Zutrittsrecht – wann Vermieter die Wohnung betreten dürfen

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In diesem Ratgeber:

• Was ist ein Wohnungstausch?
• Wohnungstausch nur mit Zustimmung des Vermieters
• Wann steht Vermietern ein Vetorecht zu?
• Temporärer Wohnungstausch – das ist zu beachten
• Die Risiken und Fallstricke im Überblick
• Nebenkosten – ein wichtiges Thema
• Prüfung der Nebenkostenabrechnung – stets sinnvoll

Zwischen Mietern und Vermietern kommt es oft zu Streitigkeiten darüber, ob und wann der Vermieter während des Mietverhältnisses die Wohnung betreten darf. Mieter möchten ihre Privatsphäre geschützt wissen. Vermieter hingegen möchten den Zustand der Wohnung überprüfen oder notwendige Reparaturen durchführen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, unter welchen Bedingungen der Vermieter die Wohnung betreten darf.

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Wann darf der Vermieter die Mietwohnung betreten?

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es kein gesetzliches Besichtigungsrecht für Vermieter zur regelmäßigen Kontrolle der Wohnung. Klauseln in Mietverträgen, die dem Vermieter erlauben, die Wohnung ohne konkreten Anlass alle ein bis zwei Jahre zu betreten, sind unzulässig. Solche Regelungen benachteiligen den Mieter unangemessen und sind unwirksam (BGH-Urteil vom 04.06.2013, Az.: III ZR 289/13).

Erscheint der Vermieter unangekündigt und möchte einen kurzen Blick in die Wohnung werfen, müssen Sie dem nicht zustimmen. Mit der Vermietung gibt der Vermieter sein Hausrecht ab. Das bedeutet: Sie als Mieter entscheiden allein, wer Ihre Wohnung betreten darf. Artikel 13 des Grundgesetzes schützt die Unverletzlichkeit der Wohnung.

Grundsätzlich gilt: Ohne konkreten Anlass hat der Vermieter kein generelles Zutrittsrecht.

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Wann Vermieter ein Zutrittsrecht haben

Wie in anderen Rechtsgebieten gibt es auch im Mietrecht Ausnahmen. Unter bestimmten Umständen muss der Mieter dem Vermieter ein Zutrittsrecht einräumen. Typische Fallgruppen sind:

– Kontrolle von Handwerkerleistungen
– Verdacht einer vertragswidrigen Nutzung (zum Beispiel unerlaubte Tierhaltung, Untervermietung)
– Besichtigungstermine für Kaufinteressenten oder Nachmieter
– Besichtigung von gemeldeten Schäden an der Wohnung
– Vorbereitung von Modernisierungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen
– Durchführung von Reparaturen
– Ablesen der Messvorrichtungen

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Zugang wegen Gutachten für Mieterhöhung – neue Rechtsprechung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 28.11.2023 (Az.: VIII ZR 77/23) entschieden, dass Vermieter ein Zugangsrecht zur Mietwohnung haben, wenn dies zur Vorbereitung einer Mieterhöhung erforderlich ist.

Im vorliegenden Fall wollte eine Vermieterin ein Gutachten erstellen lassen, um die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Da das Mietobjekt nicht im Mietspiegel erfasst war, beauftragte sie einen Sachverständigen, der die Wohnung besichtigen sollte. Die Mieterin verweigerte den Zutritt, woraufhin die Vermieterin klagte. Der BGH bestätigte die Urteile der Vorinstanzen, die zugunsten der Vermieterin entschieden hatten. Die Besichtigung sei notwendig, da der Zustand der Wohnung für die Vergleichsmiete relevant sei und ein sachlicher Grund für das Zutrittsrecht vorliege.

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Wann muss eine Wohnungsbesichtigung angekündigt werden?

In der Regel muss eine Wohnungsbesichtigung angekündigt werden. Der Vermieter sollte Sie rechtzeitig informieren. Was genau „rechtzeitig“ bedeutet, ist nicht gesetzlich festgelegt und hängt vom Einzelfall ab. Meistens sind 3 bis 4 Tage Vorlaufzeit angemessen. Zudem muss der Vermieter mitteilen, wer die Wohnung betreten wird (zum Beispiel Handwerker, Sachverständige) und warum.

