Interview mit MieterEngel Partneranwalt Andreas Heise

Andreas Heise ist seit 1995 zugelassener Anwalt. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht arbeitet er zudem im Schwerpunkt Arbeits- und Datenschutzrecht. Seit 2005 berät Heise Mandanten in seiner eigenen Kanzlei in Göttingen und seit 2020 Mitglieder deutschlandweit bei MieterEngel. Wir sprachen unter Anderem über Mieterschutz im digitalen Zeitalter, Mietrechtsberatung als Vorsorge und Ärger mit Immobilienunternehmen. 

“Zum Anwalt kommen viele erst, wenn es bereits ein Problem und auch den Konflikt gibt. Zum Steuerberater hingegen geht man jedes Jahr. Dabei könnten die meisten viel mehr aus ihrem Mietverhältnis rausholen. Mietrechtsberatung wird aber leider noch nicht als Vorsorge gesehen.”

Wie sind Sie zum Mietrecht gekommen?

Mein erstes Staatsexamen habe ich 1991 gemacht. 

Danach habe ich in den Neuen Bundesländern im Rahmen eines befristeten Engagements bei der Abwicklung ehemals volkseigener Unternehmen mitgewirkt. Dazu gehörte auch die Veräußerung von Immobilien. Hier bin ich nach dem Referendariat auch hängen geblieben. Dieser Bereich hat mir dann als Spezialisierung Spaß gemacht. So bin ich im Mietrecht gelandet.

Wo beginnt der Mieterschutz? 

Mit dem Mietvertrag haben wir einen gegenseitig verpflichtenden Vertrag. Dies bedeutet, dass beide Parteien Rechte und Pflichten haben. Es ist jedoch oft so, dass viele nicht wissen, welche das überhaupt sind. Sie dabei zu unterstützen, versteht man als Mieterschutz. Es geht ganz simpel gesprochen darum, herauszufinden, wie die eigentliche Situation ist und welche Konsequenzen sich daraus ergeben. Nicht alles, was sich Mieter wünschen, können sie auch gegen den Willen des Vermieters durchsetzen. 

Bei welchen Problemen geraten Mieter und Vermieter aneinander?

Zu den häufigsten Problemen gehören: Schimmelbefall, lärmende Nachbarn und Betriebskostenabrechnung. Hier ist die genaue Rechtslage und der Zusammenhang nicht immer für alle Mietenden verständlich. Ein Irrglaube ist beispielsweise, dass ich für eine Wohnung, in der ich nicht gewohnt habe, deren Mietvertrag aber noch lief, keine Betriebskosten zahlen muss. Straßenreinigungsgebühr, Versicherungsgebühr und andere Kosten fallen leider trotzdem an.

Warum braucht es einen Anwalt oder eine Anwältin? Kann man die Informationen nicht über Google selbst herausfinden?

Hier mag ich den sehr einfachen Spruch: man sollte jemanden fragen, der sich damit auskennt. Ich sage ja auch bei vielen Dingen, von denen ich keine Ahnung habe, ich suche mir lieber jemanden, der es besser weiß. Das Gleiche gilt eben auch für das Mietverhältnis. 80% meiner Tätigkeit als Anwalt besteht zunächst einmal in der Ermittlung des Sachverhalts. Wenn der gefürchtete schwarze Schatten im Badezimmer auftaucht, gilt es zu klären, was denn nun die wirklichen Ursachen des Schimmels sind. Wenn der Sachverhalt klar ist, ist dessen rechtliche Bewertung relativ einfach. 

Wie entstehen häufig Konflikte zwischen Mieter und Vermieter?

Schwierig wird es, wenn nicht nur der Sachverhalt, sondern auch die psychologische Komponente mit rein spielt. Wenn also aufgrund von Kleinigkeiten die Stimmung gekippt ist, und danach beide Parteien gezielt nach Fehlern suchen, um dem anderen etwas vorwerfen zu können.  Ich will ein Beispiel geben: hier lautete der Vermietervorwurf, der Mieter würde seinen Müll nicht trennen. Dieser verwies hier jedoch darauf, dass die Wohnung in der Nähe einer Tankstelle lag und somit die Laufkundschaft Müll in die frei zugängliche Tonne entsorgte. Hier kann ich dann nur aus der Lebenserfahrung heraus sagen: lieber Mieter, schreib deinen Vermieter höflich, ohne ihm allzu sehr zu widersprechen und neuen Widerstand aufzubauen, dass du dich nicht verantwortlich fühlst. Zu beweisen, wer tatsächlich im Recht ist, ist eben viel schwieriger als bei einem klaren Fall, wie bei einer Nebenkostenabrechnung, bei der die Zahlen für sich sprechen.

