Videoüberwachung durch den Vermieter – was ist erlaubt?

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In diesem Ratgeber:

• Balkon- und Fensterdekoration – was im Mietrecht erlaubt ist
• Streitpunkt Duftkerzen: Regeln für Flur und Treppenhaus
• Adventskranz an der Tür: Was ist erlaubt und was nicht?
• Feuergefahr zur Weihnachtszeit: Haftungsrisiken für Mieter
• Helle und blinkende Dekoration: Rücksichtnahme als Schlüssel

Manche Vermieter installieren im Eingangsbereich oder im Treppenhaus eine Videokamera, um die allgemeine Sicherheit zu erhöhen. Andere hingegen setzen sie ein, um Beweise für eine unerlaubte Untervermietung zu sammeln.

Ein Vermieter sollte im Falle eines Mietrechtsstreits allerdings keine heimliche Videoüberwachung im Treppenhaus einrichten. Aufnahmen aus solch einer Überwachung dürfen nämlich vor Gericht nicht als Beweismittel verwendet werden. Der Bundesgerichtshof hat dies im Frühjahr deutlich gemacht. Das entsprechende Urteil wurde am 12. März 2024 unter dem Aktenzeichen VI ZR 1370/20 gefällt. Was Sie über dieses Urteil wissen sollten und wann eine Videoüberwachung durch den Vermieter zulässig ist, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

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Kameras im und am Mietshaus – was Vermieter nicht dürfen

Überwachungskameras dürfen in einem Mehrfamilienhaus nicht ohne Zustimmung der Mieter oder Miteigentümer installiert werden. Argumente wie Präventivschutz gegen Einbrüche oder Vandalismus reichen hierfür nicht aus. Das Landgericht Berlin entschied am 31. Oktober 2000 (Az.: 65 S 279/00), dass die pauschale Überwachung des Eingangsbereichs eines Mietshauses mit Kameras das Persönlichkeitsrecht der Mieter verletzt. Die Kamera wurde ursprünglich installiert, um Sachbeschädigungen und Schmierereien zu verhindern, doch die Mieter konnten erfolgreich den Abbau fordern.

Auch die Überwachung des Hofes zur Kontrolle der Mülltrennung durch die Mieter ist nicht gestattet, wie das Amtsgericht München am 5. November 2013 unter dem Aktenzeichen 422 C 17314/13 feststellte.

Selbst die Installation einer Kameraattrappe kann vor Gericht abgelehnt werden. Das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg urteilte am 24. Januar 2008 (Az.: 10 C 156/07), dass bereits die angedrohte Überwachung im Eingangsbereich die allgemeine Handlungsfreiheit der Mieter beeinträchtigt.

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Videoüberwachung als Beweismittel – das neue BGH-Urteil

Wer versucht, einen Mieter heimlich mit einer verdeckten Kamera im Treppenhaus zu überwachen, um eine unerlaubte Untervermietung aufzudecken, wird vor Gericht wahrscheinlich scheitern. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass solche Aufnahmen nicht als Beweismittel zulässig sind (Urteil vom 12.3.2024, Az.: VI ZR 1370/20).

Der Sachverhalt: Eine unerlaubte Untervermietung im Visier

Mehrere Mieterinnen wurden von ihrer Vermieterin verdächtigt, ihre Wohnungen unerlaubt unterzuvermieten, woraufhin sie abgemahnt wurden. Zur Beweisführung engagierte die Vermieterin eine Privatdetektivin. Diese brachte Kameras gegenüber den betreffenden Wohnungstüren an, um Aufzeichnungen zu machen. Im Laufe der Wochen, in denen die Überwachung stattfand, benutzten immer wieder unbekannte Personen eigene Schlüssel, um die Wohnungen zu betreten. Die Detektivin erfasste dabei klar die Gesichter und Kleidung der Personen sowie den Eingangsbereich der Wohnungen.

Daraufhin kündigte die Vermieterin sowohl fristlos als auch fristgerecht und forderte die Räumung der Wohnungen. Die betroffenen Mieterinnen lehnten jedoch die Räumung ab. Das Amtsgericht Berlin Mitte stimmte den Räumungsklagen zunächst zu, lehnte jedoch eine Entschädigung ab. Allerdings setzte das Landgericht Berlin das Urteil bezüglich der Räumung außer Kraft. Der Bundesgerichtshof bestätigte schließlich die Entscheidung des Landgerichts.

