nicht kommt. Das Mietrecht ist sehr weitreichend vom Recht über Betriebskosten, über Mietzahlungen, Pünktlichkeit der Mietzahlungen bis hin zu Mängeln oder Modernisierungsansprüchen. 

Hatten Sie selbst schon einmal Mietprobleme? 

Tatsächlich habe ich unglaubliches Glück, dass wir eine tolle Hausgemeinschaft haben, mit einer guten Hausverwaltung und einem verständigen Vermieter. Hier wurde sich bisher immer vorbildlich um alle Anliegen gekümmert. Was ich natürlich in meiner Arbeit auch als Blaupause heranziehen kann, um anderen Verwaltungen aufzuzeigen, dass ein lösungsorientiertes Miteinander möglich ist. 

Das einzige Problem, was ich bisher hatte, ist, dass ich bei der Anmietung einer Wohnung manchmal das Gefühl habe, dass man sich natürlich keinen Anwalt für Mietrecht ins Haus holen will. Bei der Anmietung meiner Wohnung habe ich deshalb meinen Studentenjob damals angegeben und gesagt, ich bin Barkeeper und nicht Mietrechtsanwalt. 

Wenn sie an den eigenen Freundes- und Familienkreis denken, was sind hausgemachte Probleme, die Mietende durch Fehler und Vernachlässigung vielleicht selbst heraufbeschwören?

Falsch machen und vernachlässigen bedeutet, sich nicht um das Problem zu kümmern oder viel zu spät. Aussitzen ist nur selten eine gute Strategie. Das Beste ist, tatsächlich jedes Problem anzugehen, und sich Hilfe zu suchen. Beispielsweise die Betriebskostenabrechnung, die man voreilig gezahlt hat und nun befürchtet, sich das Geld nicht mehr zurückholen zu können. Das wissen viele nicht, dass hier eine Rückzahlung möglich ist. 

Was genau gilt bei der Betriebskostennachzahlung?

Wenn die ursprüngliche Abrechnung falsch ist und man bei einer Korrektur Geld zurückbekommen würde, kann man diese auch bei einer bereits gezahlten Nachzahlung noch fordern. 

Welche Probleme kann man noch verschlimmern?

Ganz klassisch, Feuchtigkeit, oder Schimmel. Auch wenn die Verantwortung aufgrund baulicher Mängel zunächst beim Vermieter lag, so ist, wenn man es nicht meldet und das Problem sich verschlimmert, der Mieter zumindest an den Folgeschäden ggf. mit Schuld und muss damit am Ende für den  – nun viel schlimmeren – Schaden selbst aufkommen. Es ist immer wichtig: Probleme erkennen, ansprechen und sich Unterstützung suchen.

Sind Mietende manchmal auch positiv über das Ergebnis einer Mietrechtsberatung überrascht?

Ja durchaus. Beispielsweise wenn ein Anspruch eigentlich verfristet oder verjährt ist, durch einen respektvollen und kompromissbereiten Umgang mit der Gegenseite aber dennoch eine Einigung erzielt werden kann.

Hier zeigt sich dann im Besonderen: rechtliche Beratung  – gerade auch die über MieterEngel – hat nicht unbedingt damit zu tun, die Muskeln spielen zu lassen und einen Streit gerichtlich auszutragen. Nicht konfrontativ, sondern lösungsorientiert und wirtschaftlich zu beraten, ist hier ebenfalls ein erstrebenswertes Ziel. Ein Mietverhältnis ist und bleibt ein Dauerschuldverhältnis. Nur weil man einen Kampf gewinnt, heißt das nicht, dass dann nicht bald der nächste Streit droht. Es gibt deutlich mehr Bereitschaft auf Vermieterseite für außergerichtliche Einigungen und Kompromisse, als man gemeinhin annimmt.  

Über das Internet kann man viele Informationen erhalten. Auch zum Mietrecht. Ist das für Anwälte eher Fluch, oder eher Segen? 

Beides. Wie wir Juristen gerne sagen: es kommt darauf an. 

Es ist von Vorteil, wenn der Mandant schon gewisse Vorkenntnisse hat und man sich auf das Kernproblem konzentrieren kann.  

Allerdings ist es auf der Kehrseite natürlich leider so, dass im Internet jeder viel verbreiten kann und damit auch viel Fehlinformation im Umlauf ist. Hier kann durch Fehlinformation ein größerer Schaden entstehen.  

Was kann man aufgrund der aktuellen Energiekrise und der anstehenden Nebenkostennachzahlungen als Mieter tun?

Mein genereller Rat ist: Geld zurückhalten ist einfacher als Geld zurückfordern. Allerdings ist es in diesem Fall auch gefordert, sich selbst am besten einzuschätzen, ob man wirklich in der Lage ist, das gesparte Geld auch auf die Seite zu legen und nicht doch auszugeben. So kann also eine freiwillige Erhöhung der Vorauszahlungen, die man mit dem Vermieter vereinbart, auch eine gute Alternative sein. Generell empfehle ich zusätzlich zu den eigenen Sparmaßnahmen, sich auch als Hausgemeinschaft Gedanken zum Energiesparen zu machen, soweit dies möglich erscheint. Dauerhaft geöffnete Fenster und Türen im Haus können zu zusätzlichen Heizkosten in den Wohnungen führen. 

Was überzeugt Sie am Konzept MieterEngel? 

MieterEngel ermöglicht eine sehr kundennahe Beratung, die sich direkt auf das Problem konzentriert. Bevor ich mich mit einem Fall befasse, hat das Team bei MieterEngel bereits geprüft, ob alle Unterlagen da sind und ob die Fragen oder das Problem ausreichend beschrieben sind. Damit kann ein Anwalt oder eine Anwältin hier wirklich im Interesse des Mitglieds auch schnell und umfassend beraten. 

Am Ende kennt eben nur der Mandant oder die Mandantin das eigene Problem ausreichend, sodass ohne die konstruktive Mitarbeit nur allgemein beraten werden kann. MieterEngel leistet hier wichtige Arbeit. Wenn beispielsweise Mitglieder, auch aufgrund der Unerfahrenheit oder der Emotionalität eines Mietproblems vergessen, den Mietvertrag, die Betriebskostenabrechnung oder Fotos der Mängel auch mit der Anfrage mitzuliefern. Die schnelle Bearbeitung kommt so auch den Mietenden zugute. 

Für Mietende ist der besondere Vorteil, dass, egal in welcher Lebenslage die Beratung benötigt wird, ihnen geholfen werden kann. Entweder über das Portal oder per Telefon. Egal, ob im Urlaub oder im Krankenhaus, hier kann ein Ratsuchender schnell eine Rechtsberatung bekommen. 

Was motiviert Sie in Ihrem Job als Mietrechtsanwalt besonders?

Ich bin gerne Problemlöser. Wenn Menschen mit einem Mietproblem, für das sie selbst keine Lösung sehen, zu mir kommen und ich am Ende dafür ein oder mehrere Lösungswege aufzeigen kann.  

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Welchen Schutz erhalten Mitglieder bei MieterEngel?

Von Abmahnung bis Zwangsversteigerung – MieterEngel hilft bei allen
außergerichtlichen mietrechtlichen Problemen. Ein persönlicher Partneranwalt
klärt Sie über Ihre Rechte auf und gibt Ihnen eine klare Handlungsempfehlung
für Ihren speziellen Fall. Bequem von der Couch aus oder unterwegs am
Smartphone. Rückfragen und Beratungen zu weiteren Mietproblemen sind ebenfalls
in Ihrer Mitgliedschaft enthalten.
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