Einbehalten der Kaution – BGH-Urteil stärkt Vermieter

---

In diesem Ratgeber:

• Sinn und Zweck der Mietkaution
• Verjährungsfristen bei der Rückzahlung von Mietkautionen
• Neues BGH-Urteil – wann müssen Vermieter den Einbehalt anzeigen?
• Was sind die Folgen für Mieter und Vermieter?
• Wie sollten Mieter sicherheitshalber vorgehen?

Häufig kommt es zu Konflikten, wenn Vermieter nach dem Auszug des Mieters die Kaution einbehalten. Es stellt sich dann die Frage, ob dies rechtmäßig ist und wie viel von der Kaution tatsächlich einbehalten werden darf. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10. Juli 2024 (Aktenzeichen: VIII ZR 184/23) hat die Rechte der Vermieter in solchen Fällen gestärkt. In unserem Ratgeber behandeln wir das Thema Mietkaution im Allgemeinen und gehen speziell auf dieses neue Urteil ein.

---

Sinn und Zweck der Mietkaution

Die Mietkaution dient als Absicherung für den Vermieter gegen mögliche Forderungen, wie ausstehende Mieten oder Schadenersatz wegen Beschädigung der Mietsache. Einschlägige Rechtsgrundlage im Mietrecht ist der § 551 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Obwohl viele Mietverträge Regelungen zur Kaution enthalten, besteht keine gesetzliche Pflicht, eine solche zu vereinbaren. Fehlt eine entsprechende Klausel im Mietvertrag, ist der Mieter nicht verpflichtet, eine Kaution zu zahlen. Der Vertrag bestimmt zudem, wie hoch und in welcher Form die Sicherheitsleistung erfolgen soll.

Übliche Formen der Sicherheitsleistung sind die Barkaution oder die Verpfändung von Sparguthaben. Unter einer Barkaution versteht man allerdings nicht die Barzahlung der Kaution, sondern meistens deren Überweisung. Weitere Formen der Mietsicherheit können die Hinterlegung eines Sparbuches mit Sperrvermerk oder die Einrichtung eines gemeinsamen Sparbuches sein. Eine weitere Option ist die Mietkautionsbürgschaft, die durch Banken, Versicherungen oder Kautionskassen bereitgestellt wird. Bei jüngeren Mietern kommt es auch vor, dass Eltern als Bürgen für die Kaution einspringen.

---

Verjährungsfristen bei der Rückzahlung von Mietkautionen

Vermieter benötigen oft etwa drei Monate, um alle offenen Forderungen zu prüfen. Dabei gibt es gesetzlich zwei relevante Fristen, die sowohl von ehemaligen Mietern als auch von Vermietern beachtet werden müssen.

Gemäß § 548 BGB verjähren die Ansprüche des Vermieters sechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses. Nach Ablauf dieser Frist kann er die Rückzahlung der Kaution nicht mehr ohne weiteres verzögern, außer bei Forderungen aus Betriebskosten. Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Kaution verjährt gemäß § 195 BGB nach drei Jahren, beginnend mit dem Ende der sechsmonatigen Frist, in der der Vermieter Ansprüche stellen kann.

Mieter sollten daher darauf achten, innerhalb dieser Dreijahresfrist von ihrem Vermieter schriftlich die Rückzahlung der Kaution zu fordern. Vermieter wiederum müssen sich innerhalb der ersten sechs Monate nach dem Ende des Mietverhältnisses über den Zustand der Wohnung und mögliche Ansprüche klar werden, um den Verfall ihrer Rechte zu vermeiden.

---

---

Neues BGH-Urteil – wann müssen Vermieter den Einbehalt anzeigen?

Schäden an der Mietsache müssen also in der Regel innerhalb von sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses geltend gemacht werden. Vermieter haben jedoch auch nach dieser Frist die Möglichkeit, Reparaturkosten über die hinterlegte Kaution vom Mieter zurückzufordern. Unter welchen Bedingungen dies zulässig ist, hat der Bundesgerichtshof in seinem neuen Urteil vom 10. Juli 2024 (Aktenzeichen VIII ZR 184/23) festgelegt.