Nur in dringenden Notfällen darf der Vermieter die Wohnung ohne Ankündigung betreten. Das ist beispielsweise bei akuter Gefahr wie einem Wasserrohrbruch der Fall. In solchen Situationen darf der Vermieter auch ohne Ihre Anwesenheit und notfalls gewaltsam in die Wohnung gelangen.

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Besichtigungszeiten – das ist der übliche Rahmen

Für Wohnungsbesichtigungen gibt es keine gesetzlich festgelegten Zeiten. Üblicherweise finden sie werktags zwischen 10 und 13 Uhr oder 15 und 18 Uhr statt, wobei auch Samstage als Werktage gelten. Vermieter können jedoch flexible Zeiten mit den Mietern vereinbaren. Bei berufstätigen Mietern kann es beispielsweise erforderlich sein, eine Besichtigung zwischen 19 und 20 Uhr anzusetzen. Eine Besichtigung ist ausnahmsweise auch an Sonn- und Feiertagen zulässig, wenn Gefahr im Verzug ist. Entscheidend ist stets, dass die Termine mit dem Mieter abgestimmt werden.

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Pflichten für Vermieter während der Wohnungsbesichtigung

Als Mieter haben Sie Rechte, die der Vermieter bei einer Besichtigung beachten muss:

– Rücksichtnahme: Der Vermieter muss auf Ihre Wünsche eingehen. Bitten Sie ihn zum Beispiel, die Schuhe auszuziehen, muss er dem nachkommen.
– Fotografieren: Das Anfertigen von Fotos in Ihrer Wohnung ist nur mit Ihrer ausdrücklichen Zustimmung erlaubt. Ohne Ihre Erlaubnis darf der Vermieter keine Fotos machen oder weitergeben.
– Betreten von Räumen: Der Vermieter darf nur die Räume betreten, die für den Besichtigungszweck relevant sind. Bei einem verstopften Abfluss im Bad sind zum Beispiel nur das Badezimmer und angrenzende Räume betroffen.
– Dauer der Besichtigung: Die Besichtigung sollte in einem angemessenen Zeitrahmen stattfinden, meist zwischen 15 Minuten und einer Stunde. Eine längere Dauer kann als Belästigung empfunden werden.

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Unzulässige Zutrittsverweigerung – mögliche rechtliche Folgen

Verweigert ein Mieter dem Vermieter den Zutritt zur Wohnung, obwohl er dazu verpflichtet ist, stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Diese kann Konsequenzen haben. Möglicherweise entsteht eine Schadensersatzpflicht, oder es droht sogar die Kündigung des Mietverhältnisses.

Ist die Wohnung bereits gekündigt und verhindert der Mieter während der Kündigungsfrist Besichtigungen, kann dies zu weiteren Problemen führen. Er kann dem Vermieter gegenüber zum Ersatz des Mietausfalls verpflichtet sein, wenn die Wohnung dadurch nicht nahtlos weitervermietet werden kann. Mieter sind auch verpflichtet, bauliche Maßnahmen zu dulden und Zutritt zu gewähren, wenn eine behördliche Anordnung oder eine gesetzliche Verpflichtung besteht. Wiederholte Zutrittsverweigerung kann auch zur Kündigung führen.

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Wann begeht der Vermieter Hausfriedensbruch?

Betritt der Vermieter Ihre Wohnung heimlich oder gegen Ihren Willen, ohne dass eine akute Gefahr besteht, begeht er Hausfriedensbruch. Sie können in diesem Fall ein Hausverbot aussprechen. Das gilt auch für beauftragte Personen wie Handwerker oder Mitarbeiter der Hausverwaltung. Tauscht der Vermieter ohne Ihre Zustimmung das Türschloss aus, ist das ebenfalls Hausfriedensbruch.

Nach § 123 Strafgesetzbuch (StGB) ist Hausfriedensbruch strafbar. Das Strafmaß richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und kann von einer Geldstrafe bis zu einer Freiheitsstrafe von bis zu einem Jahr reichen.

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