Umfang der Auskunftspflicht bei Erstvermietung – neues BGH-Urteil

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In diesem Ratgeber:

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Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 27. November 2024 – VIII ZR 36/23) sorgt für Klarheit bei der Frage, welche Informationen Vermieter vor Abschluss eines Mietvertrags über eine modernisierte Wohnung geben müssen.

In vielen Fällen wurde strittig diskutiert, wie umfassend die Modernisierung tatsächlich sein muss, damit der Vermieter eine höhere Miete verlangen kann. Für Sie als Mieter ist es wichtig zu wissen, welche Rechte Sie haben und wann eine Miete zu hoch angesetzt wird. Dieser Beitrag fasst das Urteil leicht verständlich zusammen und zeigt die wichtigsten Punkte auf.


Hintergrund des Urteils

Der BGH hatte zu entscheiden, ob ein Vermieter sich auf die erhöhte Miete aufgrund einer Modernisierung berufen kann, wenn er zuvor über den Modernisierungsstatus falsche oder unvollständige Angaben gemacht hat. Im verhandelten Fall behauptete der Vermieter zunächst, er habe die Wohnung „umfassend modernisiert“. Tatsächlich hatte es sich aber nur um eine einfache Modernisierung gehandelt.

Warum spielt dieser Unterschied eine so große Rolle? Unter der sogenannten „Mietpreisbremse“ ist die zulässige Miete bei Wiedervermietung begrenzt. Allerdings gibt es Ausnahmen. Bei einer umfassenden Modernisierung (§ 556f Satz 2 BGB) darf der Vermieter die Miete neu festsetzen, ohne die üblichen Grenzen einzuhalten. Bei einer einfachen Modernisierung darf er die Miete zumindest in dem Rahmen erhöhen, in dem sich die Modernisierungskosten niederschlagen würden. Die Frage ist also: Verliert der Vermieter sein Recht auf die erhöhte Miete komplett, wenn sich herausstellt, dass die Modernisierung doch nicht so umfassend war? Das Urteil des BGH klärt diese Unsicherheit.


Was ist eine „umfassende“ Modernisierung?

Gesetzlich unterscheidet man „einfach“ und „umfassend“ modernisierte Wohnungen. Bei einer umfassenden Modernisierung werden so viele Teile der Wohnung erneuert oder aufgewertet, dass sie nahezu einem Neubauzustand entspricht. Diese umfassende Modernisierung muss bestimmte qualitative und quantitative Anforderungen erfüllen. Das heißt, der Zustand der Wohnung soll sich im Wesentlichen von einer unmodernisierten Wohnung unterscheiden. Typische Merkmale könnten eine umfangreiche Erneuerung der Elektroleitungen, der Sanitärbereiche und Fenster sein, meist verbunden mit erheblichen Investitionskosten.

Bei einer nur „einfachen“ Modernisierung sind die Baumaßnahmen zwar relevant, erhöhen aber das Wohnniveau nicht so stark, dass die Wohnung einem Neubau gleichkommt. Zum Beispiel kann das Austauschen der Fenster oder die Erneuerung des Badezimmers schon eine Wertsteigerung darstellen, aber eben noch nicht den umfassenden Charakter erreichen. Im entschiedenen Fall standen genau diese Kriterien zur Debatte. Der Vermieter hatte von einer „umfassenden“ Modernisierung gesprochen und damit argumentiert, man könne die höhere Miete komplett durchsetzen. Später stellte sich heraus, dass die Maßnahmen nicht so weitreichend waren, wie zunächst angegeben.


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Die zentrale Frage: Was passiert bei falschen Angaben des Vermieters?

Vor diesem Urteil war unklar, ob der Vermieter gleich „leer ausgeht“, wenn er die Modernisierung falsch bezeichnet hat – also wenn er etwas als „umfassende Modernisierung“ deklariert, obwohl die Vorgaben dafür gar nicht erfüllt sind. Oft passierte das in guten Glauben, weil Vermieter den Umfang ihrer Baumaßnahmen selbst falsch einschätzten oder sie unsicher waren, ob die Kriterien tatsächlich erreicht werden.