Der Sachverhalt – Vermieter informiert nicht umfassend

In dem besagten Fall, der vor den achten Zivilsenat des BGH verhandelt wurde, kündigte eine Mieterin ihre Wohnung in Erlangen und übergab diese am 8. November 2019. Der Vermieter meldete am 26. Februar 2020, innerhalb der sechsmonatigen gesetzlichen Verjährungsfrist, Schäden an und bezifferte diese auf 1.175 Euro. Er informierte die Mieterin aber nicht darüber, ob sie die Wohnung selbst instand setzen oder für die Schäden finanziell aufkommen sollte. Da die Mieterin die Kosten nicht übernahm, behielt der Vermieter nach Ablauf der Verjährungsfrist die Kaution in Höhe von 785,51 Euro ein.

Daraufhin erhob die Mieterin Klage. Sie argumentierte, der Vermieter habe seine Forderungen erst durch das Einbehalten der Kaution geltend gemacht, als die Verjährungsfrist bereits abgelaufen war. Das Landgericht Nürnberg-Fürth gab der Mieterin recht. Es entschied, der Vermieter hätte vor Ablauf der Frist klarstellen müssen, dass er die Kaution einbehalten würde. Der Vermieter legte daraufhin Berufung beim BGH ein.

Die Entscheidung und Begründung des BGH

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass Vermieter ihre Ansprüche mit der Kaution verrechnen dürfen, auch wenn der Mieter bereits länger als sechs Monate ausgezogen ist und die Forderungen eigentlich verjährt wären. Eine vorherige Aufforderung zur Zahlung der Reparaturkosten ist nicht notwendig. Dies steht im Gegensatz zu den Vorinstanzen, die entschieden hatten, dass ohne eine solche Aufforderung innerhalb der ersten sechs Monate nach Auszug keine Verrechnung mit der Kaution möglich sei.

Das neue Urteil des BGH stellt klar: Vermieter dürfen sich mit den Reparaturen Zeit lassen, solange sie die Schäden nachweisen können. In einem solchen Fall dürfen sie auch nach Ablauf der Verjährungsfrist Schadensersatzansprüche mit der Kaution verrechnen. Der BGH betonte, dass die Barkaution speziell zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters dient. Sie ermöglicht es dem Vermieter, nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch seine Forderungen zu erfüllen.

Ob im konkreten Fall tatsächlich eine Zahlungspflicht der Mieterin besteht, wurde jedoch nicht abschließend entschieden. Der Fall wurde zur weiteren Prüfung an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss nun klären, ob die vom Vermieter geltend gemachten Schadenersatzansprüche berechtigt sind.

---

Was sind die Folgen für Mieter und Vermieter?

Sowohl für Mieter als auch für Vermieter hat das Urteil vom 10. Juli 2024 (Aktenzeichen VIII ZR 184/23) weitreichende Folgen. Das Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) hat die Position der Vermieter in Deutschland gestärkt. Es erlaubt ihnen, Schäden an der Wohnung auch lange nach dem Auszug des Mieters mit der Kaution zu verrechnen. Der Eigentümerverband Haus und Grund begrüßte die Entscheidung, da sie privaten Vermietern mehr Flexibilität in der Praxis bietet.

Mietervertretungen kritisierten das Urteil hingegen scharf. Sie sehen darin einen Nachteil für die Mieter, da deren Bedürfnis nach schneller Rechtssicherheit hinsichtlich der Mietkaution untergraben wird. Mieter können sich nun nicht mehr darauf verlassen, nach Ablauf von sechs Monaten vor weiteren Schadenersatzforderungen sicher zu sein.

---

Wie sollten Mieter sicherheitshalber vorgehen?

Mieter sollten sich nach der Wohnungsübergabe möglichst zeitnah um eine schriftliche Bestätigung des ordnungsgemäßen Zustands der Wohnung bemühen. Ein gemeinsames Übergabeprotokoll, in dem etwaige Schäden detailliert festgehalten werden, kann helfen, spätere Konflikte zu vermeiden. Außerdem ist es ratsam, nach dem Auszug schriftlich die Rückzahlung der Kaution zu verlangen. In der Regel sollte dem Eigentümer mindestens ein Monat Zeit gegeben werden, um eine fundierte Rückmeldung zu erhalten. Ansonsten besteht die Gefahr, dass nur vertröstend geantwortet wird.

Sollte der Vermieter Forderungen erheben, ist es wichtig, diese auf ihre Berechtigung zu prüfen und gegebenenfalls Einspruch zu erheben. Hier kann rechtlicher Rat angezeigt sein und Klarheit verschaffen. Unter Umständen fallen manche Forderungen des Vermieters unter den normalen Verschleiß der Mietsache. Grundsätzlich steht es dem Mieter frei, erforderliche Reparaturen eigenständig oder durch einen Handwerker erledigen zu lassen.

---