Wohnungstausch – das sollten Mieter beachten

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In diesem Ratgeber:

• Was ist ein Wohnungstausch?
• Wohnungstausch nur mit Zustimmung des Vermieters
• Wann steht Vermietern ein Vetorecht zu?
• Temporärer Wohnungstausch – das ist zu beachten
• Die Risiken und Fallstricke im Überblick
• Nebenkosten – ein wichtiges Thema
• Prüfung der Nebenkostenabrechnung – stets sinnvoll

Manchmal führen Gespräche mit Nachbarn zu dem Ergebnis, dass es eigentlich für alle Beteiligten besser wäre, die Wohnungen zu tauschen. Während sich der Nachbar eine kleinere Wohnung wünscht, steht bei Ihnen vielleicht ein Familienzuwachs mit größerem Platzbedarf bevor. Grundsätzlich ist ein solcher Wohnungstausch rechtlich möglich, doch gibt es dabei mehrere Aspekte zu berücksichtigen. Was das Mietrecht dazu sagt und welche Fehler Sie unbedingt vermeiden sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

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Was ist ein Wohnungstausch?

Das deutsche Mietrecht versteht unter einem Wohnungstausch den Tausch der Mietwohnungen zwischen zwei Mietparteien. Bei diesem Vorgang tauschen die Parteien buchstäblich ihre Wohnungen miteinander aus. Dieser Tausch kann entweder temporär, beispielsweise für die Dauer eines Urlaubs, oder auf permanenter Basis stattfinden. Es ist nicht erforderlich, dass beide Mieter denselben Vermieter haben.

Auf Mietmärkten, auf denen Wohnraum knapp ist, bietet der Wohnungstausch erhebliche Vorteile. Durch den Tausch mit einer anderen Mietpartei kann jeder seine Wohnbedürfnisse optimal befriedigen. Ältere Menschen leben oft in großen, günstigen Wohnungen, benötigen aber weniger Platz. Familien hingegen benötigen mehr Platz, scheitern aber an hohen Mietpreisen und mangelndem Angebot. Mit einem Wohnungstausch können beide Parteien ihre Situation verbessern.

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Wohnungstausch nur mit Zustimmung des Vermieters

Trotz der vielen Vorteile, die ein Wohnungstausch mit sich bringen kann, ist zu beachten, dass es sich um den Tausch fremden Eigentums handelt. Ein Wohnungstausch ist ein Rechtsgeschäft, das der Zustimmung des Vermieters bedarf. Es ist ratsam, die Vermieter der betroffenen Mietwohnungen frühzeitig über das geplante Vorhaben zu informieren und ihre Bedingungen zu erfragen. Einfacher ist es, wenn beide Mieter denselben Vermieter haben. Ein Wohnungstausch ohne Zustimmung der Vermieterseite kann im ungünstigsten Fall zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrages führen.

Auch aus Gründen der Rechtssicherheit für alle Beteiligten ist die schriftliche Fixierung des Wohnungstauschs unerlässlich. In der schriftlichen Vereinbarung müssen nicht nur die beteiligten Mieter, sondern auch die Vermieter beider Wohnungen berücksichtigt werden. Sowohl die Einzelheiten des Tausches als auch die Bedingungen der Mietverhältnisse aller Beteiligten sollten in der Vereinbarung festgehalten werden.

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Wann steht Vermietern ein Vetorecht zu?

Vermieter können unter bestimmten Umständen einen Wohnungstausch ablehnen. Dies ist möglich, wenn der Mietvertrag spezielle Klauseln enthält, die einen Wohnungstausch ausschließen, oder wenn der Vermieter seine berechtigten Interessen verletzt sieht. Dies kann der Fall sein, wenn Zweifel an der Eignung des Tauschpartners bestehen, zum Beispiel wenn dieser nicht die erforderlichen Referenzen vorweisen kann oder seine Bonität nicht ausreichend ist.

Oft lehnen Vermieter einen Wohnungstausch ab, wenn sie befürchten, dass die Mietsache dadurch Schaden nehmen könnte. Dies gilt besonders für Mieter mit Haustieren, wenn diese im ursprünglichen Mietvertrag nicht erlaubt waren. Die Zustimmung der Nachbarn ist in der Regel nicht erforderlich, jedoch ist es ratsam, offen zu kommunizieren. So wird das gute nachbarschaftliche Verhältnis gewahrt. Außerdem muss die Hausordnung von allen Beteiligten beachtet werden.

