BGH-Urteil: Cousins gelten nicht als Familie – Folgen für Mieter – Eigenbedarfskündigung

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In diesem Ratgeber:

• Eigenbedarfskündigung – das sind die Voraussetzungen
• Wer gilt als Verwandter und/oder Angehöriger?
• Neues BGH-Urteil – sind Cousins Familienangehörige?
• So können Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen

Der Bundesgerichtshof hat kürzlich entschieden, dass Cousins nicht als Mitglieder der Familie gelten. Dieses Urteil, das am 10. Juli 2024 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 276/23 gefällt wurde, ist für Mieter und Vermieter relevant. Es hat Auswirkungen auf die Regelungen zur Eigenbedarfskündigung und zu den Ausnahmen bei Immobilientransaktionen. Für Mieter ergeben sich je nach Sachverhalt neue Möglichkeiten, sich erfolgreich gegen eine Eigenbedarfskündigung zu wehren. In diesem Ratgeber gehen wir auf das Thema Eigenbedarfskündigung im Allgemeinen und auf das neue BGH-Urteil im Besonderen ein.

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Eigenbedarfskündigung – das sind die Voraussetzungen

Die Eigenbedarfskündigung ist eine spezielle Form der ordentlichen Kündigung, die ein Vermieter aussprechen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Mietverhältnisbeendigung hat. Ein berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder nahe Angehörige benötigt. Die gesetzliche Grundlage hierfür bildet § 573 Abs. 2 Nr. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

Damit das Mietrecht den Eigenbedarf anerkennt und die Eigenbedarfskündigung wirksam wird, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Form der Zustellung: Das Kündigungsschreiben wegen Eigenbedarfs muss auf dem Postweg zugestellt werden, da eine Zustellung per E-Mail oder Fax rechtlich nicht zulässig ist.
2. Benennung des Eigenbedarfs: Im Kündigungsschreiben muss deutlich spezifiziert werden, für welche Person der Eigenbedarf beansprucht wird. Dies kann der Vermieter selbst sein, seine Tochter oder ein anderer Verwandter/Familienangehöriger.
3. Begründung bei mehreren Wohnungen: Besitzt der Vermieter mehrere Wohnungen, muss schlüssig dargelegt werden, warum die Eigenbedarfskündigung für genau diese Wohnung erfolgt.
4. Zeitpunkt der Kündigung: Es muss nachvollziehbar begründet werden, warum die Eigenbedarfskündigung zu diesem spezifischen Zeitpunkt ausgesprochen wird.
5. Einhaltung der Kündigungsfrist: Die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist muss beachtet werden.
6. Sperrzeit bei Eigentumswohnungen: Bei Eigentumswohnungen muss geprüft werden, ob eine Sperrfrist besteht. Ist dies der Fall, darf die Eigenbedarfskündigung erst nach Ablauf dieser Frist erfolgen.

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Wer gilt als Verwandter und/oder Angehöriger?

Eine Eigenbedarfskündigung setzt voraus, dass der Vermieter die Wohnung für sich, die Angehörigen seines Haushalts oder seine nahen Verwandten nutzen will. Unter Eigenbedarf fallen in erster Linie nahe Verwandte wie:

– Eltern
– Geschwister
– Großeltern
– Nichten und Neffen
– Kinder und Stiefkinder
– Enkel

In bestimmten Fällen kann auch für weitere Verwandte Eigenbedarf geltend gemacht werden. Ob dieser Eigenbedarf berechtigt ist, hängt maßgeblich von der engen persönlichen Beziehung zwischen dem Wohnungseigentümer und der betroffenen Person ab. Die Gültigkeit einer Eigenbedarfskündigung in solchen Fällen wird im Zweifelsfall gerichtlich geprüft.

Das Gleiche gilt, wenn der Eigenbedarf für Personen außerhalb der Verwandtschaft angemeldet wird, beispielsweise:

– Schwiegereltern
– Patenkinder
– Ehe- oder Lebenspartner
– Haushaltshilfen oder Pflegepersonal

In solchen Fällen ist die enge persönliche Beziehung zum Eigentümer ebenfalls ein entscheidender Faktor dafür, ob die Eigenbedarfskündigung rechtlich wirksam ist.