“Die Qualität der mietrechtlichen Beratung bei Mieterschutzvereinen ist sehr unterschiedlich. Ich habe in der Vergangenheit viele Fälle übernommen, die nach einer Beratung dort zu mir in die Kanzlei gekommen sind.”

Ganz allgemein gefragt: Haben Mietende in Deutschland zu viele oder zu wenige Rechte? 

Ich denke, es ist schon äußerst ausgewogen. Man darf auch nicht vergessen: auch Vermieter haben hin und wieder mal Rechte. Es gibt bei beidem Extremfälle. Auch Vermieter können Pech haben. Ich kenne Fälle, wo man nach Auszug der Mietenden die Wohnung nur mit Ganzkörperschutz betreten konnte. Das gibt es zwar selten, aber doch auch.  

Allerdings gibt es Phasenweise leichte Schwankungen, was die Urteile des Bundesgerichtshofs anbelangt. Hier schwingt das Pendel mal etwas in Richtung Vermieter und mal etwas in Richtung Mieter. Gerade, was Eigenbedarfskündigungen anbelangt, ist es hier jüngst etwas zum Nachteil von Mietenden gewesen. Generell gelten bestimmte Anforderungen nach denen der Vermieter berechtigten Anspruch hat, das Mietverhältnis aufzulösen. Die sind in den letzten Jahren etwas aufgeweicht worden. 

Wie kommt es, dass die Gerichte hier so viel Einfluss haben? Ist das nicht verwirrend für alle Beteiligten?

Das Mietrecht ist gut 120 Jahre alt. Die damaligen Gesetzesväter – und es waren eben überwiegend nur Väter – hatten zum Ziel, zu verallgemeinern. Die konkreten Entscheidungen überließ man den Gerichten. 

Ein Beispiel: meine Wohnung ist mit Mängeln behaftet, ich muss weniger Miete zahlen. So steht es als Grundsatz auch erstmal im Gesetz. Was allerdings nicht drin steht, ist die Höhe.

Wenn Sie online eine Mietminderungstabelle finden, liegen ihr viele Gerichtsurteile zugrunde. Das bedeutet, wenn mich ein Mieter fragt, “Wie viel darf ich nun meine Miete mindern?”, so ist die Antwort stets “Es kommt drauf an.” 

Gleichzeitig steckt in dieser augenscheinlichen Frustration auch schon der wesentliche Vorteil des Mietrechts. Jeder Fall muss individuell begutachtet werden. Zum Beispiel kann innerhalb desselben Gebäudes und bei Wohnungen vom gleichen Vermieter die Situation unterschiedlich bewertet werden. Die Frage beispielsweise, ob der Mieter oder die Bausubstanz, also der Vermieter, für Schimmel verantwortlich ist, kann hier unterschiedlich beantwortet werden. Es gibt also nichts Allgemeingültiges. Gleichzeitig weiß ich aber auch, dass nicht alles über einen Kamm geschert und stets meine Situation berücksichtigt wird.

“Bei großen Unternehmen, also beispielsweise bei Saga oder Vonovia, hat man auch das Problem, dass das eine Ende nicht weiß, was das Andere macht. Hier wird ein Mahnverfahren angedroht, während die Handwerker die Mängel beseitigen, die die Mietminderung ja gerechtfertigten.” 

Wie kann man Konflikte zwischen den Parteien in einem Mietvertrag vermeiden?

Ich sage immer gerne: Vertrag kommt von Vertragen. Beispiel Verschleiß: Prinzipiell ist der Vermieter in der Verantwortung. Es sei denn, der oder die Mietende hat sich ausdrücklich für ein Aufkommen verpflichtet. Hier steckt der Teufel im Detail. Das kann manchmal eben auch bedeuten, sich mit dem Vermieter zu arrangieren. Wenn man in einem unbefristeten Mietverhältnis noch lange wohnen möchte, kann man eventuell auch eine ungültige Kleinreparaturklausel akzeptieren. Ich sage immer, es gibt in der Beratung als Anwalt die rechtliche, aber auch die wirtschaftliche und die menschliche Komponente. In meinen Handlungsempfehlungen versuche ich aus der Kombination aus allen drei das Beste für Mietende rauszuholen. 

