Airbnb in einer Mietwohnung – was ist erlaubt?

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In diesem Ratgeber:

• Kann man jede Wohnung bei Airbnb vermieten?
• Was droht Mietern, die unerlaubt über Airbnb vermieten?
• Wer haftet für Schäden, die Airbnb-Gäste verursachen?
• Zweckentfremdungsverbot – regional bestehen Einschränkungen
• Airbnb & Mietrecht – aktuelle Zweckentfremdungsverbote

Die Suche nach einer passenden und erschwinglichen Unterkunft stellt in Großstädten und beliebten Urlaubszielen eine Herausforderung dar. Angesichts der hohen Preise und begrenzten Verfügbarkeit von Hotels wenden sich viele Reisende alternativen Optionen zu. In diesem Zusammenhang hat die Popularität von Plattformen wie Airbnb, die private Wohnungen für kurzzeitige Aufenthalte vermitteln, deutlich zugenommen. Diese Entwicklung wirft jedoch wichtige rechtliche Fragen auf: Unter welchen Bedingungen dürfen Mieter ihre Wohnungen auf Plattformen wie Airbnb anbieten? Welche Konsequenzen drohen, wenn sie dies ohne Vermieterzustimmung tun? Und wer ist verantwortlich für Schäden, die von Airbnb-Gästen verursacht werden? In diesem Ratgeber gehen wir auf die wichtigsten Aspekte ein.

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Kann man jede Wohnung bei Airbnb vermieten?

Jeder Wohnungseigentümer hat grundsätzlich das Recht, seine Immobilie über Plattformen wie Airbnb zu vermieten. Dies kann die gesamte Wohnung, ein Privatzimmer oder ein Gemeinschaftszimmer umfassen. Von Airbnb-Gastgebern wird erwartet, dass sie Grundausstattungen wie Bettwäsche, Handtücher und Seife bereitstellen und schnell auf Kundenanfragen reagieren.

Auch Mieter dürfen prinzipiell ihre Wohnungen über Airbnb anbieten. Aus mietrechtlicher Sicht gilt die Vermietung einer Wohnung durch den Mieter an Feriengäste als Untervermietung. Unabhängig von der Dauer der Vermietung, sei es für einen Tag, eine Woche oder einen Monat, muss der Mieter die mietrechtlichen Bestimmungen bezüglich der Untervermietung einhalten.

Allerdings gibt es eine wichtige Besonderheit: Mieter benötigen stets die explizite Zustimmung ihres Vermieters. Selbst wenn der Mietvertrag eine Untervermietung erlaubt, muss für die spezielle Nutzung der Wohnung als Ferienunterkunft eine gesonderte Vermietererlaubnis eingeholt werden. Der Bundesgerichtshof (BGH) unterstreicht in seinem Urteil (Az. VIII ZR 210/13), dass das Vermieten an Feriengäste sich grundlegend von einer langfristigen Untervermietung unterscheidet.

Wohnungsvermieter haben das Recht, die kommerzielle Weitervermietung der Wohnung an Touristen zu untersagen, insbesondere wenn diese Nutzung für Nachbarn störend ist.

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Was droht Mietern, die unerlaubt über Airbnb vermieten?

Wenn ein Mieter seine Wohnung ohne Erlaubnis des Vermieters über ein Online-Portal wie Airbnb an Touristen vermietet, setzt er sich dem Risiko einer fristlosen Kündigung seines Mietvertrags aus. Laut dem Landgericht Berlin (Az. 67 T 29/15 und 67 S 360/14) handelt der Mieter in einem solchen Fall vertragswidrig. Erhält der Mieter eine Abmahnung vom Wohnungsvermieter wegen dieses schwerwiegenden Pflichtverstoßes und bietet seine Wohnung dennoch weiterhin auf Airbnb an, kann der Wohnungsvermieter das Mietverhältnis fristlos beenden, so das Landgericht Berlin (Az. 67 S 154/16).

Das Amtsgericht München (Az. 423 C 29146/12) vertritt ebenfalls die Ansicht, dass ein Mieter, der seine Wohnung unrechtmäßig an Touristen vermietet und dies gegenüber dem Wohnungsvermieter leugnet, das Vertrauensverhältnis so gravierend stört, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt ist.

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Wer haftet für Schäden, die Airbnb-Gäste verursachen?

Wenn durch die Nutzung einer Mietwohnung durch Touristen Schäden entstehen, liegt die Haftung beim Mieter, selbst wenn der Wohnungsvermieter die Überlassung der Räumlichkeiten an Touristen genehmigt hat.

Zusätzlich trägt der Mieter die Verantwortung für das Verhalten der Touristen. Bei Problemen wie Lärmbelästigung oder Verschmutzung des Treppenhauses ist der Mieter zur Rechenschaft zu ziehen. In extremen Fällen kann dies sogar zu einer Kündigung durch den Wohnungsvermieter führen.

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Zweckentfremdungsverbot – regional bestehen Einschränkungen

In vielen Städten, in denen Wohnraum knapp ist, gilt ein Zweckentfremdungsverbot für Mietwohnungen. Dies bedeutet, dass Mietwohnungen nicht als Ferienwohnungen oder Geschäftsräume vermietet werden dürfen, ohne dass eine Genehmigung der zuständigen Behörde vorliegt. Die genauen Regelungen zum Zweckentfremdungsverbot variieren je nach Region erheblich. Daher ist es ratsam, sich vor der Vermietung einer Wohnung als Ferienunterkunft bei der zuständigen Stadt- oder Kommunalverwaltung über die lokalen Bestimmungen zu informieren.