Das Urteil vom 27. November 2024 (VIII ZR 36/23) sagt nun: Auch wenn der Vermieter irrtümlich auf eine umfassende Modernisierung verweist, kann er sich dennoch zumindest auf die einfache Modernisierung berufen, sofern diese in den letzten drei Jahren vor Mietbeginn stattgefunden hat. Er muss also nicht alle Ansprüche verlieren. Allerdings darf er nur die Miete verlangen, die bei einer einfachen Modernisierung gesetzlich zulässig ist.

Für Sie als Mieter ist das wichtig zu wissen: Der Vermieter kann sich nicht grenzenlos zurücklehnen, wenn sich seine ursprüngliche Angabe zur Modernisierung als unzutreffend erweist. Er muss zumindest den niedrigeren Modernisierungszuschlag begründen können. Insofern haben Sie gute Chancen, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern, falls sich die Modernisierung im Nachhinein als weniger umfangreich entpuppt.


Warum sind die Auskunftspflichten des Vermieters so wichtig?

Das Mietrechtsanpassungsgesetz (2019) verpflichtet Vermieter, vor Abschluss des Mietvertrags bestimmte Auskünfte zu erteilen, wenn sie eine höhere Miete verlangen möchten, als es die ortsübliche Vergleichsmiete vorsieht. Wer sich als Vermieter auf eine Ausnahme berufen will – etwa auf eine umfassende Modernisierung – muss dies vor Vertragsschluss mitteilen. In einfachen Worten: Sie als Mieter sollen vor der Unterschrift am besten schon wissen, warum der Vermieter mehr Miete fordert, als normalerweise erlaubt wäre.

Der BGH stellte klar, dass eine Auskunft über eine angeblich umfassende Modernisierung im Prinzip auch die Information enthält, dass zumindest irgendeine Modernisierung stattgefunden hat. Dadurch erkennt der Mieter: „Die Wohnung ist modernisiert. Deshalb will der Vermieter mehr verlangen.“ Wer auf umfassende Modernisierung verweist, gibt dem Mieter zugleich den Hinweis, dass erhebliche Baumaßnahmen durchgeführt wurden. Für Sie bedeutet dies: Sie haben dadurch schon die Chance zu beurteilen, ob die Miete „normal“ oder deutlich über der Vergleichsmiete liegt.

Sollten Sie sich unsicher sein, ob die Modernisierung wirklich so groß war, können Sie vorvertraglich nachfragen oder sich später auf Ihren gesetzlichen Auskunftsanspruch berufen (§ 556g Abs. 3 BGB).


Die Rolle der Mietpreisbremse

Die Mietpreisbremse will verhindern, dass die Mieten in angespannten Wohnungsmärkten zu stark steigen. Das betrifft vor allem Großstädte oder andere Gebiete mit wenig Wohnraum. Wenn Sie dort eine neue Wohnung anmieten, darf die Kaltmiete nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen gibt es jedoch für Neubauten, für umfassend modernisierte Wohnungen oder wenn der Vormieter bereits eine ähnlich hohe Miete gezahlt hat.

Das neue BGH-Urteil passt in dieses Regelungsgefüge. Der Bundesgerichtshof bestätigt, dass Vermieter Ausnahmen nutzen dürfen, wenn sie richtig angewendet werden. Sie müssen die Modernisierung zwar belegen, geraten aber nicht in eine absolute „Sanktion“, wenn sie beim Umfang falsch lagen. Gleichzeitig bleiben Sie als Mieter geschützt, weil Sie sich auf die Mietpreisbremse berufen dürfen, wenn die Modernisierungsvoraussetzungen nicht im gesetzlich geforderten Umfang erfüllt sind.


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