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Neues BGH-Urteil – sind Cousins Familienangehörige?

In dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall ging es um eine Eigenbedarfskündigung, insbesondere nach der Sonderregelung für Verkäufe an Personengesellschaften (§ 577a Abs. 1a BGB), dokumentiert im Urteil vom 10. Juli 2024 (Az.: VIII ZR 276/23).

GbR als Vermieter – der Sachverhalt

Das Gesetz dient dem Schutz von Mietern vor Geschäftspraktiken, bei denen Personengesellschaften Wohnungen erwerben und anschließend Eigenbedarf für einen ihrer Gesellschafter anmelden. Normalerweise ist eine dreijährige Sperrfrist für die Erklärung von Eigenbedarf nach Kauf festgelegt, die in Gebieten mit knappem Wohnraum auf bis zu zehn Jahre ausgedehnt werden kann.

In dem speziellen Fall erwarb eine Berliner Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) eine Wohnung und forderte die Mieter auf, diese zu räumen, damit ein Gesellschafter die Wohnung nutzen kann. Die GbR berief sich auf eine Ausnahmeregelung, die es ermöglicht, die Sperrfrist aufzuheben, wenn die Gesellschafter zum Zeitpunkt des Kaufs derselben Familie angehören. Vorliegend waren die beteiligten Gesellschafter Cousins.

Die Entscheidung und Begründung des BGH

Das Landgericht Berlin hatte ursprünglich für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) entschieden und einer Räumungsklage stattgegeben. Der Bundesgerichtshof (BGH) hob jedoch dieses Urteil auf und erklärte, dass Cousins nicht unter den Begriff „Familie“ gemäß § 577a Abs. 1a BGB fallen. Dieser Begriff entspräche dem der „Familienangehörigen“ nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, die ein Zeugnisverweigerungsrecht nach § 52 Strafprozessordnung (StPO) und § 383 Zivilprozessordnung (ZPO) haben. Dieses stehe Cousins grundsätzlich nicht zu.

Der BGH begründete seine Entscheidung damit, dass der Gesetzgeber bei engeren Verwandtschaftsverhältnissen von einer inhärenten persönlichen Verbundenheit und Solidarität ausgeht, die objektiv anhand des Verwandtschaftsgrades und des Zeugnisverweigerungsrechts gemessen wird. Aufgrund dieser Kriterien sei es angemessen, diese Einschätzung auch auf die mietrechtlichen Ausnahmeregelungen anzuwenden.

Das BGH-Urteil hatte die Wiederherstellung des erstinstanzlichen Urteils und die Abweisung der Räumungsklage der GbR zur Folge.

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So können Mieter gegen eine Eigenbedarfskündigung vorgehen

Mieter, die eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erhalten, können bis zwei Monate vor dem geplanten Auszugsdatum Widerspruch erheben, wenn sie Gründe sehen, die die Rechtmäßigkeit der Kündigung in Frage stellen.

Gründe für einen erfolgreichen Widerspruch können sein:

– Nichteinhaltung der vorgeschriebenen Formalitäten durch den Vermieter.
– Vorliegen einer unzumutbaren Härte, die es dem Mieter schwer oder unmöglich macht auszuziehen, wie im Fall von Alter oder Krankheit.
– Ungeeignetheit der Wohnung für den angegebenen Zweck des Vermieters, beispielsweise wenn eine gehbehinderte Person in eine oberste Etage ohne Aufzug ziehen soll.
– Der Vermieter ist eine juristische Person wie eine Aktiengesellschaft oder GmbH, die grundsätzlich nicht zur Eigenbedarfskündigung berechtigt ist.
– Zukünftige Nutzung der Wohnung zu rein gewerblichen Zwecken, obwohl eine Teilverwendung als Wohnraum, wie die Umwandlung eines Teils der Wohnung in ein Büro, weiterhin zulässig bleibt.
– Vage Absichten des Vermieters oder seiner Angehörigen bezüglich des Einzugs ohne konkrete Umzugspläne.

Mieter, die sich gegen eine Eigenbedarfskündigung wehren wollen, sollten sich von einem auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt beraten lassen. Um langwierige und kostspielige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollte versucht werden, eine einvernehmliche Lösung zu finden.

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