Oft gibt es subjektive andere Einschätzung. Nehmen wir doch als einfaches Beispiel das Büro, in dem ich gerade sitze. Ist die Wand hinter mir fleckig oder eben nicht? Je nach Lichteinfall und je nachdem, wer zu welcher Tageszeit ein Foto davon macht, kann man zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Nun muss ich den Mieter jedoch fragen, will er vor Gericht ziehen? Hier wird ein Richter oder eine Richterin den Fall natürlich nicht selbst bewerten, sondern einen Sachverständigen schicken. Ein Gutachter fängt allerdings erst an zu denken, wenn mindestens 1500 bis 4000 € Vorschuss gezahlt sind. Das Gutachten dagegen lässt dann 2-9 Monate auf sich warten. Lohnt es sich hier zu warten, und solange eine Feindschaft entstehen zu lassen? Vorbeugen kann man, indem man immer ein Übergabeprotokoll anfertigt, um damit gleich beim Einzug klare Verhältnisse schaffen. 

Gibt es Unterschiede zwischen kleinen Vermietern und großen Immobilienunternehmen?

Ja, die gibt es. Bei großen Unternehmen, also beispielsweise bei Saga oder Vonovia, hat man auch das Problem, dass das eine Ende nicht weiß, was das Andere macht. Hier weiß die Buchhaltung oft nicht, dass eine Mietminderung tatsächlich geltend gemacht wurde. Besonders verwirrend ist hier für Mietenden, dass alles über dieselbe Unternehmens-E-Mail-Adresse läuft. Dahinter verbergen sich aber ganz verschiedene Abteilungen, die untereinander zu wenig kommunizieren. Hier wird ein Mahnverfahren angedroht, während die Handwerker die Mängel beseitigen, die die Mietminderung ja gerechtfertigten. 

Bei kleinen, privaten Vermietern spielt die psychologische Komponente mehr mit rein. Hier gibt es viele vermeidbare Konflikte über Kleinigkeiten wie im Treppenhaus abgestellte Möbel, Gartenpflege, etc. Hier bekommt man für eine Situation oft keine einvernehmliche Meinung hin. Die einen halten den Rasen für ungepflegt, die anderen für naturbelassen. Natürlich auch verständlich, dass kleinere Eigentümer an ihrer Immobilie hängen, und es hier zu subjektiven Einschätzungen kommt.

Was raten Sie Mietenden für ein möglichst sorgenfreies Wohnen?

Zum Anwalt kommen viele erst, wenn es bereits ein Problem und auch den Konflikt gibt. Zum Steuerberater hingegen geht man jedes Jahr. Dabei könnten die meisten viel mehr aus ihrem Mietverhältnis rausholen. Mietrechtsberatung wird aber leider noch nicht als Vorsorge gesehen. 

Für den Laien ist das Mietrecht undurchschaubar. Dafür muss sich niemand schlecht fühlen. Es gilt nun mal: Regel. Tatbestand. Ausnahme. Und dann die Ausnahme von der Ausnahme. Hier kann man den Mietenden überhaupt keinen Vorwurf machen, dass sie dieses verschachtelte System nicht selbst durchschauen. Man sollte also nicht erst kommen, wenn man sich schon monatelang zwischen Vermieter und Mieter herum gezankt hat, und die Fronten voll verhärtet sind.

Digitalisierung und Gericht – ein Widerspruch?

Man muss Gerichte und Anwaltskanzleien hier etwas zu ihrem Glück zwingen. Zum Beispiel gibt es das sogenannte besondere elektronische Anwaltspostfach (beA). Statt zweifacher beglaubigte Abschrift reicht nun ein PDF. Da freut sich die Umwelt und die Portokasse.  Und schneller und angenehmer ist es natürlich allemal. Früher ließen Gerichte gerne mal drei Wochen auf sich warten. Heute morgen bekam ich Antwort auf einen Antrag, den ich gestern um 16:30 Uhr abgeschickt habe. Ich selbst arbeite natürlich schon lange viel Service orientierter, telefonische Beratungen finden sowieso für Mandanten deutschlandweit statt. Schriftliche Prüfberichte beispielsweise schreibe ich auch mal im ICE. So schafft man ja für Mitglieder bei MieterEngel die Antwort in der Regel in 48 Stunden. Aber schön, wenn auch die Gerichte aufholen. 

Was motiviert Sie besonders in Ihrem Job?

Ich bin als Anwalt Dienstleister. Wäre ich Maurer, könnte man am Ende des Tages sehen, was da steht. Bei bei mir ist das Aktenpensum etwas abstrakter, und es ist damit weniger offensichtlich, was ich am Tagesende wirklich geleistet habe.

Besonders, wenn es nun keine Aktenstapel, sondern nur PDFs sind.

Richtig. Daher freue ich mich besonders, wenn ich helfen konnte, und dann auch mal ein positives Feedback bekomme. Zum Glück ist das auch mehrmals pro Woche der Fall – das ist, was mich motiviert. 

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