BGH-Urteil: Videoüberwachung ist kein verwertbarer Beweis

Die Berliner Wohnungsgesellschaft hat keinen Anspruch auf die Räumung der Wohnungen, da die Kündigungen die Mietverhältnisse nicht beendet haben, entschieden die Karlsruher Richter. Ein wichtiger Grund, wie die unbefugte Nutzung der Wohnungen, sei nicht verwertbar, weil die Klägerin ihre Behauptungen allein auf heimlich aufgenommene Bilder stütze, die laut Datenschutz unzulässig sind. Solche Aufnahmen aus dem nichtöffentlichen Raum, etwa einem Treppenhaus, verletzen die Privatsphäre und den Schutz personenbezogener Daten.

Mildere Mittel wie Befragungen oder Scheinanmietungen wären der Vermieterin möglich gewesen. Auch die Verwertung der Daten nach Art. 4 Nr. 2 Datenschutz-Grundverordnung (DSGVO) wurde abgelehnt, da kein öffentliches Interesse bestand. Die Aufnahmen lieferten lediglich Indizien und keinen Beweis für eine Untervermietung.

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Wann ist eine Videoüberwachung durch den Vermieter zulässig?

Die Installation von Überwachungskameras ist generell nur mit Zustimmung aller Mieter erlaubt. Ohne die Zustimmung aller Beteiligten darf der Vermieter Kameras nur in Ausnahmefällen aufstellen. Eine Rechtfertigung könnte bestehen, wenn der Vermieter zuvor erhebliche Schäden an seinem Eigentum, wie durch Einbrüche, erlitten hat. Alltägliche Vorfälle wie Fahrraddiebstähle, Beschädigungen an Briefkästen, Fassaden oder der Hauseingangstür oder das Abstellen von Sperrmüll reichen hierfür nicht aus, wie das Landgericht Berlin am 28. Oktober 2015 entschied (67 S 82/15). Selbst bei Vorliegen einer Rechtfertigung ist eine dauerhafte und zeitlich unbegrenzte Überwachung schwierig umzusetzen.

Das Bayerische Oberste Landesgericht hat festgestellt, dass eine Videoüberwachung im Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage zulässig sein kann. Dies gilt, wenn durch die Überwachungsanlage nur die Miteigentümer, Mieter oder Besucher identifiziert werden können, die in den angeschlossenen Wohnungen wohnen und deren Klingel benutzen. Diese Entscheidung fiel am 21. Oktober 2004 (2 ZBR 124/04).

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Videoüberwachung durch Nachbarn – das sollten Sie wissen

Ein Nachbar darf mit einer Überwachungskamera lediglich sein eigenes Grundstück überwachen. Erfasst die Kamera Aktivitäten auf Ihrem angemieteten Grundstück, wie beispielsweise im Garten, so wird damit Ihr Persönlichkeitsrecht verletzt. Das Landgericht Berlin hat am 23. Juli 2015 (Az.: 57 S 215/14) entschieden, dass auch eine Verpixelung der Personen in den Aufnahmen nicht ausreicht, um die Rechte der Betroffenen zu wahren. Sie haben als betroffener Nachbar das Recht, eine Abschirmung der Kamera zu fordern.

Falls Sie eine unerlaubte Videoüberwachung durch Ihren Nachbarn feststellen, gibt es mehrere Wege, dagegen vorzugehen. Sie können sich an die Stadtverwaltung wenden, um zu erfahren, bei welcher Behörde eine Beschwerde möglich ist. Alternativ können Sie über einen Anwalt einen zivilrechtlichen Unterlassungsanspruch nach §§ 823, 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) analog geltend machen.

Es ist jedoch oft sinnvoll, zuerst den Nachbarn schriftlich aufzufordern, die Kamera so auszurichten, dass nur sein eigenes Grundstück überwacht wird. In diesem Schreiben können Sie darauf hinweisen, dass Sie rechtliche Schritte einleiten werden, sollte er Ihrer Aufforderung nicht nachkommen.

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