Das Weitervermieten einer Mietwohnung als Ferienwohnung ohne eine entsprechende Genehmigung der zuständigen Behörde kann mit hohen Geldbußen belegt werden, die bis zu 100.000 Euro reichen können. Ein Beispiel hierfür ist ein Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Az. 2 Ss-OWi 438/19), das eine Geldstrafe von 25.000 Euro für die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung über Airbnb ohne erforderliche behördliche Erlaubnis festsetzte. In einem vergleichbaren Fall verurteilte das Amtsgericht München (Aktenzeichen 1119 OWI 258 Js 199344/16) einen Unternehmer zu einer Geldstrafe von 33.000 Euro. Der Unternehmer hatte seine Mietwohnung ohne Genehmigung an Medizintouristen untervermietet.

Wenn es um das Thema Airbnb und Mietrecht beziehungsweise Airbnb und Mieter geht, ist somit Vorsicht geboten.

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Airbnb & Mietrecht – aktuelle Zweckentfremdungsverbote

Das Thema des Verbots von Kurzzeitvermietungen über Plattformen wie Airbnb an Feriengäste ist in ganz Europa von großer Bedeutung. Ein markantes Beispiel hierfür ist ein Urteil des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) vom September 2020, das besagt, dass im Kampf gegen den Mangel an Wohnraum die kurzfristige Vermietung von regulären Mietwohnungen über solche Plattformen untersagt werden kann. Verschiedene Städte in Europa haben lokale Vorschriften erlassen, die darauf abzielen, Wohnraum für Einheimische zu sichern und eine zu starke Vermietung an Touristen zu verhindern.

Doch welche Zweckentfremdungsverbote gelten aktuell in Deutschland und wie lange darf die Wohnung vermietet werden? Grundsätzlich kann dies bei der zuständigen Kommune beziehungsweise Stadt erfragt werden. Die folgende Aufstellung mit Stand November 2023 ist nicht abschließend, gibt aber einen ersten Überblick:

Berlin: Seit 2014 ist in Berlin die Vermietung privater Wohnungen an Touristen nur mit einer Genehmigung erlaubt. Im Jahr 2018 wurden diese Bestimmungen verschärft, indem eine Registrierungspflicht eingeführt wurde. Ferienwohnungsvermieter sind nun verpflichtet, eine Registrierungsnummer in ihren Online-Anzeigen deutlich sichtbar zu machen. Bei Nichteinhaltung dieser Vorschriften drohen Geldstrafen von bis zu 250.000 Euro.

Düsseldorf: Am 29. August 2019 verabschiedete der Düsseldorfer Stadtrat eine verschärfte Wohnraumsatzung, die die kurzfristige, also tageweise Vermietung von Ferienwohnungen über Plattformen wie Airbnb verbietet. Die Regelung bezieht sich auf Situationen, in denen Wohnraum häufig für kurze Zeiträume vermietet wird und dadurch höhere Einnahmen erzielt werden als mit einer regulären Langzeitvermietung.

Frankfurt am Main: Seit 2013 ging Frankfurt eigenständig auf Basis der hessischen Bauordnung gegen illegale Ferienwohnungen vor. Im Jahr 2018 wurde eine spezielle Ferienwohnungssatzung eingeführt. Laut dieser Regelung dürfen Wohnungen maximal acht Wochen pro Jahr an Touristen vermietet werden. Zudem müssen Ferienwohnungsvermieter eine entsprechende Genehmigung für die Vermietung beantragen.

Hamburg: Das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz verlangt, dass Ferienwohnungsvermieter in Hamburg ihre Unterkünfte registrieren und eine Wohnraumschutznummer in ihren Anzeigen angeben. Diese Nummer lässt sich online beantragen und ist kostenfrei. Es gibt unterschiedliche Bedingungen, unter denen eine Wohnraumschutznummer beantragt werden darf, darunter fallen die Vermietung privater oder gemeinsam genutzter Zimmer sowie die Vermietung der Unterkunft für bis zu acht Wochen pro Jahr.

München: In München gelten seit Dezember 2017 Bestimmungen, die die Nutzung von Wohnräumen zu nicht-wohnlichen Zwecken einschränken. Diese Regeln beziehen sich auf alle Wohnraumarten innerhalb der Stadtgrenzen. Nach den Vorgaben darf maximal 50 m% der Wohnfläche für nicht-wohnliche Aktivitäten genutzt werden. Allerdings ist es möglich, komplette Wohnungen bis zu acht Wochen im Jahr ohne spezielle Genehmigung zu vermieten. Wer Wohnraum für nicht-wohnliche Zwecke nutzen möchte, muss dafür eine Genehmigung von den zuständigen Behörden einholen. Dieser Prozess kann bis zu zwölf Monate in Anspruch nehmen. Die Genehmigung wird auf Basis des öffentlichen Interesses und zum Schutz des Wohnraums erteilt.

Stuttgart: Die Stuttgarter Zweckentfremdungsverbotssatzung (ZwEVS) untersagt die Nutzung von Wohnraum für unerlaubte Zwecke und regelt insbesondere die Verwendung von Wohnraum für Homesharing und Kurzzeitvermietungen in Stuttgart. Seit dem 2. Juli 2021 ist es für Gastgeber verpflichtend, eine Registrierungsnummer zu beantragen und in ihren Anzeigen anzugeben, bevor sie ihre Unterkunft anbieten. Wenn weniger als 50 % des Wohnraums vermietet werden, gibt es keine zeitliche Beschränkung für die Vermietung. Allerdings ist bei der Vermietung von mehr als 50 % des Wohnraums eine Begrenzung auf bis zu zehn Wochen pro Jahr mit einer Registrierungsnummer vorgesehen.

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