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Temporärer Wohnungstausch – das ist zu beachten

Bei einem temporären Tausch sollte der Tauschvertrag genau den Zeitraum definieren, für den der Tausch gilt, sowie den Termin festlegen, zu dem die Mietparteien in ihre ursprünglichen Wohnungen zurückkehren. Auch während eines temporären Tausches bleibt der Mietvertrag bestehen, sodass die Mieter die bestehenden Regelungen für die Dauer ihres Aufenthalts in der Tauschwohnung einhalten müssen.

Normalerweise bleibt das Mobiliar bei temporären Tauschgeschäften in der Wohnung. Es empfiehlt sich, in der Tauschvereinbarung genau zu dokumentieren, welche Möbel vorhanden sind und in welchem Zustand sie sich befinden. Dies dient dazu, die Eigentumsverhältnisse eindeutig zu klären und Unstimmigkeiten oder Konflikte beim Rücktausch der Wohnungen zu vermeiden.

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Die Risiken und Fallstricke im Überblick

Der Wohnungstausch ist in der Praxis nicht ohne Risiken. Es gibt viele Fallstricke, die für Mieter gravierende Nachteile bringen können. Ein klares Beispiel ist der Wohnungstausch ohne die Zustimmung des Vermieters. Dabei sind Vertragsstrafen oder Schadensersatzansprüche denkbar. Wie bereits erwähnt, kann sogar eine fristlose Kündigung die Folge sein. Rechtzeitige Kommunikation ist das Mittel der Wahl, um keine Risiken einzugehen.

Für Schäden in der Wohnung haftet immer derjenige, der rechtlich als Vertragspartner des Vermieters gilt. Hat der Vermieter einem Wohnungstausch zugestimmt und liegt eine schriftliche Vereinbarung vor, haftet der Mieter für alle Schäden an der Mietsache. Tauschende Mieter sollten dies berücksichtigen und daher auf einen geeigneten Übergabezeitpunkt achten.

Wohnungstausche werden oft über Tauschbörsen organisiert, auf denen Interessierte Inserate aufgeben. Das Ziel ist, schnell einen passenden Tauschpartner zu finden. Leider gibt es auf diesen Plattformen auch sogenannte Fakes. Das sind Inserate, bei denen die angebotenen Wohnungen entweder gar nicht existieren oder teurer sind, als angegeben. Persönliche Gespräche auf neutralem Boden sind der sicherste Weg.

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Nebenkosten – ein wichtiges Thema

Es kommt vor, dass Mietparteien unterschiedliche Verbrauchsgewohnheiten hinsichtlich Strom und Gas haben, was zu erheblichen Schwankungen in der Nebenkostenabrechnung führen kann. Um für Sicherheit zu sorgen, sollten vor dem Wohnungstausch einige vorbereitende Maßnahmen getroffen werden. Dazu gehört es, die Zählerstände der jeweiligen Wohnungen zum Zeitpunkt des Tauschs schriftlich festzuhalten, um später den tatsächlichen Verbrauch der neuen Mietparteien genau nachvollziehen zu können.

In der schriftlichen Tauschvereinbarung sollte festgelegt werden, nach welcher Methode die Nebenkostenabrechnung erfolgt. Zudem ist es möglich, die Nebenkostenvorauszahlungen individuell anzupassen, falls der tatsächliche Verbrauch stark von den Schätzungen abweicht. Regelmäßige Überprüfungen der Zählerstände durch die Mietparteien sind empfehlenswert, um Abweichungen frühzeitig zu erkennen und anzugehen.

Die Vermieter sollten für die Zeit des Wohnungstausches separate Nebenkostenabrechnungen erstellen, um klar zu dokumentieren, wer welchen Verbrauch verursacht hat. Zudem ist es essentiell, dass beide Mietparteien die Nebenkostenabrechnungen genau prüfen, um mögliche Fehler aufzudecken und entsprechende Lösungen zu finden.

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Prüfung der Nebenkostenabrechnung – stets sinnvoll

Unabhängig vom Wohnungstausch ist es immer ratsam, die Nebenkostenabrechnung genau zu überprüfen. Sollte die Abrechnung zu hoch ausfallen, steht dem Mieter eine Rückerstattung zu. Ist sie hingegen zu niedrig, ist nur der ursprünglich niedrigere Betrag zu begleichen. Trotz klarer gesetzlicher Vorgaben enthalten manche Betriebskostenabrechnungen Kosten, die nicht umlagefähig sind und daher nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen.

Experten im Mietrecht schätzen, dass rund die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen Fehler aufweisen. Abhängig von der Wohnungsgröße können diese Fehler die Mieter oft mehrere hundert Euro kosten, die sie unberechtigterweise zu viel zahlen.

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