Interview mit MieterEngel Partneranwalt Thilo Felsch 

Wie kamen Sie zum Mietrecht?

Der Zufall wollte es, dass mein erster Vermieter mich beauftragt hat, seine Mietrechtsangelegenheiten auf Vermieterseite als Anwalt zu vertreten. Und so kam eins zum anderen. Er hatte mehrere Mietobjekte und dadurch hatte ich schnell viel Arbeit und meinen Schwerpunkt in diesem Bereich. Da es nicht nur unwirtschaftlich, sondern auch fachlich nicht zu leisten ist, viele Rechtsgebiete anzubieten, habe ich das Mietrecht weiter verfolgt und schließlich auch einen Fachanwaltstitel für Mietrecht erlangt. 

Gerade die Spezialisierung der Fachanwaltschaft schätze ich heute sehr, wenn ich zu meinem Mandanten gleich sagen kann: So ist die Rechtslage. Ohne erst im Kommentar nachschlagen zu müssen. Das gibt auch den Mitgliedern ein gutes Gefühl.

Was ist das Besondere am Mietrecht? 

Über das Mietrecht versucht man den Mieter dahingehend zu schützen, dass er ein möglichst sorgenfreies Leben in seinen “eigenen” vier Wänden leben kann. Ein Mietvertrag über andere Dinge oder Verträge ganz allgemein verfügen über diese weitreichenden Schutzrechte in der Regel nicht. Hier kann man grundsätzlich alles vereinbaren, z.B. ein weitreichendes Kündigungsrecht für die Parteien. Im Wohnraummietrecht hat der Gesetzgeber als Ausfluss des Sozialstaatsprinzips dagegen recht große Pflöcke eingeschlagen, die dem Mieter z.B. durch Beschränkung des Kündigungsrechts für den Vermieter, oder durch unterschiedlich lange Kündigungsfristen für Vermieter und Mieter  eigentümerähnliche Rechte einräumen und ihn im Extremfall vor unverschuldeter Obdachlosigkeit schützen sollen. 

Hier entsteht das Spannungsfeld zwischen den Interessen des Vermieters einerseits, der sagt, “dies ist mein Eigentum, hier kann ich tun, was ich will”, andererseits die gesetzliche Gewährleistung für den Mieter, seine gemietete Wohnung zu erhalten, soweit er sich vertragsgemäß verhält. Wenn wir an die Stichworte Eigenbedarf, Mieterhöhung und Modernisierung denken, dann ist diese Balance nicht immer ganz einfach. 

Ist das Mietrecht in Deutschland umfassend genug für den Schutz der Mieter?

Interessant ist, dass es in keinem anderen Rechtsgebiet so wenig nötig ist, überhaupt einen schriftlichen Vertrag abzuschließen. Ein mündlicher oder gar ein konkludent geschlossener Mietvertrag, bei welchem das Handeln oder das Verhalten, das auf einen bestimmten Willen schließen lässt und eine ausdrückliche Willenserklärung rechtlich ersetzt, genügt mitunter:  Ich ziehe mit Willen des Vermieters ein, zahle Miete und habe damit eigentlich schon faktisch einen Mietvertrag, der mich relativ weitgehend schützt. 

Im Ergebnis ist der Wohnraummietvertrag so hauptsächlich ein Dokument für den Vermieter, um seine rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten hinsichtlich des Mietverhältnisses zu nutzen. Stichworte hier sind Renovierungspflicht, Kautionsrückzahlung oder Mieterhöhung, welche immer wieder Zankapfel des Mietverhältnisses sind. 

Insbesondere die Möglichkeit, auch bei einem bestehenden Mietvertrag die Miete zu erhöhen, erscheint vielen Mietenden ungerecht. An dieser Stelle weise ich immer darauf hin, dass der Mieter im Mietvertrag einer Wohnung besonderen Kündigungsschutz genießt. Als Ausgleich sieht der Gesetzgeber daher vor, dass ein Vermieter Instrumente hat, den Mietzins über Jahre hinweg zumindest anzupassen. 

Der BGH ist generell pro Mieter. So ist es vom Gesetzgeber auch gewollt. Bei der geringen Eigentümerquote in Deutschland ist dies auch wichtig. In Berlin beispielsweise wurden Mietwohnungsbestände an renditeorientierte Unternehmen verkauft, die natürlich nicht bezahlbaren Wohnraum als Ziel hatten. Hier muss ein Ausgleich geschaffen werden. Denn strukturell ist der Vermieter besser gestellt. Ein Mieter möchte nur wohnen, aber ein Vermieter möchte Geld verdienen. Deshalb ist auch eine Beratung von Mietenden bei einem Anwalt so wichtig, um hier einen Ausgleich in diesem Machtverhältnis zu schaffen. 

Wird es also erst mit dem Mietvertrag kompliziert?

In gewisser Weise, ja. Erst mal ist wie dargelegt der Mietvertrag ein Instrument, Vermieterinteressen festzuhalten. Die darin getroffenen Vereinbarungen sind nun mal so individuell wie das Leben selbst. Diese muss man anhand der Rechtsprechung überprüfen, ob sie Gültigkeit haben können und dem eigentlichen Ziel des Mieterschutzes unangemessener Weise zuwiderlaufen und so gegebenenfalls auch gegen geltende Rechtsprechung verstoßen.

Was empfehlen Sie Mieterinnen und Mietern, um Konflikte später zu vermeiden? 

Zuallererst sollte man den Vertrag lesen. Und man sollte schauen, ob einem hier Widersprüche zu der Mietsache auffallen, die man idealerweise vorab besichtigt hat. Sind denn beispielsweise drei Räume vorhanden oder ist eins davon nur eine Abstellkammer? 

Umgekehrt ist es jedoch nicht möglich, in eine Wohnung mit sichtbaren Mängeln einzuziehen und Mängel erst später zu beanstanden. Ich muss mir diese Mängel also bei Einzug vorbehalten. Hier liegt die zentrale Bedeutung bei dem Übergabeprotokoll. Hier kann man im Guten wie im Schlechten hinterher den Vermieter greifbar machen. Alles, was hier als in Ordnung angekreuzt ist, ist grundsätzlich mangelfrei.

Generell sollte man nicht nur in eine Wohnung ziehen, die einem gefällt, sondern auch eine, bei der man sich mit dem Vermieter ein faires Vertragsverhältnis vorstellen kann. Mit dem Vorsatz einzuziehen, sich später einen Vorteil herausschlagen zu wollen, ist beiderseits die falsche Herangehensweise für ein glückliches und langes Mietverhältnis. 

Zur Vermeidung von Streitigkeiten gebe ich generell drei Ratschläge mit auf den Weg, die lauten: Dokumentation. Dokumentation und Dokumentation. Alles, was dokumentiert ist, darüber gibt es hinterher keine Streitigkeiten. Es gilt: “wer schreibt, der bleibt”. Die Dokumentation ist heutzutage sogar noch erleichtert und es ist einfach, die Wohnung bei der Besichtigung oder Einzug abzufotografieren. Wenn Sie dann eine Email schreiben und sagen: „Schön, die Wohnung nehme ich, aber noch ein kleiner Hinweis, die Tür schließt nicht richtig“, ist der Vermieter doch idealerweise auch dankbar für diese Mitteilung.

Wann kommt es zwischen Mieter und Vermieter am häufigsten zum Streit?

Rechtliche Fehler auf Vermieterseite findet man oft eher bei den privaten, kleinen Vermietern, die tatsächlichen Fehler eher bei den große Hausverwaltungen. Pauschalisieren lässt sich das aber nicht. Aufgrund der Regelungsdichte kann es einem Einzelvermieter aber schneller untergehen, dass er die Forderung zur Nachzahlung  15 Monate nach dem Abrechnungszeitraum nicht mehr erfolgreich durchsetzen kann und ist dann fassungslos, was er gerade verbockt hat, während der Großvermieter seine Objekte und deren Besonderheiten in aller Regel nicht so gut kennt.

Eine Sache, die im Mietrecht auch passieren kann, ist, dass es nur zum Schauplatz einer persönlichen Streitigkeit wird. Wenn sich Vermieter und Mieter spinnefeind sind, und nur noch Möglichkeiten suchen, einander anzugreifen und gegebenenfalls Prozesse vom Zaun zu brechen. Hier kann man als Anwalt nur dergestalt unterstützen, dass man das Ganze wieder auf eine sachliche Ebene zu heben versucht und fragt, um was es hier in der Sache eigentlich geht und gegebenenfalls auch eine Trennung begleitet.

Was überzeugt Sie am MieterEngel? 

Bei MieterEngel schätze ich den schwellenniedrigen Einstieg. Es gibt meines Wissens nach kein vergleichbares Angebot im Geltungsbereich deutschen Rechts, von zuhause aus so schnell eine fundierte Einschätzung durch einen Rechtsanwalt zu erhalten.

Was sind vermeidbare Fehler als Mieter?

Ein Klassiker hier ist, dass Mängel nur mündlich mitgeteilt werden. Oft muss ich dann bei einer Beratung fragen, wann genau haben sie den Mangel denn angezeigt? Und dann kommen vage Zeiträume wie etwa „Letzten Herbst haben wir das besprochen.“ Hier ist eine schriftliche Form immer besser, denn oft überschätzen die Parteien die Werthaltigkeit einer Zeugenaussage. Eine schriftliche Dokumentation oder auch die Textform -d.h. per Computer oder Handy verfasste Schreiben- sind hier wie der rote Faden, an dem sich das Gericht bei der Bearbeitung orientiert.

Die schriftliche Dokumentation geht im Eifer des Gefechts verständlicherweise oft unter. Wenn mein Fußboden unter Wasser steht, ist mein erstes Anliegen einen trockenen Fußboden zu bekommen und nicht zu dokumentieren, wer wann welchen Hahn aufgedreht hat.. Aber genau das ist notwendig, wenn ich insbesondere später Miete mindern will. Hier fehlt das Bewusstsein, dass Mieter beweisen müssen, dass sie die Mängel angezeigt haben. 

Was motiviert Sie besonders in Ihrem Job?

Für mich ist es eine schöne Sache, wenn der Mandant oder die Mandantin aus dem Gespräch rausgeht und sagt: „Danke, jetzt habe ich es endlich verstanden, jetzt weiß ich, wie es sich genau verhält.“ Selbst wenn es nicht immer zugunsten des Mieters ausfällt; es hilft immer schon, wenn jemand mit gutem Gewissen Rechtssicherheit über die eigene Situation hat.

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